Kê biên, bán đấu giá tài sản của chủ đầu tư thâm hụt quỹ bảo trì

Chủ đầu tư không được "động tới" phí bảo trì 

Thủ tướng Chính phủ vừa ban hành Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định số 99/2015, quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở với nhiều quy định mới trong việc quản lý phí bảo trì nhà chung cư.

Theo đó, nghị định quy định, người mua, thuê mua nhà ở, chủ đầu tư phải đóng 2% kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư. Khoản kinh phí này được tính trước thuế để nộp, Nhà nước không thu thuế đối với khoản kinh phí này. 

Trước khi ký hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư, chủ đầu tư có trách nhiệm mở một tài khoản thanh toán tại một tổ chức tín dụng hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động trên địa bàn nơi có nhà ở mua bán, thuê mua để nhận kinh phí bảo trì do người mua, thuê mua nhà ở, phần diện tích khác và chủ đầu tư nộp theo quy định. 

Khi mở tài khoản, chủ đầu tư phải ghi rõ tên tài khoản là tiền gửi kinh phí bảo trì nhà chung cư. Trước khi bàn giao kinh phí bảo trì cho ban quản trị nhà chung cư theo quy định, chủ đầu tư có trách nhiệm phối hợp với tổ chức tín dụng chuyển tiền từ tài khoản thanh toán này sang tiền gửi có kỳ hạn.

Đáng chú ý, nghị định quy định, chủ đầu tư không được yêu cầu tổ chức tín dụng trích kinh phí mà các bên đã nộp vào tài khoản đã lập để sử dụng vào bất kỳ mục đích nào khác khi chưa bàn giao cho ban quản trị nhà chung cư.

Trường hợp trong thời gian chưa bàn giao kinh phí bảo trì cho ban quản trị nhà chung cư mà phát sinh việc bảo trì các hạng mục, thiết bị thuộc phần sở hữu chung của nhà chung cư đã hết thời hạn bảo hành theo quy định thì chủ đầu tư có trách nhiệm thực hiện việc bảo trì các hạng mục, thiết bị này nhưng phải tuân thủ kế hoạch, quy trình bảo trì công trình được lập theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Khi bàn giao kinh phí bảo trì cho ban quản trị nhà chung cư, chủ đầu tư được hoàn trả lại các khoản kinh phí đã sử dụng cho việc bảo trì này nhưng phải có văn bản báo cáo cụ thể kèm theo kế hoạch, quy trình bảo trì đã lập và phải có hóa đơn, chứng từ chứng minh việc chi kinh phí bảo trì này.

Về phía người mua, thuê mua nhà, trước khi nhận bàn giao nhà ở hoặc diện tích khác của nhà chung cư, họ sẽ phải đóng kinh phí bảo trì theo quy định vào tài khoản đã ghi trong hợp đồng và sao gửi giấy tờ xác nhận đã đóng kinh phí bảo trì theo quy định cho chủ đầu tư biết. 

Trường hợp người mua, thuê mua không đóng kinh phí bảo trì vào tài khoản này thì không được bàn giao căn hộ hoặc diện tích đó, nếu chủ đầu tư vẫn bàn giao thì chủ đầu tư phải nộp khoản kinh phí bảo trì này.

Đối với diện tích căn hộ, phần diện tích khác mà chủ đầu tư giữ lại không bán hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua tính đến thời điểm bàn giao đưa nhà chung cư vào sử dụng mà thuộc diện phải nộp kinh phí bảo trì 2% theo quy định của Luật Nhà ở 2014 thì chủ đầu tư phải chuyển số kinh phí này vào tài khoản đã lập theo quy định tại khoản 1 Điều này.

Trường hợp chủ đầu tư không nộp kinh phí bảo trì hoặc không bàn giao kinh phí bảo trì theo quy định thì chủ đầu tư bị xử phạt vi phạm hành chính, bị cưỡng chế bàn giao theo quy định tại Điều 37 của Nghị định này. Ngoài ra, tùy từng trường hợp, chủ đầu tư còn bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật.

