Ngòi nổ tranh chấp chung cư dưới góc nhìn của đơn vị quản lý

Có tới 30% dự án chung cư xảy ra tranh chấp và theo ông Nguyễn Quang Huy, Phó tổng giám đốc công ty quản lý bất động sản PMC, hầu hết các tranh chấp chung cư phát sinh đều từ các điều khoản giữa chủ đầu tư và người mua nhà như điều khoản giao nhà, điều khoản diện tích đất. 

Trong đó, nhóm nguyên nhân đầu tiên là các điều khoản sử dụng từ ngữ gây nhầm lẫn về quy định phần diện tích chung, cơi nới và thay đổi công năng một phần diện tích không theo quy hoạch; vi phạm quy định về sử dụng quỹ bảo trì, chi phí vận hành quản lý tòa nhà, tổ chức hội nghị dân cư lần đầu hay vi phạm tiến độ xây dựng và làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà.

Nhóm tranh chấp thứ hai là tranh chấp điều khoản ở cách tính diện tích căn hộ, diện tích lô gia/ban công, hộp kỹ thuật, diện tích chung - riêng.

Nhóm nguyên nhân thứ ba đến từ sự thiếu hụt thông tin thị trường hay các quy định pháp luật của người mua nhà. Trong một số trường hợp người mua không hiểu rõ các quy định của pháp luật nên khiếu nại và tranh chấp không hợp lý.

Một trường hợp khác thường gặp là người dân ở chung cư phần lớn đều là mua lại nhà, dẫn đến giá nhà ở cao hơn giá ban đầu từ chủ đầu tư. Mặt khác, để bán được hàng, người bán có thể đã cung cấp thông tin không chính xác về vị trí, thiết kế căn hộ, trang thiết bị bàn giao. Người mua cũng thường hiểu nhầm về quy cách của căn hộ mẫu và căn hộ thực tế.

Việc cư dân mua nhà dựa trên các thông tin không chính xác được cung cấp bởi môi giới hay các chủ nhà cũ thay vì tìm hiểu chính thức từ chủ đầu tư dẫn đến sau khi nhận nhà, cư dân cảm thấy sự bị thua thiệt. Tranh chấp chung cư vì thế càng bùng nổ mạnh mẽ hơn.

Theo ông Huy, tranh chấp chung cư có thể được nhận diện thành hai xung đột chính. Thứ nhất, xung đột giữa chủ đầu tư và cư dân trong hợp đồng mua bán về điều kiện giao nhà chuyển dần thành tranh chấp ở các vấn đề dịch vụ quản lý trong giai đoạn đầu chủ đầu tư đang đứng ở vai trò cung cấp dịch vụ quản lý. Các cư dân không thực hiện các nghĩa vụ đảm bảo hoạt động dịch vụ quản lý và chuyển thành các tranh chấp.

Thứ hai, giai đoạn khi ban quản trị được thành lập và đi vào hoạt động, xảy ra xung đột các quan điểm giữa các thành viên Ban quản trị với nhau hoặc xung đột giữa Ban quản trị và một số nhóm cư dân.

Cách phòng ngừa tranh chấp

Để hạn chế những tranh chấp này, ông Huy đề nghị, trong hợp đồng mua bán hoặc các văn bản pháp luật liên quan đến hợp đồng mua bán nhà, căn hộ hay các quy định về quản lý nhà chung cư phải có riêng điều khoản về tính riêng rẽ và độc lập của hợp đồng. 

Theo ông Huy, các tranh chấp phát sinh từ hợp đồng mua bán không được dùng để làm nguyên nhân hay lý do gây ảnh hưởng, đình trệ tới các nghĩa vụ hay hoạt động từ các hợp đồng khác như quản lý, mua sắm, an ninh, làm sạch. 

Các cư dân không thể lấy nguyên do từ các tranh chấp, sự việc khác làm ảnh hưởng chất lượng quản lý, cư dân phải thực hiện nghĩa vụ hợp đồng cho đến khi các tranh chấp được giải quyết tại các cơ quan tố tụng. Trong hợp đồng mẫu Bộ Công thương nên có điều khoản này là điều khoản bắt buộc.

