Luật 'chạy' theo thị trường, bất động sản bế tắc

Thị trường bất động sản Việt Nam nói chung và TP. HCM nói riêng đang xảy ra tình trạng cung không đáp ứng được cầu, giá nhà ở tăng cao bất chấp tác động của dịch Covid-19. Hệ quả này, theo nhận định của tổng giám đốc một công ty bất động sản lớn ở TP. HCM, là do tình trạng khủng hoảng pháp lý kéo dài trong nhiều năm dẫn đến hàng loạt dự án bị tạm dừng.

Luật “chạy” theo thị trường

Thay vì có những bộ luật quy định rộng, bao trùm được sự phát triển thị trường bất động sản trong hàng chục năm thì theo nhận xét của vị tổng giám đốc này thì ở nước ta đang có tình trạng luật “chạy” theo thực tế thị trường.

Hay khi xây dựng luật và các quy định pháp luật liên quan đến thị trường bất động sản, Chính phủ và các bộ ban ngành chưa đặt vào mối quan hệ tổng thể kết nối với nhau dẫn đến nhiều quy định chồng chéo, mâu thuẫn và quá cồng kềnh gây lãng phí thời gian và nguồn lực do quá trình triển khai pháp lý dự án kéo dài nhiều năm và là rủi ro lớn nhất mà các doanh nghiệp phải đối mặt.

Điều này dẫn đến bất cập là có những vấn đề thị trường có rồi nhưng luật lại chưa có hay tình trạng xung đột giữa các luật. Chẳng hạn như condotel (căn hộ du lịch) và một số loại hình bất động sản khác không biết áp dụng tên gọi theo luật nào trong thời gian qua.

Chính vì đi sau nên có những điều luật quy định chưa hợp lý với sự phát triển của thị trường, nhưng khi phát hiện thì các cơ quan chức năng lại thấy ở đâu sửa ở đó chứ chưa xử lý triệt để từ gốc rễ của vấn đề. Đó là nguyên nhân lý giải vì sao cũng với một điều luật chưa phù hợp với thực tế nhưng được nói đi nói lại nhiều lần, qua nhiều năm vẫn chưa có hồi kết.

Đầu tư bất động sản phải xác định dài hạn, bởi vì với những dự án nhỏ, vòng đời cũng kéo dài trên dưới 5 năm kể từ thời điểm bắt đầu triển khai pháp lý đến khi đưa vào vận hành. Còn với đại đô thị như Phú Mỹ Hưng, Vạn Phúc City, thời gian kéo dài trên 30 năm nên vấn đề doanh nghiệp bất động sản cần nhất là sự ổn định của luật để phát triển.

Thay đổi luật trong thời gian ngắn hoặc các hướng dẫn không rõ ràng sẽ làm các doanh nghiệp không kiểm soát được rủi ro trong năm sau chứ chưa nói đến kiểm soát được rủi ro của một dự án có vòng đời từ 10-20 năm trở lên.

Khủng hoảng pháp lý đã khiến doanh nghiệp phải khẩn cầu “doanh nghiệp không xin tiền mà chỉ xin cơ chế”. Nhưng cơ chế ở đây không phải là tiền mà phải khẳng định là kim cương bởi vì với một sự án bất động sản nhỏ nhà đầu tư cũng phải đầu tư vài trăm tỷ đồng còn với dự án lớn thì vài chục nghìn, thậm chí hàng trăm nghìn tỷ đồng.

Còn những dự án lớn hàng trăm ha thì thời gian phát triển và thu hồi vốn kéo dài hàng chục năm. Nhưng nếu pháp lý kéo dài thì vốn của doanh nghiệp sẽ chôn ở đó và không biết thời gian nào sẽ thu hồi được, trong khi lãi ngân hàng vẫn phải trả. Chậm trễ ngày nào sẽ nguy cơ đến hiệu quả kinh doanh và sự sống còn của doanh nghiệp ngày đó. Cho nên, cơ chế thông thoáng chính là giải phóng nguồn lực và tạo điều kiện cho thị trường phát triển một cách lành mạnh và hiệu quả.

Hài hòa giữa tăng trưởng và kiểm soát

Theo các chuyên gia, luật sinh ra là để giúp cho nền kinh tế vận hành tốt và có kiểm soát nhưng nếu làm không khéo sẽ kéo nguyên hệ thống đi lùi trở lại và tình trạng của thị trường bất động sản nước ta hiện nay đang bị như vậy.

Nguồn lực có, tiềm năng có, nhu cầu có nhưng những mắt xích bất hợp lý của luật kìm hãm sự phát triển của thị trường, ảnh hưởng trực tiếp tới hiệu quả kinh doanh, sự sống còn của các doanh nghiệp cũng như ảnh hưởng đến khách hàng. Còn với thị trường thì luôn trong tình trạng cung lúc nào cũng thiếu so với cầu.

