Bất động sản gọi vốn bằng cam kết lợi nhuận khủng

Cam kết lợi nhuận khủng

Bên cạnh hình thức cam kết lợi nhuận từ cho thuê bất động sản nghỉ dưỡng vốn đã phổ biến trong mấy năm qua, thị trường bất động sản đang xuất hiện một số hình thức huy động vốn mới, với những cam kết lợi nhuận cao chưa từng có từ doanh nghiệp. 

Hình thức huy động vốn phổ biến nhất đối với nhiều doanh nghiệp bất động sản trong hai năm trở lại đây là phát hành trái phiếu, trong đó Apec Group là một doanh nghiệp điển hình. Tuy nhiên, doanh nghiệp này mới đây đã làm giới đầu tư xôn xao khi công bố phát hành 3.000 tỷ đồng trái phiếu với lãi suất lên tới 18%/năm. 

Theo đó, nếu khách hàng lựa chọn kỳ hạn 5 năm, kỳ trả lãi 6 tháng/lần, mức lãi suất nhận được sẽ là 15%/năm. Nếu lựa chọn kỳ hạn 5 năm, nhận lãi một lần duy nhất vào cuối kỳ, mức lãi suất sẽ là 18%/năm, tương đương lợi nhuận 90% tại thời điểm đáo hạn.

Mức lãi suất Apec Group đưa ra lần này là cao nhất trong nhóm trái phiếu bất động sản trên thị trường hiện nay. Hiện lãi suất bình quân của trái phiếu doanh nghiệp đang ở mức 9,3%/năm, kỳ hạn bình quân các trái phiếu phát hành trong kỳ là 3,9% năm.

Theo đại diện Apec Group, tổng số tiền từ đợt phát hành sẽ được sử dụng để tăng quy mô vốn hoạt động, đa dạng hóa nguồn vốn nhằm phục vụ cho tăng trưởng kinh doanh trong thời gian tới.

Chưa dừng lại đó, doanh nghiệp này mới đây lại tung ra hình thức huy động vốn chưa từng có. Cụ thể, Apec sẽ phát hành gói kỳ nghỉ thời hạn 12 năm đối với chuỗi khách sạn thương hiệu Mandala, sau thời hạn này khách hàng sẽ được hoàn lại 100% số tiền bỏ ra ban đầu. Điều đó đồng nghĩa khách hàng sẽ có 12 năm nghỉ dưỡng với giá 0 đồng.

Tiếp đó, doanh nghiệp này tiếp tục tung ra thị trường gói kỳ nghỉ Apec Mandala Holiday với chính sách cam kết lợi nhuận cho khách hàng. Theo đó, gói kỳ nghỉ ba năm có giá trị 41,58 triệu đồng, khách hàng sẽ được hưởng lãi suất 10% từ năm thứ 2, lãi suất tính trên số phòng nghỉ khách hàng chưa sử dụng.

Đối với các gói trung hạn 10 năm khách hàng hưởng lãi suất là 5%/năm. Với gói dài hạn 25, 35 và 50 năm, khách hàng hưởng đêm nghỉ dưỡng 5 sao với giá 3 sao và với những đêm nghỉ không sử dụng, Apec cam kết kinh doanh cho khách hàng với mức giá niêm yết lên đến 3,5 triệu đồng/đêm.

Những cam kết lợi nhuận cao và hình thức huy động vốn mới này cho thấy Apec đang "khát" vốn. Với hàng loạt dự án bất động sản đang triển khai, doanh nghiệp này đang rất cần nguồn tiền đổ vào các dự án, nhất là trong bối cảnh thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đang đóng băng giao dịch do các vấn đề về thủ tục pháp lý và cam kết lợi nhuận.

Một số doanh nghiệp khác cũng đang gọi vốn bằng lãi suất cao. Đơn cử, Công ty cổ phần Tập đoàn AG Land (trụ sở tại quận Cầu Giấy, Hà Nội) vừa tung thông báo về chính sách cho gói hợp tác kinh doanh. 

Theo đó, khách hàng tham gia gói 3 tỷ đồng sẽ được hưởng lãi suất tới 35%/năm, nhận trong 24 tháng, được tặng xe Mercedes hoặc căn chung cư trị giá gần 2 tỷ đồng, sau 42 tháng nhận tiền gốc hoặc bất động sản có giá trị tương đương.

