Hàng chục nghìn căn hộ chưa được cấp sổ hồng: Lỗi tại ai?

Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. HCM Lê Hoàng Châu nhìn nhận việc chậm cấp sổ hồng đang là vấn đề bức xúc của người dân và doanh nghiệp bất động sản.

Thống kê từ 12 doanh nghiệp bất động sản lớn ở TP. HCM như Tập đoàn Hưng Thịnh, Novaland, Quốc Cường Gia Lai, Him Lam… có tới 25.500 căn hộ chưa được cấp sổ hồng. Trong đó, đơn vị có số lượng nhiều nhất là gần 9.000 căn và ít nhất là 30 căn.

Việc chậm cấp sổ hồng không chỉ gây khó cho người mua nhà mà còn ảnh hưởng đến dòng tiền của doanh nghiệp vì khi bàn giao nhà, doanh nghiệp chỉ được thu 95% giá trị hợp đồng, đến khi có sổ hồng mới thu 5% còn lại. Vì chưa được cấp sổ hồng, người dân tập trung căng băng rôn, khiếu nại gay gắt, gây ảnh hưởng đến uy tín của chủ đầu tư.

Việc chậm cấp sổ hồng cũng ảnh hưởng trực tiếp đến việc thu thuế của Nhà nước. Cụ thể, trong tám tháng đầu năm 2020, TP. HCM thu được 4.253 tỷ đồng tiền thuế sử đụng đất, giảm 52% so với cùng kỳ.

Người mua nhà lâu nay nhìn nhận việc cấp sổ hồng là trách nhiệm của chủ đầu tư nên ở không ít chung cư, người dân đồng loạt treo băng rôn phản đối, khởi kiện ra tòa. Trong khi đó, nguyên nhân chính của nhiều trường hợp lại do tắc trong khâu tính tiền sử dụng đất - một vấn đề thuộc thẩm quyền giải quyết của các sở ngành, UBND thành phố và cao hơn nữa là Chính phủ. 

Trên thực tế, có những trường hợp mặc dù doanh nghiệp đã cố gắng hết sức trong thời gian dài để hoàn tất khâu xác định tiền sử dụng đất, thậm chí xin ký quỹ đảm bảo để hoàn thành nghĩa vụ tài chính để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cấp sổ hồng cho khách hàng, nhưng vẫn không thể giải quyết.

Việc tắc tiền sử dụng đất có nhiều nguyên nhân như chủ đầu tư đã tạm nộp tiền sử dụng đất; được cấp một phần nhưng chưa xác định được tiếp; chủ đầu tư xin điều chỉnh quy hoạch kiến trúc; góp vốn đầu tư nhưng thành phố lại không xác định được là chuyển nhượng dự án hay chuyển nhượng quyền sử dụng đất? Chính vì điều đó nên nhiều dự án không được cấp sổ hồng.

Ông Châu đề nghị vấn đề xác định tiền sử dụng đất để cấp sổ hồng cho người mua nhà cần được giải quyết nhanh để giảm bức xúc trong dân, đồng thời tăng thêm nguồn thu cho nền kinh tế và tạo sự lan tỏa, phục hồi thị trường bất động sản sau dịch Covid-19.

Doanh nghiệp đã cố gắng hết sức

Là một trong những doanh nghiệp phát triển nhanh ở thị trường TP. HCM và các tỉnh lân cận trong vài năm trở lại đây, ông Trần Quốc Dũng, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh cho biết, công ty hiện có 13 dự án đã hoàn thành nghiệm thu, bàn giao cho khách hàng đưa vào sử dụng, tương đương 8.791 căn nhưng chưa được cấp sổ hồng. Hầu hết trong số này đều bị vướng ở khâu xác định tiền sử dụng đất.

Đơn cử như khu chung cư Lavita Garden ở quận Thủ Đức, đã triển khai thủ tục thẩm định giá đất từ năm 2015. Sở Tài nguyên và môi trường đã bốn lần trình phương án giá đất lên Hội đồng thẩm định giá đất thành phố nhưng đến nay vẫn chưa được duyệt thông qua, chưa có kết quả thẩm định giá đất. Thấy vậy, nên Hưng Thịnh xin tạm nộp tiền sửu dụng đất theo mức giá cao nhất.

