'Thuốc đặc trị' tranh chấp phí bảo trì chung cư

Phần lớn tranh chấp đều bắt nguồn từ sự tối đa hóa lợi ích của chủ đầu tư

Cùng với xu hướng nhà chung cư đang phát triển mạnh do nhu cầu nhà ở tại các đô thị tăng cao là các tranh chấp, mâu thuẫn cũng liên tục xảy ra, nhất là ở các thành phố lớn như Hà Nội và TP. HCM.

Bất chấp nỗ lực hoàn thiện chính sách của các cơ quan quản lý, xung đột giữa người dân và chủ đầu tư dự án nhà chung cư vẫn liên tục nổ ra cho thấy “cuộc chiến” này chưa có hồi kết, thậm chí vẫn đang leo thang.

Theo luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT lawfirm, nguyên nhân chủ yếu trong các vụ tranh chấp hiện nay liên quan đến sở hữu chung - riêng, cách xác định diện tích căn hộ, chuyển giao phí bảo trì chung cư và phí dịch vụ, giấy chứng nhận sở hữu căn hộ. Trong đó, đáng chú ý là những mâu thuẫn liên quan đến việc chưa thành lập ban quản trị và phí bảo trì. 

Theo quy định của Bộ Xây dựng, trong thời gian không quá 12 tháng kể từ ngày nhà chung cư được bàn giao đưa vào sử dụng và có 50% căn hộ được bán trở lên, chủ đầu tư phải có trách nhiệm tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu để thành lập ban quản trị tòa nhà.

Tuy nhiên, đến thời điểm hiện nay, tiến độ thành lập ban quản trị các tòa nhà chung cư, đặc biệt là các dự án tái định cư vẫn rất chậm. Trong khi đó, việc chưa thành lập được ban quản trị để đại diện cho các chủ sở hữu giữ phí bảo trì cũng khiến công việc này gặp nhiều khó khăn.

Thời gian vừa qua, những tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư liên quan đến quỹ bảo trì (2% giá trị mua bán căn hộ) đã bùng nổ rất mạnh mẽ. Theo cư dân, nhiều chủ đầu tư đã cố tình không chịu tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu để bầu ra ban quản trị. Như vậy, nếu chưa có ban quản trị thì không có ai đứng ra tiếp nhận phí bảo trì, chủ đầu tư vẫn giữ khoản tiền này.

Ông Tú cho rằng, tình trạng này có nhiều nguyên nhân, trong đó có một phần do ý thức tuân thủ pháp luật của một bộ phận chủ đầu tư, chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư còn hạn chế.

"Có nhiều nguyên nhân dẫn đến thực trạng bùng nổ tranh chấp chung cư hiện nay, song khó có thể chối bỏ nguồn gốc cơ bản đến từ sự tối đa hóa lợi ích của chủ đầu tư, bất chấp lợi ích người mua nhà. Cùng với đó là việc cơ quan quản lý chuyên ngành và chính quyền địa phương ở một số nơi chưa sâu sát trong thanh tra, kiểm tra việc quản lý nhà chung cư, cũng như kinh phí bảo trì", vị luật sư này nhấn mạnh.

Theo ông Tú, trường hợp chủ đầu tư cố tình trì hoãn thành lập ban quản trị là vi phạm quy định tại Điều 13 Thông tư 02/2016/TT-BXD. Hành vi này của chủ đầu tư có thể bị xử phạt vi phạm hành chính với mức phạt tiền từ 100 triệu đến 150 triệu đồng. Đồng thời, Nhà nước (UBND cấp tỉnh) sẽ cưỡng chế chủ đầu tư nếu không bàn giao phí bảo trì cho ban quản trị. 

Trong báo cáo gửi Chính phủ, Bộ Xây dựng kiến nghị, với hành vi chiếm dụng, sử dụng kinh phí bảo trì, Bộ Công an cần chủ trì tổ chức điều tra, khởi tố, truy cứu trách nhiệm đối với các chủ thể vi phạm. Tuy nhiên, trên thực tế các quy định trên chưa được thực hiện, phải chăng các chủ đầu tư đều quá mạnh nên "nhờn luật".

Ông Tú cho rằng, việc cưỡng chế đối với chủ đầu tư nếu không bàn giao phí bảo trì cho ban quản trị là khó khả thi. Bởi trên thực tế, tình trạng chủ đầu tư chây ỳ, không chịu bàn giao phí bảo trì hoặc chủ đầu tư mất tích hay phá sản vẫn diễn ra, gây bức xúc cho cư dân trong tòa nhà. 

