Chưa có lý do khiến giá bất động sản giảm

Giá liên tục tăng cao là điều bình thường!

Trước làn sóng tăng giá bất động sản mạnh mẽ từ năm 2024 đến nay, ông Lê Bảo Long, Giám đốc Chiến lược và marketing Batdongsan.com.vn cho rằng, việc tăng giá bất động sản là điều "bình thường".

Ông Long đưa ra hai lý do lớn khiến giá bất động sản khó giảm. Lý do thứ nhất đến từ phía nguồn cầu.

Theo đó, Hà Nội vẫn là thị trường có các yếu tố cơ bản rất tốt. Xét về mật độ dân số năm 2023, năm gần nhất mà Tổng cục Thống kê có số liệu, mật độ dân số của Hà Nội gấp 8 lần so với so với cả nước và liên tục tăng trong vòng 5 năm trở lại đây.

Hà Nội là một thành phố đặc biệt, thu hút được người dân ở những tỉnh thành khác tụ về làm việc và sinh sống. Với xu thế mật độ dân số ngày càng tăng, trong khi quỹ đất có hạn, một việc tất yếu chính là xu hướng giãn dân và tăng giá. Nguồn cầu lớn khiến giá bất động sản khó giảm.

Bên cạnh nguồn cầu để ở, bất động sản còn là kênh rất hấp dẫn đầu tư. Lịch sử đã chứng minh, bất động sản vẫn là loại hình rất tốt để giữ tài sản trong dài hạn.

Thống kê biên độ giá của các loại hình đầu tư khác nhau từ đầu năm 2015 đến cuối năm 2024 cho thấy, bất động sản có hiệu suất đầu tư dài hạn tốt hơn rất nhiều so với việc gửi tiền tiết kiệm, hoặc đầu tư vàng, USD.

Mặt khác, một đặc trưng của bất động sản mà những loại hình tài sản khác không thể đáp ứng được, là khả năng hấp thụ vốn. Bất động sản có đặc thù hấp thụ vốn rất tốt.

Thế nên, nếu như nhà đầu tư có khoảng khoảng tầm vài tỉ, họ có thể vẫn cân nhắc đầu tư chứng khoán vì tính thanh khoản cao. Nhưng nếu nhà đầu tư có từ tầm vài chục tỉ trở lên, thì có lẽ họ vẫn chỉ có thể hấp vốn thụ bằng loại hình bất động sản.

Bất động sản là kênh đầu tư vừa có hiệu suất tốt vừa có cái tính an toàn rất cao, được nhiều nhà đầu tư lựa chọn.

Nguyên nhân thứ hai đến từ góc độ nguồn cung. Theo ông Long, với thay đổi mới nhất của Luật Đất đai, trong đó có thay đổi khung giá đất, thay vì cập nhật 5 năm một lần, bảng giá đất hiện nay được cập nhật hàng năm.

Việc này dẫn đến giá đất đầu vào được điều chỉnh tăng. Bảng giá đất được điều sát hơn với khung giá thị trường.

Khi bảng giá đất được điều chỉnh hàng năm và sát với giá thị trường sẽ dẫn đến giá bất động sản sơ cấp tăng và giá thứ cấp ở xung quanh cũng tăng theo.

Câu chuyện này được thể hiện rất rõ vào thời điểm cuối năm ngoái, Hà Nội ra bảng giá đất áp dụng, thì đến năm 2025, giá mặt bằng chung tại Hà Nội đã tăng từ 2-6 lần so với bảng giá đất cũ.

"Đây là điều thị trường phải chấp nhận. Khi bảng giá đất được cập nhật hàng năm, giá đất chỉ đi ngang và tăng chứ khó giảm. Không có lý do gì để tin giá có thể giảm, nhất là ở khu vực trung tâm. Trong khi đó, lại có rất nhiều lý do để giá tăng", ông Long nhấn mạnh.

Trong năm 2024 vừa qua, giá bất động sản Hà Nội đã có sự tăng trưởng mạnh mẽ ở cả phân khúc chung cư và thấp tầng.

Trong khoảng hơn một năm, mặt bằng giá trung bình của khu vực Hà Nội tăng đến 46 % trong khi giá thuê thì tăng khoảng 12%. Với phân khúc chung cư, mặt bằng chung của chung cư Hà Nội hiện đã cao hơn tại TP.HCM. Còn phân khúc thấp tầng thì đã cao hơn TP.HCM từ rất lâu.

Một điều đáng chú ý theo vị chuyên gia này là khi khảo sát người dùng về xu hướng giá bất động sản năm 2025, đa phần người dân vẫn kỳ vọng giá bất động sản sẽ tiếp tục tăng trong trong năm nay.

Tâm lý hưng phấn của các nhà đầu tư, người sở hữu bất động sản cũng là lý do cộng thêm khiến giá khó giảm.

Thị trường tiếp đà phục hồi

Theo ông Long, thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua chu kỳ khó khăn nhất. Ghi nhận cho thấy, thị trường đã đạt đỉnh vào năm 2021 và có một đỉnh nữa vào 2022 trước khi sụt giảm rất mạnh.

Đến năm 2023 thị trường đi ngang và 2024 có dấu hiệu hồi phục. Đầu năm 2024, thị trường đã có đợt sốt chung cư rất mạnh tại Hà Nội. Và đến cuối năm, thị trường cũng có những tín hiệu tích cực hơn ở khu vực phía Nam, cũng như ở các khu vực khác, phân khúc khác như nhà ở thấp thấp tầng, đất nền.

Trong giai đoạn này, mức giá rao bán liên tục tăng và không có dấu hiệu giảm mặc dù mức độ quan tâm có thể giảm nhẹ.

Nhìn vào các năm tiếp theo, ông Long cho rằng, thị trường tiếp tục đà hồi phục, dựa trên ba yếu tố tín dụng, lãi suất và các chính sách gỡ khó pháp lý của Chính phủ.

Xét từ điểm đảo chiều của thị trường bất động sản tại quý III/2024 đến các năm tiếp theo, thị trường sẽ tiếp tục trải qua bốn giai đoạn: giai đoạn thăm dò, củng cố, khởi sắc và ổn định.

Năm 2024, thị trường có mức độ quan tâm đến loại hình chung cư rất lớn, đầu năm là ở khu vực chung cư Hà Nội và cuối năm là chung cư tại TP.HCM cũng có những tín hiệu tốt.

Sang đến năm 2025, thị trường kỳ vọng sẽ có những tín hiệu tốt hơn ở loại hình nhà thấp tầng. Thị trường tiếp tục đà hồi phục về mức độ quan tâm, nhu cầu mua ở thực cao.

Về xu hướng người mua trong năm nay, theo ông Long, nhu cầu mua thời gian tới vẫn sẽ được dẫn dắt bằng nhu cầu mua để ở.

Năm 2021, 2022, giai đoạn thị trường có tính đầu cơ rất cao, đa phần người mua để về đầu tư, đầu cơ, nhưng bây giờ thì tỷ lệ mua để ở lại rất cao. Chính vì vậy, những dự án ở thực, pháp lý cơ bản tốt, vẫn sẽ có lực cầu lớn từ người mua nhà.