Bất động sản mắc kẹt trong khủng hoảng pháp lý

Những dự án bất động sản "không lối thoát"

“Doanh nghiệp bất động sản đang bị đẩy vào tình thế ngồi trên đống lửa trước ma trận thủ tục pháp lý”, lãnh đạo một doanh nghiệp tại Hà Nội nhìn nhận về những khó khăn chung của doanh nghiệp địa ốc hiện nay.

Theo vị chủ đầu tư này: “Khi triển khai dự án, doanh nghiệp cố chịu đựng để làm cho xong việc, để dự án có thể ra được hàng. Nhưng khi mọi việc xong xuôi rồi nhìn lại, thì chỉ thấy “sợ". Nếu buộc phải đi lại chặng đường làm thủ tục dự án đó một lần nữa, chắc chắn tôi không đủ can đảm để vượt qua".

“Trước đây có hành lang cứng và hành lang “mềm”, bây giờ cứng cũng khó mềm cũng khó. Mọi cánh cửa như đóng chặt với doanh nghiệp", ông cho biết thêm. 

Từ hai năm nay, việc xin các dự án rất khó khăn. Hiện doanh nghiệp của ông có một dự án tại Đà Nẵng đang trong quá trình xin giấy phép xây dựng. Hầu như tháng nào ông cũng phải bay đi bay về vài lần để "chạy" thủ tục đầu tư nhưng chưa biết khi nào có thể hoàn thiện hết pháp lý theo đúng quy định.

Trong tình cảnh “khóc dở mếu dở” có lẽ phải kể đến câu chuyện chưa có hồi kết của Chủ tịch Tập đoàn Tân Hoàng Minh Đỗ Anh Dũng khi hoàn thiện pháp lý cho dự án ở ngã tư Hàng Bài - Hai Bà Trưng, quận Hoàn Kiếm, Hà Nội.

Theo ông Dũng, ông mua khu đất rộng gần 4.000m2 này năm 2007, bốn năm sau mới mới giải toả xong mặt bằng. Sau đó, ông mất bốn năm nữa mới có được quyết định giao đất và cho đến thời điểm hiện tại, dự án vẫn chưa tính xong tiền sử dụng đất. Một miếng đất mất đến 14 – 15 năm không làm xong thủ tục.

“Dự án bất động sản muốn hoàn thiện thủ tục pháp lý phải xin “trăm cửa, trăm dấu” khiến doanh nghiệp vô cùng mệt mỏi”, ông Dũng chia sẻ.

Đây cũng là bài toán nan giải chung của các doanh nghiệp trên thị trường bất động sản hiện nay. Nhiều dự án bị ách tắc thủ tục, "đứng hình” do vướng mắc liên quan đến thủ tục pháp lý. 

Thực tế, từ cuối năm 2018, việc thanh tra, rà soát các dự án sai phạm được tiến hành quyết liệt cùng với những ách tắc trong việc chấp thuận chủ trương đầu tư dự án mới đã khiến việc xin cấp phép các dự án khó khăn. 

Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA), năm 2018, TP. HCM chỉ có 19 dự án được công nhận chủ đầu tư, 59 dự án được chấp thuận đầu tư và 53 dự án được cấp giấy phép xây dựng, với tổng số 39.959 căn hộ và tổng diện tích 3.263.212 m2, giảm 42% số lượng dự án, giảm 40%về số lượng căn hộ và giảm 74% về tổng diện tích các dự án nhà ở so với năm 2017.

Trong 9 tháng đầu năm 2019, con số dự án được hoàn thiện pháp lý còn giảm xuống mức "thê thảm" hơn khi cả thành phố chỉ có một dự án nhà ở được chấp thuận chủ trương đầu tư, giảm khoảng 83%; không có dự án nhà ở nào được công nhận chủ đầu tư, chỉ có 12 dự án được chấp thuận đầu tư, giảm khoảng 72% và chỉ có 24 dự án được cấp phép xây dựng, giảm khoảng 38%, so với cùng kỳ năm 2018. 

Trong đó, một trong những vướng mắc lớn nhất về pháp lý tại các dự án bất động sản là do bị dính đất công xen kẹt. Theo thống kê của HoREA, hiện trên địa bàn thành phố có 158 dự án dính đất công chưa có lối thoát. Trong đó, có 124 dự án được thành phố cho vận hành trở lại nhưng vẫn chưa thể triển khai bình thường.

Một trong những doanh nghiệp thấm “nỗi đau” này phải kể đến "ông lớn" trên thị trường bất động sản TP. HCM - Novaland. Cho đến nay một số dự án của doanh nghiệp này vẫn chưa làm được giấy chứng nhận quyền sở hữu cho cư dân vì vướng đất công xen kẹt, dù có dự án chỉ vài trăm mét vuông.

Điển hình như dự án khu dân cư và thương mại hỗn hợp Khải Vy tại phường Phú Thuận, Quận 7. Diện tích khu đất khoảng 77.354,8m2, trong đó có 1.758,5m2 đất công nằm rải rác trong dự án, gồm đất rạch, đất thu hồi để mở đường giao thông khu vực. Chỉ vì vướng đất công trong dự án mà doanh nghiệp này chưa được cấp sổ đỏ, không được giao đất để triển khai thực hiện dự án.

