Ngân hàng dần thắt chặt dòng vốn vào bất động sản

Tăng trưởng tín dụng chậm lại 

Theo số liệu thống kê của Công ty CP Chứng khoán TP. HCM (HSC), tính đến ngày 20/6/2018, tín dụng tăng 6,35% so với đầu năm 2018, giảm mạnh so với mức 7,54% của cùng kỳ năm 2017. 

Điều này cho thấy sự thận trọng của Ngân hàng Nhà nước trong việc chỉ đạo các ngân hàng thương mại siết tín dụng bất động sản, hạn chế cho vay các lĩnh vực rủi ro cao như cho vay tiêu dùng, cho vay mua nhà và cho vay chủ đầu tư bất động sản do lo ngại lạm phát và tỷ giá tăng trước những diễn biến phức tạp trên thế giới. 

Theo HSC, trong một số trường hợp, lãi suất cho vay chủ đầu tư đã tăng 0,5%, lãi suất cho vay các chủ đầu tư lớn như Novaland, CTCP Đầu tư Nam Long, Công ty CP Dịch vụ và xây dựng Địa ốc Đất Xanh tại các ngân hàng thương mại lớn vẫn giữ nguyên hoặc trong một số trường hợp tăng khoảng 0,5% lên 10-11%/năm. 

Do đó, về các khoản nợ của chủ đầu tư, HSC cho rằng, các công ty này có thể gặp hai rủi ro chính. Thứ nhất, một số chủ đầu tư có các khoản nợ bằng ngoại tệ sẽ chịu rủi ro tỷ giá. Thứ hai, cả các khoản vay ngân hàng và trái phiếu phát hành có lãi suất thả nổi sẽ làm tăng chi phí lãi vay nếu lãi suất tăng. 

Bên cạnh đó, quy định của Ngân hàng Nhà nước đối với việc hạn chế cho vay ngành bất động sản khi nâng hệ số rủi ro cho vay từ ngày 2/2/2018 từ 150% lên 200%, các ngân hàng có hệ số rủi ro cho vay lĩnh vực bất động sản đã ở mức cao và có hệ số CAR (tính theo Basel 1) thấp sẽ khó mở rộng cho vay các chủ đầu tư.

Tuy nhiên, theo số liệu của Ủy ban giám sát tài chính quốc gia, tỷ trọng cho vay chủ đầu tư bất động sản và các công ty xây dựng trong năm 2017 là khoảng 15,8% dư nợ (tăng 12,2%) và giảm từ mức 17,1% trong năm 2016. Trong đó tỷ trọng cho vay các công ty xây dựng là 9,9% và cho vay bất động sản là 5,9% tổng dư nợ. 

Do đó, tỷ lệ này chưa đến mức cao để gây ảnh hưởng đáng kể đến cho vay chủ đầu tư bất động sản nói chung. 

Mặt khác, thông tư 19/2017/TT-NHNN quy định giảm tỷ lệ vốn huy động ngắn hạn dùng để cho vay trung dài hạn xuống 45% từ ngày 1/1/2018 và xuống 40% từ ngày 1/1/2019. Tuy nhiên, theo Ngân hàng Nhà nước, tỷ lệ này ở các ngân hàng thương mại có vốn nhà nước là 31,32% còn của các ngân hàng thương mại cổ phần là 34,49% tính tại thời điểm tháng 2/2018. Theo đó, dù có áp dụng tỷ lệ 40% trong năm sau thì ngành ngân hàng nói chung vẫn còn dư địa để cho vay mua nhà. 

Trong tương lai một số ngân hàng thương mại có tỷ lệ vốn huy động ngắn hạn dùng để cho vay trung dài hạn cao sẽ hạn chế dần cho vay lĩnh vực bất động sản trong một thời gian nhất định. Song những ngân hàng thương mại như Vietcombank, ACB, MBBank, HDBank vẫn còn nhiều dư địa để đẩy mạnh cho vay lĩnh vực này.

Bên cạnh đó, các chủ đầu tư có thương hiệu mạnh và tình hình tài chính tốt vẫn có thể tiếp cận vốn vay ngân hàng hoặc phát hành trái phiếu thường với lãi suất thấp hơn nhiều lãi suất vay ngân hàng để huy động vốn.