Muốn giải quyết tận gốc rễ tình trạng này nên đi từ những vấn đề mang tầm quốc gia, vấn đề tổng thể trước, bởi đó là sợi dây sẽ kéo nguyên cả hệ thống đi theo mục tiêu tối cao là sự phát triển của đất nước và nâng cao mức sống của người dân. Còn không thì sẽ xảy ra tình trạng một vài thương hiệu vươn lên nhưng nguyên hệ thống thì sẽ không lớn nổi.

Thực tế ở nước ta có 98% doanh nghiệp vừa và nhỏ chỉ có 3 đến 5% là doanh nghiệp lớn. Trong số những doanh nghiệp lớn đó có thâm niên từ 5 đến 10 năm, còn 15 đến 20 năm rất ít.

Cho nên thể chế chính sách phải là nền tảng, bệ đỡ để các doanh nghiệp vươn lên. Khi các doanh nghiệp lớn lên rồi thì nâng tầm năng lực cạnh tranh quốc gia lên. Đó là bài toán rất lớn. Đừng để tình trạng như hiện nay là các doanh nghiệp mới làm được có chút ít thì hệ thống lại kéo họ lùi lại và mãi mãi doanh nghiệp không lớn nổi. 

“Trước đây đất nước ta từng có chương trình với khẩu hiệu hành động “Nói và làm” rất quyết liệt tạo nên sự thay đổi toàn diện và thần kỳ. Cũng chính từ khẩu hiệu, hành động này nên đất nước mới có bước phát triển nhanh chóng gấp nhiều lần so với trước đó. Đó có thể coi là cột mốc, tạo tiền đề cho đất nước cất cánh nhanh chóng”. Đã đến lúc cần một cột mốc mới và năm 2020 là thời điểm thuận lợi, là năm bản lề để quyết định những câu chuyện trọng đại về mặt thể chế chính sách.

Làm một cách tổng lực, toàn diện, thực sự thì mới hi vọng tháo gỡ một cách triệt để. Tạo ra hệ thống thoát hẳn ra khỏi những cái cũ để đảm bảo cho nền kinh tế tăng trưởng đúng quy luật, hiệu quả. Từ đó đất nước ta mới hi vọng nắm bắt được những cơ hội tăng trưởng phát triển kinh tế về sau.

Nếu làm phải vạch ra lộ trình, cột mốc, thời gian bao lâu thì giải quyết được bao nhiêu đầu việc…tránh tình trạng một vấn đề được nói đi nói lại nhiều lần trong nhiều năm.

Chẳng hạn như vừa qua Hiệp hội bất động sản Việt Nam có thống kê 36 điểm nghẽn lớn, để thị trường bất động sản phục hồi thì bắt buộc 36 điểm nghẽn này phải được xử lý triệt để.

Riêng với TP. HCM vừa qua ít nhất cũng có cam kết về mặt thời gian là bao lâu ngồi với các doanh nghiệp bất động sản một lần để lắng nghe những khó khăn từ đó lọc ra đâu là đầu việc thuộc trách nhiệm của thành phố, còn vượt cấp thì kiến nghị lên cấp trên.

Trước đây đất nước ta từng có chương trình với khẩu hiệu hành động “Nói và làm” rất quyết liệt. Cũng chính từ khẩu hiệu, hành động này nên đất nước mới có ngày hôm nay. Đó có thể coi là cột mốc, tạo tiền đề cho đất nước cất cánh nhanh chóng.

Thủ tục pháp lý dự án đều có quy định thời gian thực hiện bao lâu rất rõ ràng nhưng vẫn bị chậm và không kiểm soát được. Khi nghe thì rất lý tưởng nhưng khi làm lại là thực tế khác. Doanh nghiệp đang cần sự cam kết, xử lý triệt để vướng mắc. Doanh nghiệp bất động sản hiện nay khi đối tác hỏi là bao lâu xong pháp lý thì không ai dám trả lời bao lâu xong.

Nếu đặt mục tiêu cuối cùng của luật là cái gì, phục vụ ai? Rồi cùng nhau nhìn về một mục đích, hài hòa giữa tăng trưởng và kiểm soát thì sẽ giải quyết được bài toán lớn.

Linh hoạt

Nhìn nhận về thực trạng áp dụng luật hiện nay, chúng ta thấy rằng Chính phủ đang nắm trong tay công cụ điều tiết thị trường đó là luật và các quy định liên quan nhưng lại đang áp đại trà, điều này không phù hợp với thị trường bất động sản. Bởi vì thị trường bất động sản có tính địa phương rất cao, theo khu vực, theo quy mô… cho nên cần áp dụng luật một cách linh hoạt hơn.