Thứ hai, về vấn đề đứt đổ và gãy đoạn dịch vụ quản lý. Công ty quản lý cung cấp các dịch vụ thông qua hợp đồng quản lý. Các dịch vụ này đảm bảo duy trì bảo lưu trật tự công cộng theo Bộ luật Dân sự. 

Do vậy, tất cả các tranh chấp/khiếu nại của cư dân hay các vấn đề khác, cư dân không được làm ảnh hưởng tới quá trình cung cấp dịch vụ này. Các khiếu nại này khi được đưa ra tại cơ quan tố tụng/trọng tài. Cho đến khi có các phán quyết của các cơ quan này thì các cư dân phải có trách nhiệm thực hiện các nghĩa vụ, như các nghĩa vụ tài chính, ông Huy nhấn mạnh.

Thứ ba, hiện nay một số các điều khoản của Thông tư 02 phải giải quyết được vấn đề cho dù có xảy ra các tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân, thì Công ty quản lý vẫn phải đảm bảo hoạt động của tòa nhà. Vấn đề đặt ra, trong một số trường hợp ban quản trị không đóng phí, thì các hoạt động của công ty quản lý bị dừng lại làm ảnh hưởng đến chất lượng vệ sinh môi trường, chất lượng an ninh. 

Để giải quyết các tranh chấp trong các xung đột giữa chủ đầu tư - cư dân, cư dân - cư dân, cư dân - ban quản trị, cần bổ sung trong các thông tư, nghị định liên quan đến quản lý vận hành nhà chung cư cần có điều khoản quy định về đảm bảo tính liên tục trong cung cấp dịch vụ quản lý nhà chung cư. 

Bên cạnh đó, theo ông Huy, cần nâng Thông tư 02 lên thành các luật hay trước mắt là Pháp lệnh về điều chỉnh hoạt động quản lý nhà chung cư và dựa trên tổng thể hoạt động của con người.

Bất cập quy định về ban quản trị 

Về vấn đề liên quan đến ban quản trị, ông Huy cho rằng, cần định nghĩa rõ, ban quản trị là thể chế dân chủ hay thể chế chuyên môn. Các quy định pháp luật hiện nay chưa có một định nghĩa rõ ràng về ban quản trị.

Theo quy định, ban quản trị là một tổ chức dân chủ cơ sở, không phải là một tổ chức chuyên môn. Song, các quyền hạn, trách nhiệm và nhiệm vụ của đơn vị này thì lại một tổ chức chuyên môn. Việc các văn bản pháp luật đang lẫn lộn giữa tổ chức đại diện dân chủ của cư dân với một tổ chức chuyên môn đang dẫn đến các quy định, quyền hạn, trách nhiệm của ban quản trị khó có thể thực thi. 

Nếu là một tổ chức chuyên môn, ban quản trị phải có đầy đủ nghiệp vụ, trình độ, kinh nghiệm quản lý, vận hành nhà chung cư để hoàn thành nhiệm vụ của mình. Trong khi đó, vì không thể đáp ứng cả hai yêu cầu vừa là tổ chức dân chủ cơ sở vừa là một tổ chức chuyên môn nên trong hoạt động của các ban quản trị đã xảy ra các tình huống:

Một là ban quản trị không dám chủ động chi tiêu các quỹ bảo trì và bảo dưỡng theo đúng chuẩn mực. Hoặc mạnh dạn chủ động chi tiêu nhưng đa phần, các ban quản trị cố gắng chi tiêu phần ở những hạng mục tối thiểu chủ yếu thang máy và phòng cháy chữa cháy theo luật định. 

Còn các hạng mục khác, họ không tuân thủ lịch bảo trì, bảo dưỡng theo đúng quy phạm của nhà sản xuất. Việc này chắc chắn sẽ ảnh hưởng đến chất lượng của công trình nhà cao tầng, sau 5 -7 năm công trình đi vào khai thác. 

Hai là thực trạng quỹ bảo trì bảo dưỡng đang có những khoảng trống và khe hở trong vấn đề về sử dụng dẫn đến số tiền rất dễ bị trục lợi.

Như vậy, rõ ràng với quy định hiện nay, ban quản trị là một thể chế dân chủ, dẫn đến ban quản trị không có tính độc lập của một pháp nhân để ràng buộc, đứng ra thay mặt cư dân ký các thỏa thuận liên quan đến các đối tác quản lý vận hành nhà chung cư, ông Huy nhận xét.