Một doanh nghiệp tại TP. HCM cũng đang chào mời mô hình hợp tác kinh doanh nhà trọ cho thuê, với phương thức đầu tư góp vốn.

Nếu góp 40 triệu đồng, người góp vốn được hưởng lợi nhuận hàng tháng là 1,2 triệu đồng, trong suốt 30 tháng, sau khi kết thúc hợp đồng nhận lại tiền gốc 40 triệu đồng. Hoặc đầu tư 600 triệu đồng, sở hữu 15 phòng trọ. Lợi nhuận hàng tháng hưởng 18 triệu đồng, kéo dài trong 30 tháng, sau khi kết thúc hợp đồng, nhận tiền gốc 600 triệu đồng.

Mức cam kết lợi nhuận doanh nghiệp này trả cho các nhà đầu tư góp vốn tương đương với gần 30%/năm. 

Rủi ro rình rập nhà đầu tư

Đa dạng hoá hình thức huy động vốn là hoạt động bình thường của các doanh nghiệp bất động sản, nhưng huy động vốn với mức lợi nhuận cao ngất ngưởng cho thấy một thực tế là các doanh nghiệp đang rất khát vốn để đầu tư. 

Điểm chung dễ thấy của phương thức huy động vốn của các doanh nghiệp này là đều đưa ra mức lợi nhuận cao hơn rất nhiều lãi suất ngân hàng để hấp dẫn các nhà đầu tư. Hiện lãi suất tiền gửi ngân hàng chỉ ở mức 6 - 8%/năm. Trong khi đó, mức lợi nhuận do các doanh nghiệp bất động sản huy động vốn thấp nhất cũng từ hơn 10%, thậm chí gấp 2-3 lần lãi suất ngân hàng.

Thực tế vài năm gần đây, khi dòng vốn tín dụng đổ vào bất động sản bị siết chặt, thị trường luôn rơi vào tình trạng thiếu vốn. Từ cuối năm 2018, tốc độ tăng trưởng tín dụng vào bất động sản bắt đầu giảm, nguồn vốn trung và dài hạn bị cắt giảm từ 60% xuống 40%, dẫn đến sự chững lại của thị trường trong 9 tháng đầu năm 2019.

Hiện Ngân hàng Nhà nước đã có chủ trương hạn chế vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn từ 45% xuống 40%, và hạn chế cho vay bất động sản. Điều kiện để vay bất động sản cũng bị các ngân hàng siết chặt. Trong khi đó, phần lớn doanh nghiệp phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng. Do đó, khi nguồn vốn bị siết lại, doanh nghiệp không thể đầu tư.

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu, tư vấn phát triển và thẩm định giá của CBRE Việt Nam cho rằng, trước đây các chủ đầu tư dự án bất động sản phụ thuộc rất nhiều vào nguồn vốn ngân hàng. Điều này gây ra nhiều rủi ro cho cả ngân hàng và doanh nghiệp bất động sản, khiến nợ xấu ngân hàng tăng lên.

Chính vì vậy, khoảng 3 - 4 năm trở lại đây, cùng với việc siết tín dụng vào bất động sản, các chủ đầu tư đã và đang tìm kiếm nhiều kênh huy động vốn khác nhau. Hiện nay, có bốn nguồn vốn đổ vào thị trường bất động sản gồm nguồn vốn tín dụng, nguồn vốn tư nhân huy động qua việc phát hành cổ phiếu, vốn FDI và trái phiếu doanh nghiệp. 

Trong đó, nguồn vốn huy động ngoài ngân hàng đang có xu hướng tăng. Nhờ đó, doanh nghiệp vừa có nguồn vốn đa dạng để triển khai dự án, vừa giảm rủi ro và bớt phụ thuộc vốn vào một đơn vị nhất định. Đặc biệt, đây cũng là cách để giảm gánh nặng cho hệ thống ngân hàng trong bối cảnh nợ xấu bất động sản tại ngân hàng vẫn lớn.

Bà An cho rằng, xu hướng các doanh nghiệp bất động sản tăng cường các kênh huy động vốn là xu hướng thấy rất rõ trong thời gian vừa qua và chắc chắn sẽ còn tiếp tục mạnh mẽ trong thời gian tới.