Chung cư Melody Residences ở quận Tân Phú cũng bị vướng ở việc xác định tiền sử dụng đất. Ở thời điểm Tập đoàn Hưng Thịnh nhận chuyển nhượng dự án từ Công ty cổ phần Đầu tư Thương mại Dịch vụ Điện Lực, dự án đã đóng tiền sử dụng đất. Nhưng trong quá trình thực hiện, dự án có điều chỉnh một số chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc được UBND thành phố và Sở Quy hoạch kiến trúc chấp thuận nên cần phải xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung theo quy định pháp luật.

Trên cơ sở đó, tháng 9/2015, Hưng Thịnh đã chủ động liên hệ Sở Tài chính, Sở Tài nguyên và môi trường để thực hiện các thủ tục xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung của dự án nhưng đến nay vẫn chưa có kết quả. 

Khu chung cư Sky Center ở quận Tân Bình cũng rơi vào cảnh tương tự.

Với chung cư Richmond City ở quận Bình Thạnh, chủ đầu tư đã chủ động tạm nộp hơn 168 tỷ đồng tiền sử dụng đất (50%) theo phương án đề xuất của Sở Tài nguyên và môi trường. Tuy nhiên, phần nghĩa vụ tài chính còn lại đến nay vẫn chưa được giải quyết.

Thậm chí, có những dự án đủ điều kiện cấp sổ hồng nhưng cũng bị gây phiền hà cho doanh nghiệp. Cụ thể, dự án Moonlight ParkView ở quận Bình Tân đã hoàn thành xong nghĩa vụ tài chính theo thông báo nộp tiền của Cục thuế TP. HCM nhưng vẫn bị đùn đẩy, chuyển lòng vòng.

Ông Dũng chỉ ra thực tế với các dự án bất động sản của Hưng Thịnh thực hiện ngoài TP.HCM, chỉ mất 3 - 4 tháng để có kết quả thẩm định và phương án tính tiền sử dụng đất. Còn ở TP. HCM, hầu hết hồ sơ tính tiền sử dụng đất lại kéo dài nhiều năm vẫn chưa xong, bị chuyển lòng vòng hoặc bị yêu cầu bổ sung nhiều lần.

Trong khi đó, theo ông Bùi Xuân Huy, Tổng giám đốc Tập đoàn Novaland, trong quá trình phát triển dự án tại TP. HCM những năm gần đây, Tập đoàn gặp những khó khăn vướng mắc trong các chính sách pháp luật liên quan đến quản lý đất đai.

Cụ thể, hiện Novaland đang bị vướng ở hai vấn đề, đó là việc xác định giá tiền sử dụng đất và từ công tác thanh tra, kiểm toán việc quản lý, sử dụng đất, rà soát cổ phần hóa doanh nghiệp ảnh hưởng đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Đặc biệt, những vướng mắc trong công tác thanh tra, kiểm toán việc quản lý, sử dụng đất và rà soát cổ phần hóa doanh nghiệp nên việc định giá tiền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho dự án vẫn chưa được các sở ngành xem xét giải quyết, trong đó có thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà cho khách hàng.

Việc này gây tâm lý hoang mang trong đông đảo cư dân, ảnh hưởng đến môi trường đầu tư cũng như ảnh hưởng uy tín doanh nghiệp trên thị trường.

Trước những khó khăn và thay đổi đó,  Novaland đã kiên trì theo đuổi trong suốt thời gian dài vừa qua và không ngừng theo đuổi, nỗ lực phối hợp cùng với các Sở ngành để hoàn tất các thủ tục pháp lý của dự án theo yêu cầu, thực hiện nghĩa vụ tài chính với nhà nước. Tuy nhiên, đến nay vẫn còn những khó khăn chưa được giải quyết, chủ yếu tại những dự án đã bàn giao và cư dân đã vào sinh sống vài năm nay.

Để an lòng cư dân, khách hàng và các nhà đầu tư, cũng như giúp doanh nghiệp có cơ hội tiếp tục phát triển, ông Huy đề xuất một số phương án.

