'Nội chiến' vì phí quản lý chung cư

Trống đánh xuôi, kèn thổi ngược

Nếu như mâu thuẫn giữa chủ đầu tư và khách hàng tại các dự án chung cư chuẩn bị hoặc mới bàn giao nhà cho cư dân chủ yếu liên quan đến tiến độ, chất lượng dự án thì tại các chung cư đã đi vào hoạt động, vấn đề gây bức xúc nhất lại tập trung vào phí quản lý, ban quản trị và phí bảo trì.

Mới đây nhất là 'cuộc chiến' giữa chủ đầu tư và cư dân dự án Artemis (đường Lê Trọng Tấn, quận Thanh Xuân, Hà Nội) do Công ty CP ACC Thăng Long làm chủ đầu tư, đã bùng phát sau khi âm ỉ từ trong nhiều tháng nay do hai bên không thống nhất được mức phí quản lý.

Đỉnh điểm của xung đột xảy ra vào khoảng 4h chiều ngày 15/10, khi hàng loạt thang máy tại chung cư này bỗng nhiên ngừng hoạt động khiến hàng trăm hộ dân lâm vào cảnh 'không có đường về nhà'.

Không chỉ mất điện thang máy, một số hộ sinh sống tại Artemis cho biết, hàng lang, lối đi chung của tòa nhà bị cắt điện, không có đơn vị thu gom rác trong nhiều ngày khiến vấn đề vệ sinh, an ninh tại dự án bị ảnh hưởng nghiêm trọng.

Mâu thuẫn bùng phát sau khi, phần lớn các hộ gia đình không đóng phí dịch vụ cho chủ đầu tư trong nhiều tháng liền vì không đồng ý với mức phí dịch vụ gần 13.000 đồng/m2/tháng do chủ đầu tư đưa ra.

Anh Kiên, một cư dân của Artemis chia sẻ, tòa nhà đã đi vào hoạt động được hơn một năm nay với số cư dân về sinh sống khá đông. Tuy nhiên từ tháng 12/2017 đến nay, tòa nhà không có công ty quản lý dịch vụ chuyên nghiệp, uy tín để vận hành.

Sự quản lý thiếu chất lượng, lỏng lẻo đã dẫn đến tình trạng mất an ninh trật tự, mất trộm  xe máy, an toàn tính mạng và tài sản của cư dân bị đe doạ. Trong khi đó, nhiều dự án cũng đóng mức phí quản lý này đều được hưởng chất lượng quản lý 5 sao, vị cư dân này bức xúc cho hay.

Không đồng tình với quan điểm của cư dân về mức phí dịch vụ tại dự án Artemis quá cao, trao đổi với TheLEADER, ông Đoàn Thành Nhân, Phó tổng giám đốc điều hành Công ty CP ACC Thăng Long cho biết tổng số tiền chi cho việc quản lý toà nhà của chủ đầu tư cao hơn nhiều so với số tiền thu từ cư dân là 12.600 đồng/m2/tháng. 

Ông Nhân cho rằng, đây là mức phí trung bình, dưới mức quy định của UBND TP. Hà Nội và thấp hơn mức phí dịch vụ mà các đơn vị quản lý tòa nhà trước đây như Savills, PMC đề xuất là 16.000 đồng/m2.

Cũng theo vị lãnh đạo này, trong thời gian đầu, khi dự án đi vào hoạt động đến tháng 12/2017, chủ đầu tư đã hỗ trợ cư dân 50% phí quản lý, tương đương 6.300 đồng/m2. Từ tháng 1 - 4/2018, chủ đầu tư vẫn hỗ trợ giảm 20% và tiếp tục giảm 10% phí dịch vụ đến tháng 9/2018.

Ông Nhân cho biết, chủ đầu tư đã chịu lỗ để đảm bảo việc vận hành dự án và môi trường sống văn minh cho toàn bộ cư dân trong thời gian qua. Mỗi tháng, công ty lỗ gần 100 triệu đồng và khoản bù lỗ đến nay đã lên hơn 6 tỷ đồng.

Theo tính toán của chủ đầu tư, tổng chi phí dịch vụ tính riêng cho khu vực căn hộ từ tháng 4/2017 đến tháng 9/2018 là 7,6 tỷ đồng nhưng thực tế chủ đầu tư thu được từ cư dân đến nay chỉ có hơn 510 triệu đồng. 

