Doanh nghiệp bất động sản tiến thoái lưỡng nan với tình huống pháp lý

Xin ký quỹ để được cấp sổ hồng

Tại một hội thảo được tổ chức ở TP. HCM mới đây, ông Trần Quốc Dũng, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh chua chát khi nói về quá trình gian nan hoàn thiện pháp lý cho dự án bất động sản khi thậm chí mọi khâu đã xong hết đến bước cuối cùng là cấp sổ hồng cho cư dân cũng hết sức khó khăn.

Ông Dũng nêu vướng mắc cụ thể là hiện chưa có quy định nào về một quy trình chung cho các thủ tục thực hiện dự án bất động sản. TP. HCM đang xây dựng quy trình bốn bước nhưng nếu doanh nghiệp thực hiện đến bước 4 mà bị tắc thì lại quay về từ đầu.

Để một dự án từ lúc bắt đầu triển khai đến khi cơ bản hoàn thành và có thể triển khai bán hàng thì nhanh nhất cũng hết một năm nhưng đa phần là kéo dài đến 4 hoặc 5 năm.

Chẳng hạn, Hưng Thịnh bế tắc khi xin cấp sổ hồng cho một dự án nhà ở mặc dù đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định trước tháng 7/2014. Nguyên nhân là dự án điều chỉnh một phần công năng, khiến các cơ quan nhà nước đều e dè. 

Doanh nghiệp gõ cửa đơn vị nào cũng hỏi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính hay chưa trong khi doanh nghiệp cho rằng nếu có điều chỉnh công năng thì vẫn đủ điều kiện để được cấp sổ hồng.

Theo doanh nghiệp này, việc điều chỉnh công năng dự án, khi có phát sinh nghĩa vụ tài chính bổ sung mà nhà nước chậm hoàn thiện thủ tục để doanh nghiệp nộp thì là trách nhiệm của nhà nước.

Với mong muốn được giải quyết cấp sổ hồng cho cư dân đối với phần diện tích sở hữu riêng nên Hưng Thịnh đã đề nghị ký quỹ một phần vì có thể phát sinh nghĩa vụ tài chính do điều chỉnh dự án nhưng đến nay cũng chưa được giải quyết được.

Ngoài ra, các ban ngành đều thống nhất rằng dự án nếu có tranh chấp giữa chủ đầu tư và một bên nào đó là thuộc thẩm quyền xử lý của tòa án, còn việc cấp sổ hồng cho cư dân vẫn sẽ được thực hiện.

Thời gian để tòa án giải quyết và sẽ phân xử vụ việc thường kéo dài 3 - 4 năm nhưng thực tế hiện nay dự án nào vướng tranh chấp thì việc cấp sổ hồng đều bị đình trệ.

Hay như chủ đầu tư một dự án ở khu Đông TP. HCM cho biết đã hoàn tất mọi thủ tục chỉ còn ra giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho khách hàng và luật quy định thủ tục này sẽ được hoàn tất trong vòng 45 ngày. 

Tuy nhiên, sau khi nộp hồ sơ và hoàn thành thủ tục theo quy định, chỉ còn khâu đo đạc, vào sổ, in ấn, ký nháy, đóng dấu... doanh nghiệp cũng phải chờ gần 10 tháng.

Xin được đóng tiền sử dụng đất

Còn một chủ đầu tư khác thì cho rằng trong những khâu pháp lý dự án bất động sản, chậm nhất là việc định giá tiền sử dụng đất, mà không rõ nguyên nhân.

Nhà nước không định giá dất ở thời điểm chuẩn bị triển khai dự án mà chờ mấy năm sau mới định giá. Vấn đề là chủ đầu tư đã bán căn hộ cho khách hàng trước đó mấy năm và lấy mức giá thời điểm cấp phép làm căn cứ để tính giá bán.

Nhưng mấy năm sau cơ quan quản lý nhà nước mới định giá và khi định giá lại lấy giá thị trường lân cận làm giá sàn để tính thì lúc này giá đất đã cao hơn nhiều so với thời điểm bắt đầu triển khai dự án. Vì thế, chủ đầu tư có thể lỗ nếu chấp nhận đóng tiền sử dụng đất, còn trường hợp không nộp thì không ra sổ được.

