Lỗ hổng lớn trong định giá đất đai

Câu chuyện giá trị đất đai trong cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước luôn có sức nóng rất lớn đối với sự quan tâm của dư luận, nguyên nhân chính là do sự bất cập trong khung pháp luật quy định về định giá đất khiến giá đất đai không phù hợp với giá thị trường, gây thất thoát lớn cho ngân sách nhà nước.

Theo báo cáo giám sát của Quốc hội về thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý, sử dụng vốn, tài sản Nhà nước tại doanh nghiệp và cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước giai đoạn 2011 - 2016, cả nước đã có 571 doanh nghiệp cổ phần hoá trong 6 năm qua.

Đến cuối 2015, các tập đoàn tổng công ty nhà nước đã thoái vốn được gần 10.000 tỷ đồng, thu về hơn 11.000 tỷ đồng cho ngân sách. Song không phải việc cổ phần hoá ở mọi nơi đều diễn ra thuận lợi, quá trình định giá doanh nghiệp tại một số đơn vị chưa theo đúng nguyên tắc thị trường, dẫn tới sai lệch nhằm trục lợi, gây thất thoát tài sản, vốn Nhà nước.

Báo cáo của Quốc hội minh chứng bằng trường hợp xảy ra tại Công ty TNHH MTV Tổng công ty Truyền hình Cáp Việt Nam (VTVCab) và Công ty TNHH Truyền hình cáp Saigontourist (SCTV), Kiểm toán Nhà nước xác định giá trị vốn nhà nước tăng thêm gần 15.700 tỷ đồng, trong đó Saigontourist tăng 12.018 tỷ đồng và VTVCab hơn 3.666 tỷ.

Việc nhiều doanh nghiệp không tính hoặc tính thiếu giá trị quyền sử dụng đất khi xác định giá trị doanh nghiệp, dẫn đến giá đất xác định thấp hơn giá thị trường.

Thực tế này xảy ra tại Vinaconex, khi doanh nghiệp chưa tính giá trị khu đất, tài sản trên đất số 47 Điện Biên Phủ (TP. HCM) vào giá trị doanh nghiệp khi cổ phần hoá, UBND TP. HCM đã ban hành quyết định cho phép chuyển sang thuê đất trả tiền một lần.

Cũng liên quan tới giá trị đất đai, kết quả giám sát chỉ ra nhiều sai phạm khi doanh nghiệp sử dụng quyền sử dụng đất để góp vốn sản xuất, kinh doanh với nhà đầu tư khác nhưng lại thỏa thuận giá trị thấp hơn giá theo thị trường.

Một số doanh nghiệp khác thì sử dụng nhiều diện tích đất tại nhiều địa phương chưa thống nhất được phương án sử dụng đất với địa phương trước khi cổ phần hóa, vụ lùm xùm tại Hãng phim truyện Việt Nam là một ví dụ.

Về thực trạng này, theo ông Lê Hoàng Châu, Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA), nguồn thu từ đất chiếm khoảng trên dưới 10% ngân sách địa phương là nguồn thu rất quan trọng của các tỉnh, thành phố. 

Tuy nhiên, trong quá trình thực thi pháp luật đất đai, có hiện tượng ngân sách bị thất thu trong hoạt động chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển công năng sử dụng của công trình xây dựng gắn liền với đất, nhất là chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, đất ở.

Lý giải nguyên nhân của việc thất thoát ngân sách nhà nước trong và sau cổ phần hoá, nhất là các vấn đề liên quan đến định giá đất, ông Châu khẳng định, nhiều nội dung về giá đất trong Luật Đất đai 2013 còn bất cập.

Theo ông Châu, giá đất quy định trong bảng giá đất của các địa phương chỉ tương đương khoảng 30 - 50% giá thị trường. Kết quả công tác thẩm định giá đất chưa thể đảm bảo được nguyên tắc: "Giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường". 

Tại các địa phương xảy ra tình trạng bảng giá đất thấp, nguyên nhân chủ yếu là do khung giá đất thấp và do Nghị định 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định: "Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được quy định mức giá đất cao hơn nhưng không quá 30% so với mức giá tối đa của cùng loại đất trong khung giá đất, nhưng không được quy định mức giá đất thấp hơn mức giá tối thiểu của cùng loại đất trong khung giá đất, nên không phù hợp với tình hình thực tế của địa phương.

Cụ thể, lãnh đạo HoREA cho rằng, Chính phủ đã ban hành Nghị định 104/2014/NĐ-CP quy định về khung giá đất. Trong đó, quy định giá đất tối đa tại TP. HCM là 162 triệu đồng/m2.

