Quy định cách tính chỉ tiêu dân số đối với nhà chung cư sẽ gỡ vướng cho hàng loạt dự án nhà ở đang ở khâu chấp thuận chủ trương đầu tư và quy hoạch chi tiết.
Hà Nội vừa ban hành quy định cách tính chỉ tiêu dân số đối với nhà chung cư. Ảnh: Hoàng Anh
Vướng do không có cơ sở xác định cơ cấu căn hộ
Một dự án chung cư tại quận Tây Hồ đã rất vất vả suốt mấy năm để xin điều chỉnh quy hoạch chi tiết.
Mặc dù dự án này đã có chủ trương đầu tư và quy hoạch chi tiết nhưng Hà Nội chưa ban hành quyết định quy định phương pháp xác định chỉ tiêu dân số đối với nhà chung cư, chung cư hỗn hợp, công trình lưu trú trên địa bàn để làm cơ sở tính cơ cấu căn hộ cho dự án.
Chủ đầu tư dự án này đã buộc phải điều tra dân số tại khu vực dự án và xung quanh nhằm xác định được số người trên một căn hộ thực tế để làm quy hoạch điều chỉnh.
Thời gian này mất tới hai năm cho một khâu rất nhỏ trong việc điều chỉnh quy hoạch chi tiết của dự án.
Thế nhưng so với các dự án khác đang mới chỉ ở khâu chấp thuận chủ trương đầu tư, doanh nghiệp chủ dự án này vẫn còn may mắn hơn rất nhiều.
Trước đây, khi chưa có Thông tư 03 của Bộ Xây dựng quy định quy chuẩn quốc gia về nhà chung cư, phương pháp xác định dân số trong tòa nhà chung cư được áp dụng chung cho cả nước.
Tuy nhiên, theo Thông tư 03 của Bộ Xây dựng có hiệu lực từ 5/7/2021, các tỉnh tự căn cứ vào điều kiện, nhu cầu và dự báo của địa phương để tự ban hành các quy định cách tính chỉ tiêu dân số.
Điều 4, Thông tư 03 quy định, các uỷ ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố quy định phương pháp xác định dân số trong các tòa nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp đảm bảo phù hợp với điều kiện thực tế và quy mô dân số và hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội để áp dụng và quản lý trong địa bàn các tỉnh, thành phố.
Từ năm 2021 đến nay, Hà Nội đã mất tới ba năm để ban hành được văn bản này do nhiều xáo trộn trong bộ máy lãnh đạo thành phố, trong khi văn bản này cần xin ý kiến nhiều các sở ban ngành, quận huyện nhằm đảm bảo tính chặt chẽ, tránh tâm lý sợ sai, sợ trách nghiệm. Điều này dẫn đến việc xin ý kiến, thủ tục ban hành văn bản kéo dài.
Việc không có văn bản quy định về phương pháp xác định chỉ tiêu dân số với nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp và một số công trình có lưu trú khác đã khiến hàng loạt dự án ách tắc ở thủ tục xin chấp thuận chủ trương đầu tư, quy hoạch chi tiết và điều chỉnh quy hoạch.
Theo lãnh đạo một chủ đầu tư dự án bất động sản, nguyên nhân là bởi các dự án mới không có quy định về phương pháp xác định dân số trong tòa nhà chung cư để làm cơ sở xác định cơ cấu căn hộ, làm chủ trương đầu tư.
Nếu như theo mẫu làm chủ trương đầu tư trước đây, các điều khoản rất chung chung, thì hiện nay, chủ trương đầu tư đã được quy định rất chi tiết từ số căn, số tầng, mật độ dân số đến diện tích sàn xây dựng.
Như vậy, nếu không có quy định về chỉ tiêu cơ cấu căn hộ, các doanh nghiệp sẽ không xác định được phương án làm chủ trương đầu tư. Mấy năm vừa qua, rất nhiều các các dự án đã vướng mắc ở thủ tục pháp lý này.
Bên cạnh đó, đối với các dự án đã có chủ trương đầu tư, nhưng không có tiêu chuẩn cơ cấu căn hộ thì cũng không có cơ sở để làm quy hoạch chi tiết.
Hoặc nếu đã có quy hoạch chi tiết, nhưng muốn điều chỉnh thì cũng không có cơ sở để điều chỉnh.
Việc ách tắc ở một khâu rất nhỏ nhưng cũng đủ để khiến hàng loạt dự án mới "điêu đứng", làm ách tắc nguồn cung ra thị trường.
Gỡ nút thắt nguồn cung
Trước thực tế này, UBND TP Hà Nội đã vừa ban hành Quyết định số 34/2024/QĐ-UBND quy định về phương pháp xác định chỉ tiêu dân số với nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp và một số công trình có lưu trú khác trên địa bàn được cho là giải pháp gỡ nút thắt rất lớn cho các dự án.