Doanh nghiệp lấy tiền đâu đầu tư bất động sản?

Cùng với việc dòng tín dụng cho bất động sản bị hạn chế trong thời gian gần đây, trên thị trường hiện cũng đang xuất hiện nhiều xu hướng huy động vốn mới của các chủ đầu tư địa ốc. 

Các chủ đầu tư bất động sản đang cho thấy sự giảm đáng kể việc lệ thuộc vào vay nợ so với trước đây. Theo đó, nhiều chủ đầu tư đã sử dụng lợi nhuận để lại hoặc phát hành cổ phiếu tăng vốn để đầu tư dự án thay vì chỉ phụ thuộc vào vay vốn ngân hàng. 

Khi nhìn vào các chủ đầu tư niêm yết lớn chẳng hạn như Vingroup, Novaland, Nam Long, Đất Xanh có thể thấy, thời gian gần đây, các chủ đầu tư đã phát hành cổ phiếu nâng vốn nhiều hơn là đi vay nợ thêm và bắt đầu sử dụng các nguồn vốn thay thế cho vay nợ ngân hàng.

Theo đó, Vingroup tiên phong trong việc đa dạng hóa nguồn vốn và giảm phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng trong những năm gần đây. Công ty phát hành tổng cộng 32,1 nghìn tỷ đồng trái phiếu thường cho công ty chứng khoán của các ngân hàng Techcombank, Vietinbank và Vietcombank. Gần đây, Vingroup đã thông báo kế hoạch phát hành cổ phiếu ưu đãi với giá trị 20 nghìn tỷ đồng để tài trợ vốn đầu tư dự án. 

Tỷ lệ nợ/vốn chủ sở hữu của Đất Xanh tăng do công ty tang trưởng mạnh. Tỷ lệ này là 0,5 lần vào cuối quý I so với 0,13 lần vào quý I/2015. Điều này phản ánh việc Đất Xanh đã tăng đáng kể tổng nợ từ chỉ 179 tỷ đồng vào quý I/2015 lên 2.415 tỷ đồng vào cuối quý I/2018.

Năm ngoái, Đất Xanh đã phát hành tổng cộng 929 tỷ đồng trái phiếu thường với lãi suất coupon khoảng 10-10,5%, theo đó tổng giá trị trái phiếu phát hành là 1.279 tỷ đồng (chiếm 52% tổng nợ). Đây là các trái phiếu kỳ hạn 3 - 4 năm với lãi suất thả nổi, phát hành cho các ngân hàng như Tienphongbank, VPBank và VIB. 

Nam Long hiện có tỷ lệ nợ/vốn chủ sở hữu là 0,12 lần (so với 0,29 lần tại thời điểm quý I/2015). Tổng nợ của nam Long tại thời điểm quý Ilà 449 tỷ đồng, giảm 21,4% so với quý I/2015, chủ yếu là vay từ OCB và Vietcombank. 

Công ty CP Đầu tư và kinh doanh nhà Khang Điền cũng có tỷ lệ nợ/vốn chủ sở hữu thấp, là 0,17 lần; giảm từ mức 0,55 lần vào quý I/2015. Đến cuối quý I, tổng nợ của Khang Điền là 1.119 tỷ đồng, giảm 15,2% so với quý I/2015.

Trong khi cả Nam Long và Khang Điền tăng vay nợ trong giai đoạn 2015 - 2016, thì hai công ty này cũng phát hành thêm cổ phiếu tăng vốn trong cùng thời gian và nhờ bán hàng tốt nên đã có nguồn khách hàng trả tiền trước lớn. Mức nợ cho đến cuối quý I/2018 của hai công ty đã giảm mạnh nhờ chủ yếu sử dụng vốn từ người mua trả tiền trước hoặc hợp tác với các nhà đầu nước ngoài ở các dự án. Theo đó, cho dù lãi suất có tăng, thì cả 2 chủ đầu tư này sẽ ít bị ảnh hưởng hơn nhiều so với các doanh nghiệp khác.