Chẳng hạn như những dự án đại đô thị có quy mô hàng trăm ha, đó là dự án đặc thù, có vai trò lớn như Phú Mỹ Hưng ở khu nam đã làm thay đổi khu vực này, đóng góp ngân sách rất lớn nhưng những quy chế, quy trình hiện nay vẫn áp dụng như các dự án có diện tích một hoặc hai ha. Điều đó làm cho các chủ đầu tư thích làm những dự án nhỏ hơn vì nhanh, gọn, đỡ phức tạp, ít rủi ro…

Còn làm chủ đầu tư dựán lớn phải có tinh thần “dũng cảm” mới làm được vì thực tế có nhiều ràng buộckhắt khe hơn dự án nhỏ. Đối với những dự án lớn thì thời gian gian triển khaikéo dài hàng chục năm. Vấn đề đặt ra là sau hàng chục năm được duyệt quy hoạchthì sản phẩm đã lỗi thời, không còn phù hợp với thị hiếu khách hàng nên phải điềuchỉnh lại. 

Mà điều chỉnh theo luật mới hiện nay thì lại phải quay lại từ đầu, từ điều chỉnh 1/2000, 1/500 rất mất thời gian, công sức và tiền bạc của doanh nghiệp. Nên có nhiều doanh nghiệp “nhắm mắt” làm theo quy hoạch cũ.

Hay như việc Phú Mỹ Hưng là dự án lớn đầu tiên của TP. HCM nên được thành phố ủng hộ và tạo điều kiện nhưng sau này các dự án có quy mô tương tự thì các chủ đầu tư chủ yếu tự thân vận động.

Thực tế cho thấy, chính những dự án lớn mới là đòn bẩy thúc đẩy kinh tế phát triển, tạo ra diện mạo mới cho địa phương, nâng cao chất lượng đời sống. Vậy tại sao không tạo điều cho các doanh nghiệp đang thực hiện những dự án này phát triển, thậm chí là cả ưu đãi cho họ?

Các dự án lớn nguồn lực đổ vào lớn, thời gian hoàn thành lâu, rủi do cao nên cần những chính sách hỗ trợ tốt hơn; từ đó khuyến khích chủ đầu tư thay vì chọn những dự án nhỏ hoặc vừa thì họ sẽ làm dự án lớn để được ưu đãi và tạo ra những khu đô thị được quy hoạch bài bản trong tương lại.

“Từ trên máy bay nhìn xuống thấy TP. HCM còn khá lem nhem. Vậy để tạo những khu đô thị được quy hoạch hoàn chỉnh thì cần ưu tiên doanh nghiệp đầu tư vào dự án lớn góp phần chỉnh trang đô thị là cần thiết. Bởi vì bất động sản không đơn thuần về mặt kinh tế mà chính là minh chứng cho sự phát triển kinh tế xã hội cho một giai đoạn lịch sử, là bộ mặt của quốc gia. Muốn làm được như vậy cần có giải pháp phát triển tổng thể trong dài hạn và linh hoạt trong điều hành, thực thi trong thực tế phát triển của thị trường", vị tổng giám đốc nói và cho rằng muốn làm được như vậy cần áp dụng luật một cách linh hoạt hơn.

Doanh nghiệp bất động sản đang rơi vào khủng hoảng, nhưng không giống với những cuộc khủng hoảng thừa cung trước đây, cuộc khủng hoảng hiện nay liên quan đến pháp lý của dự án bất động sản do thủ tục đầu tư, xây dựng, đất đai... bộc lộ nhiều bất cập. Hàng trăm dự án bế tắc hoặc tiến trình triển khai bị kéo dài do doanh nghiệp mất nhiều thời gian và chi phí để hoàn thiện các thủ tục pháp lý, từ đó khiến nguồn cung mới bị ảnh hưởng và giá bất động sản bị đẩy lên cao. Trước thực trạng này, TheLEADER khởi đăng chuyên đề đặc biệt: "Pháp lý bất động sản: Những vấn đề cần tháo gỡ" để phản ánh những bất cập mà doanh nghiệp đang gặp phải và hướng giải quyết trong quá trình triển khai dự án bất động sản.
Bài 1: Doanh nghiệp bất động sản 'mù đường' trong ma trận pháp lý
Bài 2: Doanh nghiệp bất động sản tiến thoái lưỡng nan với tình huống pháp lý
Bài 3: Bất động sản mắc kẹt trong khủng hoảng pháp lý
Bài 4: Hàng trăm dự án bất động sản tắc thủ tục pháp lý, vì sao?