Livehouse: Bất động sản thế hệ mới hay chiêu bài marketing cũ?

Manh nha giải pháp mới cho thị trường bất động sản

Trong bối cảnh giá bất động sản nhà ở tăng cao, bất động sản nghỉ dưỡng chưa thực sự hồi phục do những vướng mắc pháp lý và khủng hoảng niềm tin từ các nhà đầu tư, một loại hình bất động sản mới đang được nghiên cứu với kỳ vọng giải được bài toán giá nhà.

Theo định nghĩa của Viện Nghiên cứu bất động sản Việt Nam (VIRES), livehouse là mô hình bất động sản thương mại đa chức năng thế hệ mới được quy hoạch bài bản trong vùng lõi các đô thị và thiết kế tích hợp đồng thời các chức năng: lưu trú - kinh doanh - làm việc - nghỉ dưỡng - giải trí.

Điểm đặc biệt của mô hình này là khả năng vận hành theo chu kỳ kinh tế đêm, cho phép tối ưu hóa hiệu suất khai thác đô thị 24/7. Livehouse là mô hình bất động sản có thời hạn với hình thức nộp tiền sử dụng đất định kỳ hằng năm.

Về bản chất pháp lý livehouse thuộc nhóm bất động sản thương mại đa chức năng (mixed-use commercial property) với quyền sử dụng đất có thời hạn. Về pháp lý, quyền sở hữu bất động sản livehouse thực hiện theo quy định tại Luật Đất đai 2024, được Nhà nước công nhận và bảo hộ.

Chủ sở hữu livehouse được cấp đầy đủ các quyền tài sản theo quy định pháp luật, bao gồm quyền mua bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp và chuyển nhượng.

Khác với mô hình sở hữu bất động sản vĩnh viễn, livehouse không yêu cầu chi trả toàn bộ giá trị quyền sử dụng đất ngay từ đầu, mà áp dụng cơ chế nộp tiền sử dụng đất định kỳ hằng năm, qua đó giúp tối ưu hóa chi phí đầu tư ban đầu và nâng cao khả năng tiếp cận cho nhà đầu tư.

Với những đặc điểm trên, loại hình bất động sản này hứa hẹn sẽ giúp kéo giảm giá nhà ở và mang lại cơ hội đầu tư hấp dẫn cho người dân.

Báo cáo "Livehouse - Mô hình bất động sản thế hệ mới: Giải pháp giảm áp lực giá đất bất động sản trong đô thị" do VIRES thực hiện đã chỉ ra thực trạng áp lực lên thị trường bất động sản vùng lõi đô thị là một trong những vấn đề cấp bách nhất hiện nay.

Tại TP. HCM, giá căn hộ trong quý I/2025 đã chạm ngưỡng 120 triệu đồng/m2, tăng 47% so với cùng kỳ năm trước - mức tăng vượt xa khả năng chi trả của đa số người dân.

Tương tự, tại Hà Nội, giá bất động sản ở các phường trung tâm dao động từ 100 - 125 triệu đồng/m22, tạo ra rào cản lớn cho nhu cầu an cư của tầng lớp bình dân và trung lưu. Điều đáng lo ngại là hiện tượng này không còn giới hạn ở hai thành phố lớn mà đã lan rộng đến các trung tâm đô thị khác khắp cả nước, cho thấy tính chất toàn diện của vấn đề gia tăng giá bất động sản.

Nguyên nhân sâu xa của tình trạng này không chỉ đến từ áp lực cung - cầu mà còn từ hoạt động đầu cơ bất động sản. Theo các nghiên cứu gần đây, hoạt động đầu cơ bất động sản chiếm tới 40% tổng giao dịch tại các khu vực phát triển mới trong giai đoạn 2021 - 20233.