Cũng theo quy định tại nghị định mới, ban quản trị nhà chung cư có trách nhiệm mở tài khoản để nhận kinh phí bảo trì phần sở hữu chung do chủ đầu tư bàn giao theo quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ Xây dựng ban hành. Các chi phí phát sinh từ việc chuyển giao kinh phí bảo trì sang cho ban quản trị nhà chung cư được khấu trừ vào kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư.

Sau khi bàn giao đầy đủ kinh phí bảo trì cho ban quản trị nhà chung cư, chủ đầu tư sẽ đóng tài khoản đã lập theo quy định của pháp luật và có văn bản thông báo cho Sở Xây dựng nơi có nhà chung cư đó biết để theo dõi.

Cưỡng chế, bán đấu giá nhà, đất của chủ đầu tư thâm hụt quỹ bảo trì

Đối với trường hợp chủ đầu tư không bàn giao kinh phí đã thu, nghị định quy định, trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày nhận được văn bản của ban quản trị nhà chung cư, ủy ban nhân dân cấp tỉnh có văn bản yêu cầu tổ chức tín dụng nơi chủ đầu tư mở tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì cung cấp thông tin về số tài khoản, số tiền trong tài khoản. Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được văn bản của ủy ban nhân dân cấp tỉnh, tổ chức tín dụng có trách nhiệm cung cấp thông tin cho ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

Căn cứ vào thông tin do tổ chức tín dụng cung cấp, ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành quyết định cưỡng chế thu hồi kinh phí bảo trì để bàn giao cho ban quản trị nhà chung cư. Quyết định cưỡng chế này được gửi đến Sở Xây dựng, chủ đầu tư, ban quản trị nhà chung cư và tổ chức tín dụng nơi chủ đầu tư mở tài khoản để thực hiện chuyển giao kinh phí bảo trì.

Trong thời hạn 05 ngày, kể từ ngày nhận được quyết định cưỡng chế, tổ chức tín dụng đang quản lý tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì có trách nhiệm chuyển kinh phí này sang tài khoản do ban quản trị nhà chung cư lập để quản lý, sử dụng theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Đáng chú ý, trong trường hợp trong tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì không còn đủ hoặc không còn kinh phí để bàn giao, ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ cưỡng chế thu hồi kinh phí từ tài khoản kinh doanh của chủ đầu tư để chuyển giao cho ban quản trị.

Trong trường hợp chủ đầu tư có tài khoản kinh doanh nhưng không còn tiền hoặc không còn đủ tiền để khấu trừ uỷ ban nhân dân cấp tỉnh sẽ chỉ đạo Sở Xây dựng chủ trì, phối với cơ quan công an và cơ quan liên quan kiểm tra, xác định cụ thể diện tích nhà, đất của chủ đầu tư tại dự án nơi có nhà chung cư hoặc tại dự án khác để thực hiện việc kê biên và tổ chức bán đấu giá, thu hồi kinh phí bảo trì. 

Trường hợp chủ đầu tư không có diện tích nhà, đất hoặc có diện tích nhà, đất để kê biên nhưng không đủ giá trị để bán thu hồi kinh phí bảo trì thì thực hiện xác định tài sản khác của chủ đầu tư để bán đấu giá thu hồi đủ kinh phí chuyển giao cho ban quản trị nhà chung cư.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chỉ thực hiện kê biên diện tích nhà, đất hoặc tài sản khác có giá trị tương đương với số kinh phí bảo trì phải thu hồi để bàn giao cho ban quản trị nhà chung cư và chi phí cho việc tổ chức thi hành cưỡng chế, bán đấu giá tài sản này;

Trình tự, thủ tục thực hiện kê biên tài sản, định giá tài sản kê biên, bán đấu giá tài sản kê biên để thu hồi kinh phí bảo trì được thực hiện theo quy định của pháp luật về cưỡng chế thi hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính, pháp luật về kê biên, bán đấu giá tài sản và pháp luật khác có liên quan;

Trường hợp số tiền bán đấu giá tài sản nhiều hơn số kinh phí bảo trì phải bàn giao và chi phí cho việc thực hiện cưỡng chế bán đấu giá tài sản thì trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày bán đấu giá tài sản, Sở Xây dựng có trách nhiệm phối hợp với tổ chức bán đấu giá tài sản làm thủ tục trả lại phần giá trị chênh lệch cho chủ đầu tư có tài sản bị kê biên bán đấu giá.