Novaland kiến nghị UBND TP. HCM cùng các sở ngành xem xét và sớm phê duyệt giá tiền sử dụng đất đối với các dự án đã tạm nộp từ năm 2017 như dự án khu phức hợp nhà ở và thương mại dịch vụ tại 119 Phổ Quang, phường 9, quận Phú Nhuận; dự án khu phức hợp nhà ở và thương mại dịch vụ tại số 130-132 Hồng Hà, phường 9, quận Phú Nhuận; khu nhà ở cao tầng kết hợp thương mại, dịch vụ tại số 108-112B-114 đường Hồng Hà, phường 2, quận Tân Bình.

Novaland đề xuất xử lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho khách hàng đối với các dự án đã được hoàn thành nghĩa vụ tài chính và được Sở Tài nguyên và môi trường cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chủ đầu tư.

Những dự án này gồm Khu thương mại, văn phòng, dịch vụ và căn hộ tại số 8 Hoàng Minh Giám, phường 9, quận Phú Nhuận; Khu phức hợp thương mại, dịch vụ văn phòng và căn hộ tại số 146 đường Nguyễn Văn Trỗi - số 223 và 223B đường Hoàng Văn Thụ, phường 8, quận Phú Nhuận; trung tâm thương mại, văn phòng, officetel và căn hộ tại số 151-155 Bến Vân Đồn, phường 6, Quận 4. 

Đồng thời, Novaland cũng đề nghị được hỗ trợ kiểm tra hiện trạng sử dụng đất, nhà ở và công trình xây dựng dự án và thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người mua nhà đối với dự án Trung tâm thương mại, officetel và căn hộ tại số 34-35 Bến Vân Đồn, phường 12, Quận 4 đã nộp hồ sơ xin giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất từ tháng 12/2016 nhưng chưa được giải quyết.

Nguyên nhân tắc tiền sử dụng đất

Trước ý kiến của các doanh nghiệp đề cập đến những bất cập liên quan thủ tục cấp sổ hồng cho người mua nhà, ông Trần Văn Thạch, Phó giám đốc Sở Tài nguyên và môi trường TP. HCM thừa nhận việc giải quyết vướng mắc còn chậm.

Theo ông Thạch, quy trình tính giá sử dụng đất không khó. Tuy nhiên, các dự án đang bị tắc chủ yếu vướng về mặt kỹ thuật và pháp lý.

Đơn cử, một dự án thực hiện đầy đủ quy trình thủ tục thì việc cấp sổ hồng không vướng. Nhưng đối với các dự án lớn, thời gian thực hiện kéo dài nên trong quá trình triển khai có nhiều luật, quy định thay đổi, điều chỉnh, nên vướng.

Bên cạnh đó, cơ quan kiểm tra, kiểm toán qua từng thời kỳ có nhiều trường hợp tham mưu không chuẩn, dẫn đến sai phạm nên thực tế đang có sự trùng lặp, thận trọng, chậm hơn.

Hiện chưa có bộ nguyên tắc tiêu chí kiểm tra, thẩm định giá đất, việc thu thập thông tin, phương pháp định giá cũng còn nhiều bất cập.

Trong khi đó, các doanh nghiệp lại có nhiều dự án điều chỉnh quy hoạch, cấu trúc nhưng không xin điều chỉnh lại nên khi hoàn thành cần thực hiện nghĩa vụ tài chính bổ sung. Lúc này, nhiều quy định đã thay đổi, phát sinh dẫn đến quá trình cấp phép phần còn gặp nhiều khó khăn.

Ông Thạch cho rằng không phải cơ quan quản lý làm khó người dân, doanh nghiệp mà khi đi sâu vào từng dự án có rất nhiều vấn đề, vướng về mặt pháp lý nên phải xem xét từng dự án và áp dụng các bộ luật điều chỉnh.

Về mặt pháp lý còn rất nhiều vướng mắc mà đơn vị tham mưu như Sở Tài nguyên và môi trường cũng đang gặp khó trong quá trình giải quyết. Hiện còn hơn 100 hồ sơ của doanh nghiệp chưa được giải quyết. 

Ông Thạch cho biết, trong 6 tháng đầu năm, Sở Tài nguyên và môi trường đã tính giá đất được cho 38 dự án, sắp tới sẽ trình UBND thành phố thông qua thêm 49 dự án. Còn đối với dự án bị vướng, Sở đang tập hợp, phân loại để báo cáo UBND thành phố kiến nghị lên các bộ chuyên ngành có những cơ chế gỡ vướng cho doanh nghiệp, người dân.