Yếu tố đầu cơ không chỉ đẩy giá đất lên cao một cách bất thường mà còn tạo ra khoảng cách lớn giữa giá thị trường và giá trị sử dụng thực tế, khiến thị trường bất động sản tại nhiều khu vực chủ yếu trở thành hàng hóa đầu tư thuần túy thay vì phục vụ nhu cầu an cư.

Thực trạng này đặt ra câu hỏi, làm thế nào để phát triển một mô hình bất động sản vừa tối ưu hóa việc sử dụng quỹ đất hạn chế, đáp ứng nhu cầu đa công năng; vừa đảm bảo khả năng sinh lời bền vững mà không làm gia tăng áp lực giá cả.

Bên cạnh những thách thức về giá, thị trường bất động sản Việt Nam đang tái cấu trúc mạnh mẽ và có sự thay đổi căn bản trong nhu cầu và hành vi tiêu dùng của người dân đô thị. Xu hướng làm việc từ xa, kinh doanh online, và nhu cầu không gian sống linh hoạt ngày càng phổ biến.

Mô hình bất động sản truyền thống với chức năng đơn lẻ khó có thể đáp ứng được nhu cầu đa dạng này. Người dân đô thị hiện đại cần những không gian có thể kết hợp nhiều chức năng, vừa là nơi sinh sống, vừa là văn phòng làm việc, vừa có thể kinh doanh nhỏ lẻ, vừa có khả năng cho thuê linh hoạt và đáp ứng nhu cầu giải trí.

Từ thực tiễn đó, những sản phẩm bất động sản thế hệ mới như livehouse - mô hình đa công năng, pháp lý rõ ràng, sở hữu có thời hạn - ra đời sẽ là lời giải quan trọng, giúp cân bằng giữa nhu cầu sử dụng và khả năng chi trả của nhóm khách hàng mới. Quan trọng hơn, đây còn là bước tiến của thị trường để hướng tới sự phát triển bền vững, linh hoạt và hiệu quả.

Tại hội thảo cùng tên do Reatimes tổ chức, GS.TS. Hoàng Văn Cường, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ, Ủy viên Ủy ban Tài chính Ngân sách của Quốc hội cho rằng, livehouse có thể khơi dậy một xu thế mới.

Hành vi sử dụng bất động sản đầu tiên là bắt đầu từ nhu cầu ở, nhưng gắn liền với nó là mục tiêu sở hữu tài sản. Tuy nhiên, hai mục tiêu này đang thay đổi tùy theo hoàn cảnh xã hội từng nước.

Ở nhiều nước, giá bất động sản không tăng phi lý như ở Việt Nam, bởi họ dừng lại ở nhu cầu sử dụng, còn ở ta, lại có thêm động cơ thứ hai là sở hữu, tích lũy tài sản. Từ đó, bất động sản bị đẩy giá lên theo kỳ vọng tăng giá tài sản, chứ không hẳn theo giá trị khai thác thực tế.

Vì vậy, vị chuyên gia nhận định livehouse có thể góp phần kéo giá bất động sản giảm, bởi mô hình này phản ánh đúng giá trị sử dụng thực tế. Với thời hạn sở hữu rõ ràng và khả năng khai thác đa công năng, livehouse sẽ tạo ra lợi ích thiết thực, đồng thời góp phần giải bài toán giá bất động sản leo thang do nhu cầu sở hữu vượt quá nhu cầu sử dụng.

Liệu có đi theo vết xe đổ của của condotel

Ở góc độ thị trường, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, các mô hình bất động sản truyền thống hiện nay đang bộc lộ nhiều hạn chế trong việc đáp ứng nhu cầu đa dạng và ngày càng thay đổi của người dân và nhà đầu tư.

Nhà phố là loại hình đầu tư phổ biến nhưng đang dần khó tiếp cận do giá trị đầu tư ngày càng cao, không phù hợp với khả năng tiếp cận của nhóm nhà đầu tư cá nhân nhỏ lẻ hoặc người có nhu cầu ở thực. Tỷ suất lợi nhuận từ việc khai thác kinh doanh cho thuê thấp.

