Đề xuất bỏ định giá đất cụ thể: Gỡ ách tắc hay tạo rủi ro mới?

Gỡ khó cho định giá đất đang ách tắc tại nhiều dự án

Trong dự thảo sửa đổi Luật Đất đai 2024, Bộ Nông nghiệp và môi trường đã đề xuất bỏ nguyên tắc thị trường trong việc định giá đất, bỏ việc xác định giá đất cụ thể.

Thay vào đó, Nhà nước sẽ đóng vai trò đại diện chủ sở hữu quyết định giá đất. Đồng thời, bảng giá đất 5 năm cùng hệ số K cũng được đề xuất áp dụng trở lại thay cho việc bảng giá đất cập nhật hàng năm như Luật Đất đai hiện hành.

Theo nhiều chuyên gia, đề xuất này của các nhà soạn thảo luật nếu được đi vào thực tiễn sẽ góp phần tháo vướng mắc rất lớn cho công tác định giá đất tại nhiều dự án đang ách tắc hiện nay.

Ông Ngô Gia Cường, Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá và giám định Việt Nam cho rằng, nếu thực hiện theo đề xuất này, các dự án đầu tư sẽ không còn phải xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai thông qua các phương pháp định giá đất cụ thể, mà sẽ áp dụng theo bảng giá đất.

Điều này sẽ giúp giảm tải công việc cho đội ngũ định giá đất, hạn chế tình trạng ách tắc phê duyệt giá đất ở nhiều địa phương; đồng thời, tính tính minh bạch trong khâu định giá đất cũng được đảm bảo.

Thời gian vừa qua, tại không ít các địa phương, nhiều cán bộ, cơ quan được giao nhiệm vụ định giá đất luôn có tâm lý e ngại, sợ trách nhiệm, dẫn đến công tác định giá đất bị ách tắc kéo dài, ảnh hưởng đến tiến độ triển khai của nhiều dự án.

Do đó, các đề xuất sửa đổi Luật Đất đai 2024 theo hướng bỏ quy định về định giá đất cụ thể sẽ giúp giải quyết triệt để rủi ro trong việc xác định giá đất hiện hành. Công tác định giá đất vì thế sẽ được "khơi thông", tiến độ định giá đất sẽ được thực hiện nhanh, gọn, giúp các dự án sớm hoàn thiện các thủ tục pháp lý về giá đất.

Không chỉ vậy, với quy định như dự thảo, doanh nghiệp có thể chủ động ước tính chi phí về giá đất, chi phí đầu tư, giá thành, giá bán hay giá cho thuê sản phẩm sau đầu tư. Từ đó đưa ra quyết định rót vốn phù hợp với từng giai đoạn, ông Cường chia sẻ.

Mặt khác, theo nhiều chuyên gia, trong bối cảnh giá bất động sản liên tục tăng phi mã như thời gian qua, một nguyên nhân quan trọng được chỉ ra là giá tiền sử dụng đất doanh nghiệp phải trả cho Nhà nước tăng quá mạnh.

Vì vậy, với vai trò đại diện chủ sở hữu đất đai, Nhà nước cần thực hiện quyền kiểm soát và quyết định giá đất để khắc phục tình trạng giá giao đất cho doanh nghiệp triển khai dự án bị đẩy lên quá cao.

Với việc Nhà nước quyết định giá đất trên cơ sở bảng giá đất do chính Nhà nước ban hành, phù hợp với thực tế từng địa phương và được khống chế trong một khung giá ấn định sẵn, đây có thể coi như một công cụ giúp “bình ổn” giá bất động sản trên thị trường.

Mục tiêu của đề xuất này là nhằm kiềm chế đà tăng giá đất, qua đó hạn chế tình trạng giá bất động sản bị đẩy vượt quá khả năng chi trả của người dân. Qua đó, việc kiểm soát “giá đất sơ cấp” khi nhà nước giao đất cho doanh nghiệp triển khai dự án được kỳ vọng sẽ góp phần giảm giá thành bất động sản.

