Luật Đất đai sửa đổi: Cần làm rõ hơn phương pháp định giá đất

Thẩm tra dự án Luật Đất đai sửa đổi trước Quốc hội sáng 9/6, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh cho rằng, đất đai là nguồn lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội đất nước. Khi tiền thuê đất, tiền sử dụng đất, chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư quá lớn sẽ dẫn đến giảm sự cạnh tranh về giá hàng hóa, dịch vụ, thu hút đầu tư, không tạo ra nguồn lực để phát triển kinh tế - xã hội. 

Trong khi đó, hiện các quy định về nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất, theo nguyên tắc thị trường trong dự thảo luật chưa thực sự rõ ràng, chưa bảo đảm thể chế đầy đủ, toàn diện theo yêu cầu của Nghị quyết số 18 về phát huy cao nhất giá trị nguồn lực đất đai, chính sách tài chính về đất đai phải bảo đảm hài hoà lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Do đó, ông Thanh đề nghị cơ quan soạn thảo phối hợp với Bộ Tài chính nghiên cứu chỉnh sửa để có quy định bảo đảm tính khả thi, bổ sung nguyên tắc định giá đất bảo đảm hài hòa lợi ích giữa các bên, phù hợp với Nghị quyết số 18.

Về bảng giá đất, Ủy ban Kinh tế cho rằng, việc xây dựng bảng giá đất đảm bảo đảm sự cập nhật kịp thời với biến động giá đất trên thị trường. Tuy nhiên, ông Thanh đề nghị, cơ quan soạn thảo nghiên cứu để có lộ trình thích hợp và có phương án quy định linh hoạt hơn trong trường hợp đến thời hạn ngày 01/01/2026 vẫn chưa hoàn thành được việc xây dựng bảng giá đất hằng năm. 

Đồng thời, cơ quan soạn thảo luật cần lưu ý quy trình điều chỉnh, sửa đổi phù hợp để bảo đảm tính khả thi. Nội hàm của việc xây dựng bảng giá đất theo vị trí để phân biệt với giá đất cụ thể và cách xác định “vùng giá trị”, “thửa đất chuẩn” cần được nghiên cứu quy định rõ ràng để đảm bảo thuận lợi cho khâu thực hiện.

Ngoài ra, Ủy ban Kinh tế đề nghị dự thảo luật xem xét thành phần hội đồng thẩm định bảng giá đất và hội đồng thẩm định giá đất cụ thể theo hướng nâng cao tính chuyên môn và bảo đảm tính độc lập giữa cơ quan định giá, cơ quan thẩm định giá và cơ quan quyết định giá đất. 

Quy định tách bạch về thẩm quyền quyết định; làm rõ căn cứ, tiêu chí và trách nhiệm của 2 hội đồng này; quan hệ giữa thẩm quyền của 2 hội đồng này với thẩm quyền quyết định giá đất của ủy ban nhân dân và tổ chức tư vấn, định giá đất cần được quy định rõ ràng, cụ thể

Thu hồi đất chỉ được thực hiện khi gắn với dự án cụ thể

Đối với một số nội dung liên quan đến thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, Ủy ban Kinh tế đề nghị, cơ quan soạn thảo cần tiếp tục rà soát các quy định tại các điểm, khoản khác, bảo đảm đầy đủ, rõ ràng. Đặc biệt, việc thu hồi đất trong các trường hợp này chỉ được thực hiện khi gắn với dự án cụ thể.

Đồng thời ông Thanh cũng đề nghị rà soát Điều 80 về điều kiện thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng bảo đảm tuân thủ quy định tại khoản 3 Điều 54 Hiến pháp năm 2013. Theo đó, dự thảo luật không chỉ yêu cầu xác định các trường hợp thu hồi phải được quy định trong luật mà còn yêu cầu các trường hợp đó phải là trường hợp “thật cần thiết”.

Liên quan đến việc thu hồi, trưng dụng đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, báo cáo giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trước Quốc hội, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và môi trường Đặng Quốc Khánh nhấn mạnh, đây là nội dung nhận được nhiều ý kiến quan tâm.

Hiện dự thảo luật đã rà soát làm rõ hơn các trường hợp nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; các trường hợp thu hồi đất do vi phạm để phù hợp với quy định của pháp luật có liên quan như Luật Đầu tư, các luật về thuế, làm rõ hành vi của cơ quan quản lý hoặc của người vi phạm; quy định rõ việc thu hồi đất ở chỉ được thực hiện sau khi hoàn thành bố trí tái định cư.

Theo ông Khánh, cơ quan soạn thảo đã nghiên cứu, tiếp thu quy định cụ thể, luật hóa một số quy định trong các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai hiện hành đã được thực tế chứng minh là phù hợp đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người có đất thu hồi, tạo sự đồng thuận, giảm khiếu kiện; đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho các địa phương trong tổ chức thực thi. 

Cụ thể, việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, minh bạch, kịp thời và đúng quy định của pháp luật. Người có đất bị thu hồi được bồi thường thiệt hại về đất, tài sản gắn liền với đất, chi phí đầu tư vào đất, thiệt hại do ngừng sản xuất, kinh doanh; được hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm, hỗ trợ ổn định đời sống, sản xuất, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở.

Bên cạnh đó, người dân cũng được ưu tiên lựa chọn hình thức bồi thường bằng tiền nếu có nhu cầu được bồi thường bằng tiền. Giá đất bồi thường là giá đất cụ thể của loại đất thu hồi tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.