Shophouse thì đang dư thừa, vì việc kinh doanh thường chỉ hiệu quả vào ban ngày, trong khi nguồn khách lại phụ thuộc nhiều vào mật độ cư dân và các quy định vận hành khác trong khu đô thị.

Officetel là lựa chọn linh hoạt giữa ở và làm việc, nhưng bị giới hạn về diện tích (thường dưới 50 - 60m2). Còn căn hộ ở thông thường dù vẫn giữ vai trò quan trọng trong việc đáp ứng nhu cầu nhà ở, nhưng hạn chế khả năng khai thác thương mại hay chuyển đổi công năng linh hoạt, khiến dòng vốn đầu tư bị hạn chế trong một mục đích duy nhất.

Trong khi đó, nhu cầu thị trường hiện nay đã thay đổi đáng kể khi ngày càng quan tâm đến các sản phẩm bất động sản mang tính linh hoạt, tích hợp đa chức năng, đáp ứng đồng thời nhu cầu ở, làm việc, nghỉ dưỡng, kinh doanh.

Chính vì vậy, thị trường cần một mô hình bất động sản thế hệ mới được thiết kế đa năng và quy hoạch tổng thể với đầy đủ tiện ích, hạ tầng hỗ trợ sẵn có, cho phép khai thác linh hoạt các mục đích như lưu trú, kinh doanh, làm việc, nghỉ dưỡng, giải trí, livehouse sẽ giúp tối ưu dòng tiền cho nhà đầu tư, tạo ra dòng tiền thật và tiềm năng tăng trưởng dài hạn.

Ngoài ra, livehouse được cấp quyền sở hữu có thời hạn theo quy định pháp luật. Hình thức pháp lý này giúp giảm chi phí đầu tư, tối ưu giá bán và dễ tiếp cận hơn so với nhà phố hay shophouse sở hữu lâu dài, ông Đính nhận định.

Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia, mô hình này cũng tiềm ẩn nhiều khả năng "bình mới rượu cũ với các đặc điểm của một bất động sản thương mại đa chức năng, tương tự condotel, officetel. Hiện pháp lý cho loại hình này dù đã có định hướng từ các cơ quan quản lý nhà nước nhưng vẫn còn nhiều lúng túng trong khâu thực thi.

PGS. TS Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng khoa Pháp luật kinh tế, Phó chủ tịch Hội đồng Trường Đại học Luật Hà Nội cho rằng, để mô hình này phát triển đúng tiềm năng, hành lang pháp lý cần cụ thể hơn, đồng thời bổ sung các chính sách ưu đãi cho các chủ đầu tư phát triển và cần tháo gỡ các rào cản về đất đai, thủ tục.

“Được biết, hiện Ban Chính sách chiến lược đang chuẩn bị sửa đổi Nghị quyết 18, và chúng ta cũng đang xem xét điều chỉnh một số nội dung trong Luật Đất đai, nhằm phù hợp với điều kiện thực tiễn. Đây sẽ là cơ hội tốt để lồng ghép các quy định dành riêng cho bất động sản đa chức năng, như livehouse, trong tiến trình hoàn thiện thể chế giai đoạn tới”, ông Tuyến chia sẻ.

Ở góc độ nhà quản lý, ông Vương Duy Dũng, Phó Cục trưởng quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cũng cho rằng, livehouse là một loại hình mới nhưng được phát triển, tiến hoá trên các mô hình cũ như condotel, officetel, nhằm đáp ứng xu hướng mới của thị trường.

Vì vậy, những loại hình bất động sản mới cần nghiên cứu để khuyến khích phát triển và góp phần thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản trong thời gian tới.

“Cơ sở pháp lý cơ bản cho mô hình này cần có thêm các nghiên cứu sâu hơn từ phía nhà đầu tư và cơ quan quản lý”, ông Dũng nhìn nhận.