Bà Nguyễn Hoài An Giám đốc bộ phận nghiên cứu, tư vấn, định giá và quản lý tải sản CBRE Việt Nam cho rằng, việc siết tín dụng vào thị trường bất động sản, tăng hệ số rủi ro cho vay lĩnh vực này đang buộc các chủ đầu tư phải tìm kiếm các nguồn vốn mới để bắt kịp với sự thay đổi của chính sách, bởi nếu theo lộ trình, con số nay sẽ tiếp tục tăng trong năm sau.

Theo đó, bên cạnh việc huy động vốn từ phát hành cổ phiếu và bán sản phẩm, các chủ đầu tư đang sử dụng các kênh huy động vốn khác từ IPO, M&A, phát hành trái phiếu quốc tế. Đây sẽ là các kênh huy động vốn cần thiết và hiệu quả của các doanh nghiệp trong thời gian tới. Một số thương vụ lớn như Vinhomes hút 1,3 tỷ USD từ quỹ đầu tư Singapore là ví dụ điển hình.

Bên cạnh đó, theo bà An, thị trường bất động sản Hà Nội và TP. HCM cũng đang cho thấy sự thu hút vốn đầu tư nước ngoài tăng cao kỷ lục trong thời gian vừa qua. Mới đây, tại "Hội nghị hợp tác đầu tư và phát triển Hà Nội 2018", TP. Hà Nội đã trao quyết định chủ trương đầu tư, giấy chứng nhận đầu tư cho 71 dự án, tổng vốn đầu tư lên tới gần 400.000 tỷ đồng, trong đó, đáng chú ý là các dự án bất động sản hợp tác với các nhà đầu tư đến từ Nhật Bản. 

Việc các nhà đầu tư nước ngoài vào thị trường trong thời gian gầy đây cũng là một "thời cơ" tốt giúp các chủ đầu tư trong nước huy động vốn trong bối cảnh tín dụng bất động sản không thuận lợi, lãi suất tăng như hiện nay, bà An cho hay

Sẽ ảnh hưởng nhiều hơn đến nhu cầu mua nhà

Nếu như lãi suất cho vay đối với các chủ đầu tư tăng 0,5% thì lãi suất cho vay mua nhà trong nhiều trường hợp trên thực tế đã tăng 1 - 2% lên 11 - 12%, áp dụng cho các khoản vay mua nhà trung dài hạn.

Trong khi đó, lãi suất cho vay mua nhà tăng sẽ ảnh hưởng rất lớn đến nhu cầu trên thị trường bất động sản. Đặc biệt là đối với nhu cầu mua nhà cho thuê của các nhà đầu tư.

Theo bà Đặng Phương Hằng, Tổng giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, lợi nhuận cho thuê căn hộ tại Hà Nội trung bình hiện nay giao động từ 4 - 6%, thấp hơn mức lợi nhuận ngân hàng. 

Do đó, nhiều khả năng việc thắt chặt tín dụng sẽ khiến người mua nhà tính toán, cân nhắc kỹ hơn về khả năng vay ngân hàng để mua nhà đầu tư cho thuê.

Tất nhiên, các nhà đầu tư cũng sẽ xem xét đến khả năng tăng giá của sản phẩm bất động sản theo thời gian, song quyết định mua nhà của người dân chắc chắn sẽ bị ảnh hưởng, bà Hằng nhận định.

Ở khía cạnh khác, báo cáo của HSC cũng cho rằng, hầu hết các dự án bất động sản tại Việt Nam đều sử dụng nguồn vốn rất lớn do khách hàng mua nhà nộp tiền theo tiến độ. Chính vì vậy, việc khách hàng mua nhà bị hạn chế do tăng lãi suất sẽ khiến các chủ đầu tư bị ảnh hưởng.

Điều này càng đặc biệt đáng chú ý hơn khi nhìn vào kế hoạch mở bán dự kiến đầy tham vọng trong 6 tháng cuối năm. Theo đó, nhu cầu trên thị trường nhiều khả năng sẽ giảm so với thời gian trước, tuy nhiên rủi ro này ở mức vừa phải, HSC cho hay.