Tiềm ẩn nguy cơ thiếu công bằng

Không thể phủ nhận, việc bỏ giá đất cụ thể sẽ mang lại một số thuận lợi nhất định cho công tác định giá đất tại nhiều địa phương và việc triển khai các dự án bất động sản, nhưng ông Cường cho rằng, điều này nhiều khả năng sẽ dẫn đến không công bằng giữa các dự án đầu tư không cùng mục đích sử dụng đất.

Ông Cường dẫn chứng, cùng là đất thương mại dịch vụ, song giá trị sử dụng có sự khác nhau rất lớn giữa các dự án làm văn phòng, trung tâm thương mại, hay tổ hợp đa năng... Thậm chí, giữa hai tòa nhà, toà nhà có phần khối đế là trung tâm thương mại, tầng trên là văn phòng và căn hộ để ở, giá đất rõ ràng không thể bằng với toà nhà chỉ có căn hộ để ở.

Bản chất của định giá đất cụ thể là giúp xác định giá đất chính xác đến từng dự án theo bốn phương pháp như Luật Đất đai 2024 quy định, gồm phương pháp so sánh, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh.

Nếu bỏ việc xác định giá đất cụ thể, giá đất sẽ bị “cào bằng”, một mét vuông ở đầu phố hay cuối phố, xây cao tầng hay thấp tầng, dùng cho mục đích gì cũng như nhau. Điều này không đảm bảo được sự công bằng giữa các dự án, doanh nghiệp đầu tư trên thị trường.

Ông Cường cho biết, chính sách này từng tồn tại trước năm 2003. Luật Đất đai 1993 chỉ quy định một bảng giá đất chung. Tuy nhiên, khi phát hiện những bất cập này, từ Luật Đất đai 2003, Nhà nước đã bổ sung cơ chế bảng giá đất và giá đất cụ thể. Ban đầu, chưa có tên gọi chính thức cho khái niệm “giá đất cụ thể”, mà chỉ là các phương pháp định giá. Đến năm 2013, khái niệm này mới được xác định rõ ràng.

Cần phải nói thêm rằng, trước năm 2003, trong bối cảnh Việt Nam chưa có đầu tư nước ngoài và khu vực tư nhân, việc đầu tư chủ yếu thuộc về Nhà nước, vì vậy, việc áp dụng một mức giá đất chung không gây nhiều vấn đề.

Nhưng khi dòng vốn FDI và các tư nhân đổ vào, bất cập đã bộc lộ rõ. Do đó, Luật Đất đai 2003 đã đặt ra yêu cầu nghiên cứu các phương pháp định giá đất cụ thể.

“Đó là cơ chế đã tồn tại từ năm 2003 đến nay. Nếu bây giờ bỏ giá đất cụ thể, chúng ta sẽ quay lại tình trạng trước kia, khi sự công bằng giữa các mục đích sử dụng đất không được bảo đảm,” ông Cường nhấn mạnh.

Theo ông Cường, các đề xuất như dự thảo sửa đổi Luật Đất đai 2024 có tính "hai mặt". Điểm được là quá trình định giá đất sẽ trở nên minh bạch và “thông suốt” hơn. Người sử dụng đất, trước khi tham gia, sẽ xác định rõ nghĩa vụ tài chính của mình. Nhất là sắp tới sẽ không còn giao đất ngoài cơ chế đấu giá hay đấu thầu, như vậy, nhà đầu tư có thể đưa ra mức giá phù hợp với dự báo và kế hoạch của họ.

Tuy nhiên, mặt trái là chính sách sẽ phụ thuộc hoàn toàn vào thị trường. Trong một số trường hợp giao đất không qua đấu thầu, đấu giá, không ai có thể lường trước được Nhà nước sẽ thiệt hay được lợi.