Bảng giá đất của TP. HCM đã xác định 3 tuyến đường gồm: Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ áp dụng mức giá cao nhất, tính theo công thức: 162 triệu đồng/m2 + (162 x 30%) = 210,6 triệu đồng/m2. "Mặc dù vậy, mức giá này vẫn rất thấp so với giá thị trường khoảng hơn 1 tỷ đồng/m2", ông Châu cho biết.

Cũng theo HoREA, ngày 15/3/2018, UBND thành phố đã ban hành Quyết định 09/2018/QĐ-UBND về hệ số điều chỉnh giá đất, khi áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất này thì đơn giá cho thuê đất hàng năm hoặc xác định giá khởi điểm đấu giá đất để cho thuê vẫn thấp so với giá thị trường. 

Như đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ, nếu áp dụng hệ số điều chỉnh 2,1 thì giá đất cũng chỉ là: 210,6 triệu đồng x 2,1 = 442,26 triệu đồng/m2. Đây là mức giá vẫn còn quá thấp so với giá thị trường.

Xác định giá đất, nên thu về một mối!

Trước thực trạng định giá đất còn nhiều bất cập gây thất thu ngân sách, ông Châu kiến nghị cần bỏ quy định "Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần". Thay vào đó cần bổ sung nội dung giao thẩm quyền cho cấp tỉnh chịu trách nhiệm ban hành Bảng giá đất và giá đất cụ thể đảm bảo phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường và tình hình thực tế từng địa phương.

Chính phủ, Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét đề xuất của UBND TP. HCM từ năm 2013 (196/BC-UBND) về việc nghiên cứu bỏ hẳn khái niệm tiền sử dụng đất mà thay thế bằng sắc thuế sử dụng đất ở với thuế suất nhất định, có thể từ 10% đến 15% bảng giá đất. Như vậy, giá đất vừa minh bạch, vừa dễ tính toán và loại trừ được cơ chế xin - cho.

Đề xuất này không chỉ hạn chế việc thu tiền sử dụng đất lần đầu quá lớn gây áp lực lên doanh nghiệp, mà còn duy trì nguồn thu bền vững, lâu dài cho ngân sách.

Song song đó, HoREA cũng đưa ra phương án 2 trong trường hợp luật vẫn giữ cơ chế khung giá đất, bảng giá đất, xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất thì nên quy định đưa công tác định giá đất "thu về một mối” do Sở Tài chính chủ trì, đỡ “vất vả” cho các nhà đầu tư dự án vì phải “phục vụ” cả 2 Sở như hiện nay là Sở Tài chính và Sở Tài nguyên và môi trường.

Ngoài ra, HoREA cho rằng nên linh hoạt hơn trong quy định nhà đầu tư cần hoàn thành các nghĩa vụ tài chính về đất đai với ngân sách thì mới được quyền chuyển nhượng nhà, đất tại dự án đang đầu tư. Nghĩa là cứ cho phép doanh nghiệp được tạm nộp tiền sử dụng đất và được xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, phần còn lại doanh nghiệp sẽ nộp bổ sung sau theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền. Theo ông Châu, tháo được “chốt chặn” này sẽ gỡ được ách tắc của nhiều dự án bất động sản hiện nay.

Nhằm giải quyết ách tắc, tồn đọng trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người dân khi Nhà nước thu hồi đất, Sở Tài nguyên và môi trường TP.HCM cũng vừa kiến nghị Bộ Tài nguyên môi trường sớm hoàn thành đề án “Hoàn thiện cơ chế, chính sách, pháp luật về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng thực hiện các dự án đầu tư” theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ.

Đáng chú ý, về giá để tính bồi thường, Sở Tài nguyên và môi trường đề nghị cho phép sử dụng thông tin giao dịch thị trường thực sự làm cơ sở xác định giá đất để tính bồi thường, thuê tư vấn khảo sát giá đất để tính bồi thường tại thời điểm có chủ trương thực hiện dự án có thu hồi đất, đồng thời cho phép UBND thành phố chấp thuận giá đất dự kiến để tính bồi thường, giá tái định cư để lấy ý kiến người dân.

Về vấn đề này, trước đó, tại phiên chất vấn trước Quốc hội sáng 5/6, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và môi trường Trần Hồng Hà cũng cho rằng, Luật Đất đai hiện nay vẫn còn tồn tại rất nhiều bất cập. 

Hiện nay, việc xác định giá đất, đấu giá đất đai chưa được xác định theo giá thị trường. Trong thời gian tới, bộ sẽ sửa Luật Đất đai để tính giá đất sát giá thị trường, hạn chế những bất cập trong quản lý đất, gây lãng phí, thất thoát ngân sách nhà nước", ông Hà khẳng định.