Ở TP. HCM hiện nay có một số chủ đầu tư xin đóng tiền sử dụng đất nhưng không được mà nguyên nhân là do dự án chưa hoàn tất khâu định giá đất; dẫn đến có nhiều dự án chung cư dù đã hoàn thành xây dựng, người dân vào ở vài năm nhưng chưa ra được sổ.

Do chờ lâu nên người dân treo băng rôn, tố chủ đầu tư chây ì không chịu làm sổ. Nhưng thực tế chủ đầu tư có muốn đóng tiền sử dụng đất để có sổ nhanh cho khách hàng cũng không được.

Một chủ đầu tư cho biết không chỉ ở TP. HCM, doanh nghiệp có triển khai một dự án ở tỉnh vùng ven và hoàn thành cách đây gần 10 năm. Vừa rồi dự án mới được định giá đất với giá tiền sử dụng đất lên gần 4 triệu đồng/m2, trong khi thời điểm doanh nghiệp này bán cho khách hàng chỉ khoảng 3 triệu đồng/m2.

Khi bán đất cho khách hàng, giá bán đã bao gồm các chi phí hạ tầng và tiền sử dụng đất tại thời điểm đó, cộng thêm chi phí bán hàng và các chi phí khác thì mới ra mức giá bán khoảng 3 triệu đồng/m2 là có lãi.

Hiện nay, chính quyền định giá 4 triệu đồng/m2 nên nếu nộp tiền sử dụng đất, doanh nghiệp cầm chắc bị lỗ. Thấy bất hợp lý nên doanh nghiệp đã đề xuất, chính quyền cũng tiếp thu và hai bên đã ngồi lại làm việc nhiều lần nhưng cũng chưa có kết quả.

Vị chủ đầu tư này đặt ra câu hỏi: “Sở Tài nguyên môi trường năm nào họ cũng có bảng giá đất nhưng không hiểu nguyên nhân tại sao lại tiến hành định giá tiền sử dụng đất chậm như vậy?”.

“Lén lút” đi mua đất ở dự án mình được giao

Có doanh nghiệp đang thực hiện dự án theo hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT) còn gặp phải những tình huống pháp lý éo le hơn.

Một doanh nghiệp ở TP. HCM đang thực hiện dự án BT ở một tỉnh vùng ven nhưng gần 10 năm chưa xong giải phóng mặt bằng bởi vì không thể mua được đất trên chính dự án mình được giao.

Doanh nghiệp trúng thầu dự án theo hình thức hợp đồng BT; theo đó, doanh nghiệp phải làm hai con đường tổng vốn đầu tư khoảng 400 tỷ đồng, đổi lại sẽ được thanh toán bằng một khu đất.

Khi đường hoàn thành và đưa vào sử dụng, lúc này doanh nghiệp cũng được thanh toán bằng dự án vài chục hecta. Nhưng vấn đề là khu đất được giao không phải đất sạch mà còn có cả đất của dân và nhà nước chỉ cấp chủ trương. Lúc này doanh nghiệp phải “lén lút” đi mua lại đất của dân nằm trong dự án rồi giao cho chính quyền địa phương để chính quyền địa phương sau đó giao lại cho doanh nghiệp.

Sở dĩ doanh nghiệp phải “lén” đi mua là vì theo nguyên tắc nhà nước phải giao đất sạch, nhưng doanh nghiệp chờ để được giao đất sạch sẽ rất mất thời gian, có dự án kéo dài 10 năm chưa xong giải phóng mặt bằng. Vì trước đó doanh nghiệp đã bỏ tiền làm dự án nên phải tìm cách đẩy nhanh dự án được cấp để thu hồi vốn. Hơn nữa, khi đi mua đất, doanh nghiệp không thể ra mặt xưng tên vì nếu lộ ra, người dân sẽ đòi giá cao hơn. 

Xem thêm chuyên đề "Pháp lý bất động sản: Những vấn đề cần tháo gỡ"

Bài 1: Doanh nghiệp bất động sản 'mù đường' trong ma trận pháp lý