Không chỉ Novaland, nhiều doanh nghiệp khác cũng vướng vào thế khó tương tự. Đơn cử như tại dự án Green Star Sky Garden của Công ty Hưng Lộc Phát tại Quận 7, TP. HCM. Dự án được thực hiện trên quỹ đất 52.648 m2, trong đó có hai hình thức công trình nhà ở được triển khai là khu nhà liền kề và chung cư cao tầng. Đối với phần khu nhà liền kề, dự án này thuộc trường hợp được miễn giấy phép xây dựng.

Tuy nhiên, giữa năm 2019, dự án này bị tạm ngừng thi công 60 ngày với lý do xây chui 110 căn biệt thự vì chưa được UBND TP. HCM ra quyết định giao đất, chưa hoàn tất việc chuyển mục đích sử dụng.

Đáng nói, nguyên nhân khiến chủ đầu tư không thể thực hiện các thủ tục pháp lý là do dự án hiện đang vướng hơn 7.000 m2 đất công (chiếm 14% diện tích) là kênh rạch, đường do Nhà nước quản lý.

Không chỉ có những vướng mắc liên quan đến việc dự án vướng đất công, câu chuyện định giá đất thời gian vừa qua cũng gây không ít khó khăn cho doanh nghiệp. Theo đó, ngoại trừ những dự án bất động sản quy mô nhỏ, có giá trị tiền sử dụng đất dưới 30 tỷ đồng được áp dụng "phương pháp bảng giá đất" để tính tiền sử dụng đất dự án. Tất cả các dự án còn lại phải áp dụng các phương pháp xác định giá đất theo quy định của Nghị định 44/2014/NĐ-CP để xác định "giá đất cụ thể" phù hợp giá thị trường, để tính tiền sử dụng đất dự án.

Gần hai năm nay, nhiều dự án nhà ở thương mại chưa được tính tiền sử dụng đất nên các chủ đầu tư gặp rất nhiều khó khăn về tài chính, do tăng chi phí lãi vay phát sinh, tăng chi phí quản lý, làm tăng giá thành và mất cơ hội kinh doanh.

Theo đó, quy trình, thủ tục xác định giá đất, thẩm định giá đất bị kéo dài, thường trên dưới hai năm hoặc lâu hơn. Trong đó, có nguyên nhân vướng quỹ đất rạch, bờ đất, đường do Nhà nước quản lý xen cài trong dự án như đã nêu phần trên làm chậm trễ thủ tục ban hành quyết định thu hồi đất, giao đất.

Doanh nghiệp tự "bơi" trong ma trận thủ tục

Ngoài hệ thống các quy định pháp luật chồng chéo, bế tắc pháp lý còn thể hiện ở chỗ không có một quy trình cụ thể nào để doanh nghiệp hoàn thiện thủ tục đầu tư cho dự án bất động sản. 

Trước đây, chủ đầu tư vừa xây dựng vừa hoàn thiện thủ tục, nhưng bây giờ, doanh nghiệp phải hoàn thiện cùng lúc rất nhiều thủ tục liên quan đến đầu tư, đất đai, tài chính mới được cấp phép xây dựng dự án.

Ông Trịnh Văn Quyết, Chủ tịch Tập đoàn FLC chia sẻ, với dự án FLC Sầm Sơn khởi công năm 2015, doanh nghiệp chỉ mất 11 tháng vừa hoàn thiện pháp lý về giấy tờ thủ tục vừa thi công cho từng công đoạn ép cọc, xây thân. 

Tuy nhiên, "cơ chế bây giờ không cho phép doanh nghiệp vừa xây vừa xin giấy phép. Do đó, doanh nghiệp phải mất ít nhất ba năm để hoàn thành đầy đủ thủ tục pháp lý, sau đó mới có thể để thi công xây dựng dự án. Thời gian thực hiện dự án vì thế sẽ bị kéo dài, gây khó khăn rất lớn cho doanh nghiệp".

"Pháp lý đóng vai trò rất quan trọng đối với dự án bất động sản. Song hai năm trở lại đây, việc thực hiện các thủ tục pháp lý ngày càng khó khăn. Hầu hết mọi sự cố liên quan đến dự án đều dính đến pháp lý. Doanh nghiệp nghĩ đến pháp lý là sợ", ông Quyết lo ngại.

Một thế khó nữa cho các doanh nghiệp bất động sản hiện nay là hiện vẫn chưa có một quy trình, thủ tục phê duyệt dự án cụ thể. Mới đây, Sở Xây dựng TP. HCM đã đề xuất rút ngắn các thủ tục, trình tự phê duyệt dự án từ sáu bước xuống còn năm bước. Song, đến nay, quy trình này vẫn chưa được thống nhất vì còn nhiều ý kiến trái chiều.