Một nguyên nhân khác khiến các doanh nghiệp bất động sản tích cực huy động vốn trên thị trường được nhiều chuyên gia chỉ ra là do không dễ vay được vốn ngân hàng.

Theo lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản lớn tại Hà Nội, để vay được vốn ngân hàng, doanh nghiệp phải chứng minh được sự minh bạch trong hoạt động, năng lực triển khai dự án và tính pháp lý, triển vọng khả thi của dự án bất động sản mà họ phát triển.

Nếu thực hiện được đẩy đủ các yêu cầu trên, việc vay vốn của doanh nghiệp bất động sản là không khó. Tuy nhiên, vấn đề rất lớn của các doanh nghiệp hiện nay là tính minh bạch, phần lớn các doanh nghiệp bất động sản đều chưa được niêm yết nên tính minh bạch rất thấp.

Bên cạnh đó là vấn đề về pháp lý dự án và năng lực triển khai dự án của chủ đầu tư, không phải doanh nghiệp nào cũng đủ pháp lý dự án để vay ngân hàng. 

Tại diễn đàn về "Dòng tiền bất động sản 2020" tổ chức tại TP. HCM mới đây, ông Lê Thành Trung, Phó Tổng giám đốc HD Bank cho rằng, thực tế thời gian qua, doanh nghiệp thường lo chạy đi huy động vốn trước khi triển khai dự án. Nhiều dự án chưa xong đấu giá đất, thủ tục giấy tờ vẫn treo nhưng doanh nghiệp đã huy động vốn. Nhiều dự án sau đó vướng rủi ro pháp lý, không thể triển khai, gây rủi ro cho bên cấp vốn.

Ông Trung lấy ví dụ, nếu khu đất của doanh nghiệp đã có quy hoạch 1/500, có sổ đỏ và nhà nước đã phê duyệt đầy đủ hồ sơ pháp lý thì ngân hàng sẵn sàng tự mang tiền đến cho doanh nghiệp vay. 

"Trong khi đó, thực tế thì có rất ít doanh nghiệp làm được câu chuyện trên. Phần lớn doanh nghiệp hiện nay đều muốn không bắt giặc. Tuy nhiên, vay ở ngân hàng mà giấy tờ chưa có thì không ai dám cho doanh nghiệp vay cả", ông Trung khẳng định.

Mặt khác, trong trường hợp doanh nghiệp huy động vốn trên thị trường, từ các nhà đầu tư, họ sẽ có quyền "tự do" sử dụng số vốn đó. Trong khi đó, nếu vay ngân hàng, doanh nghiệp sẽ chịu sự giám sát thực hiện dự án của ngân hàng.

Đó chính là những lý do khiến các doanh nghiệp bất động sản đang tích cực sử dụng các kênh huy động vốn khác từ khách hàng, nhà đầu tư thay cho việc phụ thuộc vào nguồn vốn ngân hàng như trước đây.

Việc huy động vốn trên thị trường bất động sản đang mang lại nhiều lợi ích cho bản thân các doanh nghiệp so với vay ngân hàng. Tuy nhiên, ở phía các nhà đầu tư, theo nhiều chuyên gia, điều này đang tiềm ẩn những rủi ro rất lớn.

Theo bà Nguyễn Hoài An, đi cùng với mức lợi nhuận càng cao là rủi ro càng lớn. Trong giai đoạn thị trường bất động sản đang khó khăn như hiện nay, doanh nghiệp sẽ phát triển dự án như thế nào để trả lợi nhuận cam kết cho khách hàng là một dấu hỏi. Trong trường hợp hoạt động sản xuất, kinh doanh khó khăn, doanh nghiệp sẽ khó có thể trả vốn và lãi cho nhà đầu tư như cam kết.

Bà An cho rằng, trước khi xuống tiền đầu tư, các nhà đầu tư nên nhờ một đơn vị thứ ba đứng ra đánh giá tính khả thi của dự án, sản phẩm đầu tư. Nhà đầu tư phải hiểu về sản phẩm đó mới nên đầu tư chứ không chỉ là đầu tư theo phong trào, tâm lý đám đông vì quá ham lãi mà dẫn đến rủi ro dòng tiền.