Ông Cường cũng lưu ý, nếu bảng giá đất được điều chỉnh tăng mạnh, hàng loạt nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất sẽ bị đội lên – từ tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích, lệ phí làm sổ đỏ lần đầu, đến tiền thuê đất và thuế đất. Đáng nói, mức tăng này không đồng đều, bởi tốc độ điều chỉnh bảng giá đất khác nhau ở từng địa phương.

Điều này cũng có thể dẫn đến tình trạng thiếu công bằng giữa các tỉnh, thậm chí, có nơi sẽ hạ bảng giá đất xuống để thu hút đầu tư.

Trong trường hợp bỏ giá đất cụ thể và chỉ dựa vào bảng giá đất, sẽ nảy sinh nhiều hệ lụy. Các dự án có cùng mục đích sử dụng nhưng khác công năng, quy mô rất khó áp dụng một mức giá công bằng. Ở các khu vực giáp ranh, chênh lệch giá đất giữa các tỉnh có thể rất lớn, gây méo mó thị trường.

“Đây chính là tình trạng ‘xé rào’, tạo ra cạnh tranh không lành mạnh. Ví dụ, giá đất tại TP. Hồ Chí Minh vốn rất cao, trong khi Bình Dương ngay bên cạnh nếu hạ thấp giá thì nhà đầu tư sẽ dồn sang đó, thay vì vào TP. Hồ Chí Minh,” ông Cường phân tích.

Vì vậy, nếu quay trở lại cơ chế cũ, theo ông Cường, các cơ quan quản lý nhà nước cần đồng thời duy trì khung giá đất trở lại, để đảm bảo sự cân bằng nghĩa vụ tài chính giữa các địa phương.

Ông Cường cho rằng, khung giá đất trước đây có nhiều ưu điểm nhất định, không nên chỉ nhìn nhận theo hướng tiêu cực. Cơ chế này tạo ra một mặt bằng giá chung trên phạm vi toàn quốc, tránh tình trạng chênh lệch quá lớn giữa các địa phương.

Bên cạnh đó, về nguyên tắc, bảng giá đất chỉ nên đóng vai trò xác định các khoản thu ngân sách mang tính lặp lại hằng năm và giá trị không lớn, như thuế hay phí thường kỳ. Đối với các trường hợp cụ thể, việc áp dụng bảng giá đất sẽ thiếu hợp lý và không đảm bảo công bằng.

Lý do là giá đất thực chất phản ánh lợi nhuận mà đất đai mang lại: người kinh doanh với quy mô khác nhau sẽ có khả năng sinh lời khác nhau, do đó nghĩa vụ tài chính cũng phải khác nhau. Không thể đánh đồng một dự án cao 60-70 tầng với công trình chỉ 5 tầng.

Ông cũng dẫn quan điểm cho rằng “dân giàu thì nước mạnh”, tức là nên tạo điều kiện cho doanh nghiệp đầu tư, nếu không thu từ đất từ đầu thì ngân sách sẽ thu qua thuế thu nhập doanh nghiệp. Tuy nhiên, theo ông, lập luận này không hoàn toàn chính xác. Bởi về nguyên tắc tài chính – ngân sách, khoản thu nào có thể tính toán chính xác thì Nhà nước nên thu đúng, thu đủ.

Từ những phân tích này, ông Cường kiến nghị bảng giá đất chỉ nên áp dụng trong phạm vi giới hạn, chủ yếu phục vụ quản lý thu ngân sách từ các nghĩa vụ tài chính nhỏ, thường xuyên và đối với các thửa đất chuẩn, không có yếu tố đặc thù và không nên xây dựng một bảng giá đất duy nhất áp dụng cho mọi trường hợp.

Đồng thời, ông cho rằng cần duy trì khung giá đất thống nhất toàn quốc để ngăn chặn tình trạng các địa phương cạnh tranh thu hút đầu tư bằng cách hạ giá đất.