"Đứa con lai" vô thừa nhận
Những năm đây, thị trường bất động sản chứng kiến sự phát triển mạnh mẽ của sản phẩm bất động sản 'lưỡng tính', vừa có chức năng để ở, vừa kinh doanh như khách sạn (condotel) hoặc vừa kinh doanh văn phòng cho thuê (officetel).
Cùng với đó, hàng loạt các 'ông lớn' bất động sản đều tranh thủ cơ hội “nhảy" vào mảnh đất màu mỡ này, tung ra đủ “chiêu” khuyến mãi, cam kết lợi nhuận để bán hàng, thậm chí cam kết cấp sổ đỏ cho người mua.
Tuy nhiên, loại hình bất động sản này hiện vẫn đang thiếu hành lang pháp lý, đặc biệt là câu chuyện liên quan đến sổ đỏ, do vướng ở nhiều văn bản pháp luật.
Cụ thể, theo Điều 10, Luật Đất đai 2013 quy định, phân loại đất bao gồm hai nhóm là đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp. Trong đất phi nông nghiệp có đất ở, đất an ninh quốc phòng, đất sản xuất, kinh doanh.
Hiện các dự án bất động sản nghỉ dưỡng được đặt trong các khu vực được quy hoạch là đất thương mại dịch vụ. Condotel là loại căn hộ hỗn hợp vừa là đất để ở vừa là đất thương mại, dịch vụ. Do đó, các cơ quan đăng ký đất đai không thể cấp giấy chứng nhận cho loại hình bất động sản này là đất ở.
Thời hạn sở hữu loại hình căn hộ này cũng bị giới hạn theo thời hạn thuê đất của chủ đầu tư dự án, thường là 50 năm hoặc 70 năm.
Ông Nguyễn Hoạt, Trưởng phòng Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Sở Xây dựng Khánh Hòa cho biết, thị trường bất động sản Khánh Hoà đang phát triển rất mạnh, thanh khoản ổn định, nhưng vấn đề hiện nay là nhiều khách hàng đang có kiến nghị được cấp sổ đỏ cho căn hộ bất động sản nghỉ dưỡng.
Trước các bất cập này, UBND tỉnh Khánh Hoà đã có đề xuất bổ sung thêm loại hình "đất ở không hình thành đơn vị ở" để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các căn hộ condotel. Tuy nhiên, ông Hoạt cho rằng, việc này cũng không đơn giản, bởi nó liên quan đến việc sửa luật.
"Trong khi đó, việc công nhận các căn hộ bất động sản này sẽ khiến người dân yên tâm đầu tư. Qua đó tạo động lực góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản nghỉ dưỡng phát triển", ông Hoạt khẳng định.
Tình trạng tương tự xảy ra tại loại hình công trình văn phòng làm việc kết hợp lưu trú. Thời gian gần đây, tại một số đô thị lơn như Hà Nội, TP. HCM và một số địa phương khác đã cho phép một số doanh nghiệp đầu tư kinh doanh các dự án này để đáp ứng nhu cầu về văn phòng để ở của các công ty vừa và nhỏ.
Theo số liệu thống kê của Bộ Xây dựng, từ đầu năm 2015 đến nay, cả nước đang có khoảng 25.639 căn hộ condotel và officetel.
Loại hình bất động sản này sẽ tiếp tục phát triển trong tương lai. Dự kiến trong giai từ năm 2017 – 2019, mỗi năm có thêm khoảng từ 27.000 – 29.000 căn hộ condotel cung cấp ra thị trường.
Trước thực trạng này, Bộ Tài nguyên và Môi trường vừa có dự thảo trình Chính phủ đề nghị xây dựng dự án luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2013 đề nghị, bổ sung về chế độ sử dụng đất công trình xây dựng đa năng có kết hợp chức năng để ở.
Hai phương án cho condotel và officetel
Bộ Tài nguyên và Môi trường đề xuất hai giải pháp sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2013 đối với loại hình bất động sản này.
Giải pháp thứ nhất là đối với các dự án có chức năng để ở thì xác định là đất ở. Thời hạn sử dụng đất của chủ dự án là 50 - 70 năm theo quy định. Chủ đầu tư được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn hoạt động của dự án và người nhận quyền được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ổn định lâu dài (sổ đỏ).
Đối với giải pháp này, Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng sẽ giải quyết được các vấn đề đang phát sinh thực tiễn. Tuy nhiên, việc quy định chế độ sử dụng đất hỗn hợp condotel và officetel cũng sẽ gây những tác động tiêu cực, phá vỡ tiêu chuẩn về loại hình tiêu chuẩn các căn hộ để sử dụng vào mục đích để ở hoặc để kinh doanh làm văn phòng làm việc.
Giải pháp thứ hai là vẫn giữ nguyên theo quy định của Luật Đất đai xác định là loại đất thương mại dịch vụ. Thời hạn sử dụng đất của dự án là 50 - 70 năm theo quy định. Chủ đầu tư được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn hoạt động của dự án và người nhận quyền được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong thời hạn dự án.
Tác động tích cực của giải pháp này là đảm bảo được việc sử dụng đất đúng mục đích là đất thương mại dịch vụ dùng để kinh doanh và không làm phá vỡ tiêu chuẩn về loại hình căn hộ để ở và văn phòng để làm việc.
Song Bộ lại cho rằng giải pháp này sẽ không đáp ứng được nhu cầu thực tiễn, dẫn đến khó thu hút đầu tư đối với các nhà đầu tư nên đề nghị chọn giải pháp 1.
Cũng theo bộ này cho biết, hồ sơ đề nghị xây dựng dự án luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2013 dự kiến sẽ được trình Chính phủ trong tháng 12/2017 để Chính phủ cho ý kiến. Trên cơ sở đó sẽ hoàn thiện hồ sơ trình Ủy ban thường vụ Quốc hội cho ý kiến về dự án luật.