Mặt khác, nếu chủ đầu tư sử dụng số tiền này sai mục đích hoặc phá sản, bỏ trốn thì rất khó để cưỡng chế chủ đầu tư. Do đó, giữa 3 chủ thể là cư dân, chủ đầu tư và phía các nhà làm chính sách, quản lý, thì vấn đề quản lý, khai thác, vận hành nhà chung cư đã, đang và sẽ luôn tiềm ẩn các mâu thuẫn và sẽ còn phát sinh trong thời gian tới. Vấn đề là cần có hành lang pháp lý rõ ràng hơn điều chỉnh các mối quan hệ này.

Cần sửa Luật Nhà ở để tháo gỡ tranh chấp phí bảo trì chung cư

Vừa qua, Bộ xây dựng có xây dựng dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ. Điểm nổi bật là sửa đổi theo hướng quy định chủ đầu tư phải lập tài khoản vốn chuyên dùng để người mua, thuê mua nhà thay vì nộp trực tiếp cho chủ đầu tư thì sẽ nộp kinh phí bảo trì 2% vào tài khoản này.

Việc sửa đổi này nhằm bảo đảm tài khoản vốn chuyên dùng được thực hiên như dạng tài khoản “đóng”, chủ đầu tư không được tự ý sử dụng vào mục đích khác. 

Đối với đề xuất sửa đổi liên quan đến quản lý kinh phí bảo trì chung cư theo dự thảo nghị định, luật sư Trương Anh Tú cho rằng, đây là điều rất đáng mừng và tiến bộ. Nếu được sửa đổi, quy định này sẽ hạn chế những tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân đang hết sức "nóng bỏng" trong thời gian vừa qua. 

Đây cũng là cơ sở để người dân, doanh nghiệp và cơ quan nhà nước có thể đưa luật vào cuộc sống, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển vững mạnh hơn và hạn chế các tranh chấp trong quản lý, sử dụng nhà chung cư.

Điểm khác và ưu việt của dự thảo là “khống chế” được việc “lạm quyền” của chủ đầu tư khi được giao quyền chủ động và quản lý sử dụng kinh phí bảo trì, tránh việc sử dụng tiền sai mục đích và chiếm dụng tiền kinh phí bảo trì của chủ đầu tư trước đây. Với quy định sửa đổi này, nhiều vấn đề tranh chấp, khiếu nại của người dân với chủ đầu tư sẽ được hạn chế.

Một điểm đáng chú ý khác trong dự thảo theo ông Tú là việc quy định hình thức xử lý tài sản của chủ đầu tư theo hình thức bán đấu giá tài sản để làm cơ sở cho địa phương thực hiện việc thu hồi kinh phí bảo trì bàn giao cho ban quản trị trong trường hợp chủ đầu tư chây ỳ bàn giao phí bảo trì hoặc đã sử dụng sai mục đích khoản tiền này. 

Hình thức xử lý này đã thể hiện tính cương quyết của nhà làm luật trong việc xử lý tình trạng chủ đầu tư vi phạm pháp luật phải thực hiện thu hồi, cưỡng chế đối với kinh phí bảo trì chung cư. Đây là quy định cần thiết để phòng ngừa và giải quyết các vi phạm của chủ đầu tư đối với người dân trong quản lý sử dụng nhà chung cư.

Tuy nhiên, thực tiễn áp dụng có thể sẽ đối diện với một số khó khăn. Bởi vì theo quy định hiện hành, khi chủ đầu tư không bàn giao, chậm bàn giao hoặc bàn giao không đầy đủ kinh phí bảo trì sẽ tiến hành thủ tục cưỡng chế. Nhưng việc triển khai những nội dung này trên thực tế chưa hiệu quả do tổ chức tín dụng hay cơ quan thuế không cung cấp, không xác định được tài khoản của chủ đầu tư có tiền hay không có tiền, dẫn đến khi ra quyết định cưỡng chế không thu hồi được hoặc nếu có cũng rất ít.

Để giải tỏa tận gốc những tranh chấp về phí bảo trì chung cư như hiện nay, ông Tú nhấn mạnh việc cần thiết phải sửa Luật Nhà ở theo hướng thay vì đóng phí bảo trì cho chủ đầu tư, người mua nhà có thể đóng thẳng vào ngân hàng do đại diện sở xây dựng là chủ tài khoản. Tài khoản này sẽ bàn giao lại cho ban quản trị chung cư ngay sau khi ban quản trị được thành lập. 

Các cơ quan quản lý nhà nước cần đặt lợi ích công cộng lên trên hết, từ đó có sự đổi mới toàn diện, triệt để trong công tác xây dựng pháp luật chuyên ngành, cũng như thực hiện chức năng giám sát việc thực thi pháp luật của chủ đầu tư.