Theo đó, năm bước phê duyệt dự án được TP. HCM đề xuất là: Bước 1 là lập thủ tục quyết định chủ trương đầu tư. Bước 2 là lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500. Bước 3 là lập thủ tục giao thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

Bước 4 là thực hiện thủ tục xác định nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất. Bước 5 là lập thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, công nhận chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư, cấp giấy phép xây dựng và triển khai đầu tư xây dựng.

Với quy trình này, nhiều doanh nghiệp đã “kêu trời”, vì nếu thực hiện đúng có thể mất 5 - 10 năm mới xong thủ tục một dự án. Nguyên nhân được ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA chỉ ra là do quy trình thủ tục xác định giá đất, thẩm định giá đất, xác định tiền sử dụng đất mất rất nhiều thời gian. Doanh nghiệp phải chờ đợi rất lâu mới nộp được tiền sử dụng đất, dẫn đến dự án nhà ở chậm được triển khai thực hiện. Thời gian thực hiện thủ tục này mất khoảng hai năm, nhưng nhiều dự án phải mất từ ba năm trở lên.

Do đó, quy định doanh nghiệp phải đóng tiền sử dụng đất trước khi được công nhận là chủ đầu tư, chưa được thẩm định thiết kế dự án, chưa được cấp giấy phép xây dựng, chưa được triển khai thi công là chưa phù hợp với các quy định pháp luật hiện hành.

“Nếu phải nộp tiền sử dụng đất tại bước 4, doanh nghiệp sẽ bị chôn vốn khoảng 5-7 năm hoặc lâu hơn. Vì vậy, quy định này cần được tính toán lại", ông Châu kiến nghị. 

Chính vì những ý kiến tranh luận chưa có hồi kết nên cho đến thời điểm hiện tại, vẫn chưa có một quy trình phê duyệt dự án nào được thống nhất cho các doanh nghiệp bất động sản. Những vướng mắc pháp lý trên thị trường bất động sản vẫn tồn tại khiến hàng loạt dự án bị đình trệ, bế tắc. Hệ quả tất yếu là nguồn cung trên thị trường bất động sản giảm mạnh, kéo theo đó là giá nhà tăng cao.

Bên cạnh việc giá bất động sản tăng do thiếu nguồn cung, một nguyên nhân khác theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, là do những vướng mắc về thủ tục pháp lý. 

Ông Đính cho rằng, các cơ quan quản lý nhà nước luôn nói đến việc làm thế nào để có nhà giá rẻ, giá thấp nhằm đáp ứng nhu cầu của người dân nhưng lại để tình trạng thủ tục đầu tư kéo dài.

Có những dự án lẽ ra chỉ thực hiện trong vòng 1 năm thì mất đến 5 năm, thậm chí có những dự án mất 15 năm. Đây là điều cực kỳ nguy hiểm bởi có thể dự án ban đầu là nhà ở giá rẻ nhưng khi làm xong, doanh nghiệp buộc phải điều chỉnh giá bán cộng thêm các chi phí phát sinh do phải nuôi bộ máy nhân sự, các chi phí vốn, đầu tư khác do thời gian đầu tư kéo dài. Cuối cùng, dự án lại được bán với giá đắt hơn nhiều.

"Tại TP. HCM, nhiều dự án lẽ ra chỉ 18 - 20 triệu đồng/m2 nhưng được đẩy lên bán với giá hơn 30 triệu đồng/m2. Trong khi đó, chất lượng không thay đổi, chẳng qua doanh nghiệp bị đội vốn nên phải tính giá cao", ông Đính nhận xét.

Theo ông Đính, nhằm giúp tạo điều kiện cho doanh nghiệp và thị trường bất động sản phát triển, các cơ quan quản lý nhà nước cần vào cuộc quyết liệt để tháo gỡ những vướng mắc về thủ thục pháp lý dự án. 

"Các chính sách pháp luật phải gắn với thực tế, đi vào thực tế nhanh hơn chứ không thể mãi theo sau thị trường như hiện nay", ông Đính đề xuất.

Doanh nghiệp bất động sản đang rơi vào khủng hoảng, nhưng không giống với những cuộc khủng hoảng thừa cung trước đây, cuộc khủng hoảng hiện nay liên quan đến pháp lý của dự án bất động sản do thủ tục đầu tư, xây dựng, đất đai... bộc lộ nhiều bất cập. Hàng trăm dự án bế tắc hoặc tiến trình triển khai bị kéo dài do doanh nghiệp mất nhiều thời gian và chi phí để hoàn thiện các thủ tục pháp lý, từ đó khiến nguồn cung mới bị ảnh hưởng và giá bất động sản bị đẩy lên cao. Trước thực trạng này, TheLEADER khởi đăng chuyên đề đặc biệt: "Pháp lý bất động sản: Những vấn đề cần tháo gỡ" để phản ánh những bất cập mà doanh nghiệp đang gặp phải và hướng giải quyết trong quá trình triển khai dự án bất động sản.
Bài 1: Doanh nghiệp bất động sản 'mù đường' trong ma trận pháp lý
Bài 2: Doanh nghiệp bất động sản tiến thoái lưỡng nan với tình huống pháp lý