HoREA kiến nghị tháo nút thắt tiền sử dụng đất bổ sung, cứu hàng trăm dự án

Tại cuộc họp do Bộ Tư pháp tổ chức ngày 29/9 để thẩm định dự án “Nghị quyết quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai”, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu đã nêu kiến nghị quan trọng liên quan đến điểm nghẽn mà khoảng 100 dự án trên địa bàn thành phố đang chờ tháo gỡ.

Ông Châu đề xuất bổ sung Điều 11a sau Điều 11 của dự thảo nghị quyết, quy định về khoản tiền người sử dụng đất phải nộp bổ sung, ngoại trừ trường hợp lỗi không thuộc về người sử dụng đất.

Nội dung Điều 11a dự kiến quy định Chính phủ sẽ ban hành phương pháp định giá đất và xác định khoản tiền người sử dụng đất phải nộp bổ sung đối với phần thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo Điều 257 Luật Đất đai 2024. Đồng thời, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được phép khấu trừ khoản tiền bổ sung mà doanh nghiệp đã nộp vào nghĩa vụ tài chính khác, nếu doanh nghiệp không có lỗi.

Khoản thu bổ sung tiền sử dụng đất là phần nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải nộp thêm đối với khoảng thời gian trước đây chưa được tính tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất. Quy định này được đưa vào Luật Đất đai 2024 và hướng dẫn tại Nghị định 103/2024/NĐ-CP, áp dụng trong các trường hợp dự án có điều chỉnh quy hoạch, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất hoặc phát sinh thay đổi làm Nhà nước phải xác định lại giá đất.

Để minh họa, ông Châu dẫn trường hợp của Công ty Lotte Properties HCMC. Ngày 20/8/2025, doanh nghiệp này đã gửi văn bản đến UBND TP.HCM và Sở Tài chính thông báo chấm dứt hợp đồng thực hiện dự án Thủ Thiêm Eco Smart City tại Khu chức năng 2a, Khu đô thị mới Thủ Thiêm.

Chủ đầu tư nêu ba kiến nghị, trong đó có yêu cầu làm rõ tính pháp lý liên quan đến khoản thu bổ sung theo Nghị định 103/2024/NĐ-CP và các thông báo của Cục Thuế TP.HCM ngày 23/7/2025.

Theo ông Châu, quy định hiện hành đã phát sinh nghĩa vụ tài chính mới lên đến khoảng 2.600 tỷ đồng đối với Lotte Properties HCMC, ngoài mức 16.190 tỷ đồng tiền sử dụng đất đã thông báo trước đó. Điều này gây bất ngờ cho nhà đầu tư bởi khi ký kết hợp đồng dự án năm 2017, Luật Đất đai 2013 chưa có quy định về khoản tiền bổ sung. Ông cho rằng vấn đề này không chỉ liên quan đến Lotte mà còn ảnh hưởng đến nhiều doanh nghiệp bất động sản khác, cả trong nước lẫn quốc tế.

Thực tế, tại TP.HCM đang có khoảng 100 dự án ở tình trạng chờ cơ quan nhà nước thông báo khoản tiền sử dụng đất bổ sung. Trong đó, Novaland có 13 dự án, Hưng Thịnh Land có 8 dự án, hay dự án Empire City của liên doanh Thành phố Đế Vương cũng gặp vướng mắc.

Ông Châu nhấn mạnh, nguyên nhân chủ yếu đến từ sự chậm trễ của cơ quan nhà nước trong việc ban hành quyết định giá đất và thông báo nghĩa vụ tài chính, bởi đây là thẩm quyền của Nhà nước, doanh nghiệp không thể can thiệp.

Từ đó, ông đề xuất Quốc hội nếu chấp thuận bổ sung Điều 11a thì cần cho phép khấu trừ khoản tiền doanh nghiệp đã nộp bổ sung vào nghĩa vụ tài chính khác, nhằm bảo đảm sự công bằng và hợp lý.

Trở lại với trường hợp Lotte Properties HCMC, đại diện Sở Tài chính TP.HCM cho biết theo Luật Đầu tư 2020, khi nhà đầu tư quyết định chấm dứt hoạt động dự án thì phải nộp hồ sơ theo quy định, tuy nhiên đến nay cơ quan này chưa nhận được hồ sơ từ Lotte. Vì vậy, về nguyên tắc, công ty vẫn đang là nhà đầu tư hợp pháp của dự án Thủ Thiêm Eco Smart City.

Liên quan đến thông tin có nhà đầu tư mới quan tâm, Sở Tài chính xác nhận đã nhận được đề xuất của Liên danh Sunshine Group và DIA. Tuy nhiên, cơ quan này khẳng định hiện chưa có cơ sở để xem xét nội dung đề nghị.

Đối với dự án của Công ty TNHH Liên doanh Thành phố Đế Vương, việc xác định lại giá đất khiến tổng giá trị tăng hơn 5.000 tỷ đồng. Dù chủ đầu tư nhiều lần kiến nghị, nhưng Sở Tài nguyên và môi trường cùng Hội đồng thẩm định giá đất TP.HCM đã thực hiện đúng quy định, nên hiện cũng chưa có cơ sở để giải quyết.

Những ví dụ này cho thấy tình cảnh “đi cũng dở, ở không xong” của nhiều doanh nghiệp bất động sản liên quan đến tiền sử dụng đất bổ sung, đồng thời càng nhấn mạnh tính cấp thiết của việc bổ sung quy định rõ ràng, minh bạch về nghĩa vụ tài chính trong quá trình tổ chức thi hành Luật Đất đai.