"Việc này kéo dài hàng năm trời khiến Công ty ACC Thăng Long không thể tiếp tục gánh chịu thêm các khoản lỗ. Thời gian gần đây, ngân sách hoạt động của chủ đầu tư đã mất cân đối nghiêm trọng, chúng tôi đã ý kiến với cư dân rất nhiều lần nhưng không được cư dân đồng thuận", ông Nhân cho hay.

Đỉnh điểm là ngày 15/10 vừa qua, sau một thời gian dài chủ đầu tư không có tiền trả cho các đơn vị bảo vệ, dọn dẹp vệ sinh, thu gom rác, quản lý hệ thống điện, các nhà thầu đã ngừng cung cấp dịch vụ đối với riêng khu chung cư. Bảo vệ rút hết, đơn vị thu gom rác, làm công tác vệ sinh cũng không hoạt động.

"Rất nhiều cư dân sau đó đã nộp phí để công ty có nguồn kinh phí ứng tiếp cho các đơn vị này. Sự cố tại dự án vì thế đã được giải quyết tạm thời", ông Nhân trần tình.

Cũng theo ông Nhân, cư dân không đóng phí quản lý nhưng lại đòi hỏi chủ đầu tư phải cung cấp dịch vụ 5 sao, liên tiếp yêu cầu phải nâng cao chất lượng dịch vụ như làm mát hành lang, mua và chăm sóc cây xanh, đầu tư khu vui chơi trẻ em là mâu thuẫn, không hợp lý.

Đâu là nguyên nhân?

Thực trạng mâu thuẫn giữa cư dân và chủ đầu tư tại các chung cư về vấn đề phí dịch vụ không phải là chuyện hiếm trên thị trường bất động sản thời gian gần đây. Trước đó, tại các dự án như dự án Hồ Gươm Plaza, Keangnam, Hapulico cũng đã nhiều lần nảy sinh tranh chấp khiến cư dân bức xúc.

Theo một số nhiều chuyên gia trên thị trường bất động sản, vấn đề này một phần có nguồn gốc sâu xa từ yếu tố văn hoá. Người dân Việt Nam vốn có thói quen sống tại nhà mặt đất, họ không phải đóng thêm bất cứ một khoản phí nào. Trong khi đó, khi sống tại chung cư, mỗi tháng phải thêm từ vài trăm đến hàng triệu tiền phí dịch vụ là vấn đề không đơn giản.

Bên cạnh đó, sự khác biệt về phong cách sống, tiêu chuẩn sống đã dẫn đến những xung đột dai dẳng giữa cư dân với chủ đầu tư. Đôi khi, chủ đầu tư muốn xây dựng dự án hoành tráng, mang đến những dịch vụ tốt cho cư dân như lễ tân trực giờ hành chính, bảo vệ 24/7, hoạt động vệ sinh lau dọn được thường xuyên, song tại nhiều nơi, người dân lại không đồng ý do không chịu trả mức phí dịch vụ cao như chủ đầu tư đề xuất.

Và hệ quả là các tiện ích của dự án bị cắt giảm. Lấy ví dụ tại dự án Artemis, theo ông Nhân, ban đầu dự án đã thuê hai đơn vị quản lý chuyên nghiệp là Savills và PMC để vận hành toà nhà, tuy nhiên, do mức giá họ đưa ra quá cao, hơn 16.000 đồng/m2, nên cư dân không đồng thuận.

Sau khi hai đơn vị này rút, để có mức phí dịch vụ 12.600 đồng/m2 như hiện nay, chủ đầu tư đã phải cắt giảm hàng loạt hạng mục như giảm một nửa bộ máy nhân sự quản lý, tiết kiệm từ 70 - 80 triệu đồng tiền phí trả cho các công ty quản lý mỗi tháng. 

"Kể cả khi cư dân yêu cầu tiếp tục giảm mức phí hiện tại xuống còn hơn 11.000 đồng/m2, chúng tôi cũng tiếp tục cắt giảm các hạng mục theo yêu cầu", ông Nhân cho hay.

Tuy nhiên, với mức giá rẻ, việc cắt giảm các hạng mục dịch vụ mạnh tay, chất lượng quản lý tại dự án đi xuống, tất yếu sẽ dẫn đến việc người dân lại tiếp tục không đồng thuận, không đóng tiền vì cho rằng chất lượng quản lý kém, không đạt tiêu chuẩn.