Với quy định này, nhiều doanh nghiệp cho rằng, nguồn cung nhà ở cao tầng ở Hà Nội dự kiến sẽ được cải thiện đáng kể trong hai năm tới.
Quy định phương pháp xác định chỉ tiêu dân số với nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp và một số công trình lưu trú khác dựa theo các quy định pháp luật và căn cứ vào tình trạng dân số, nhu cầu nhà ở hiện nay và dự báo giai đoạn tới.
Với văn bản này, các dự án sẽ thuận lợi hơn trong việc xin phê duyệt chủ trương đầu tư, phê duyệt quy hoạch chi tiết và điều chỉnh quy hoạch.
Đây là cơ sở để các cơ quan, cá nhân, tổ chức sử dụng trong việc lập, phê duyệt chủ trương đầu tư, quy hoạch, thiết kế... các dự án nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp và một số công trình lưu trú khác. Nếu không có quy định này thì sẽ không có cơ sở để thiết kế số lượng căn hộ trong dự án.
Chính vì vậy, văn bản quy định chỉ tiêu dân số nhà chung cư do Hà Nội đưa ra sẽ kịp thời sẽ giúp giải quyết tình trạng thiếu nguồn cung nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội. Từ đó, nguồn cung dự án sẽ được tháo gỡ và góp phần hạ nhiệt giá nhà chung cư hiện nay.
Hiện nay tâm lý người dân đang lo ngại quy định như vậy sẽ hạn chế số lượng người ở theo diện tích căn hộ đã đưa ra.
Tuy nhiên, trên thực tế, khi được bàn giao căn hộ và cấp sổ hồng, người dân được toàn quyền sử dụng căn hộ đó, nhưng phải đảm bảo quy định về phòng cháy, an ninh, trật tự. Điều này là phù hợp với Hiến pháp và các quy định pháp luật khác về sở hữu tài sản và quyền con người.
Việc Hà Nội ban hành quy định cách tính chỉ tiêu dân số đối với các loại hình chung cư, xuất phát từ việc cần dự báo sự gia tăng dân số để tránh gây quá tải hạ tầng, chứ không phải là quy định 'ép buộc' các căn hộ chỉ được ở tối đa bao nhiêu người như nhiều ý kiến lo ngại.
Việc Hà Nội ban hành quy định cách tính chỉ tiêu dân số đối với các loại hình chung cư, xuất phát từ việc cần dự báo sự gia tăng dân số để tránh gây quá tải hạ tầng, chứ không phải là quy định 'ép buộc' các căn hộ chỉ được ở tối đa bao nhiêu người như nhiều ý kiến lo ngại.
Thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc, khi dòng tiền ngày càng ưu tiên các dự án có thể kiểm chứng về pháp lý, tiến độ và khả năng bàn giao. Trong bối cảnh đó, những sản phẩm đã hình thành rõ nét dần trở thành điểm tựa cho quyết định của người mua.
Dự án khu đô thị CEOHomes Hana Garden khởi công minh chứng cho bản lĩnh, sự bền bỉ đến cùng của doanh nghiệp và chính quyền địa phương trong việc tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho các dự án bất động sản.
Đây là mô hình ứng dụng công nghệ trình chiếu đa chiều trong trải nghiệm bất động sản, cho phép khách hàng tiếp cận không gian dự án theo cách trực quan và sinh động ngay từ giai đoạn đầu.
Ngày 25/04/2026, Công ty CP Vinhomes đã chính thức ra mắt dự án Vinhomes Global Gate Hạ Long tại Quảng Ninh quy mô hơn 6.200ha, tổng mức đầu tư lên tới 18 tỉ USD.
Tại các doanh nghiệp có môi trường làm việc xuất sắc, văn hóa trở thành sức mạnh nhờ được thiết kế thành trải nghiệm và lan tỏa qua chính hành vi của mỗi người.
Theo GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và môi trường, những siêu đô thị với môi trường sống trong lành, kết nối Thủ đô chỉ trong 23 phút chính là lời giải cho bài toán “giải nén đô thị” và kiến tạo chuẩn sống mới cho người Hà Thành.
Giới đầu tư địa ốc luôn săn tìm những “tọa độ” có lợi thế độc bản về vị trí, cảnh quan thiên nhiên, hệ sinh thái và định hướng phát triển xanh – những yếu tố bảo chứng để “đất đẻ ra tiền”. Dễ hiểu vì sao thành phố vịnh trung tâm Xanh Island (Cát Bà) đã lọt ngay vào tầm ngắm.
Việc thúc đẩy cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước gắn liền với lộ trình nâng hạng thị trường chứng khoán là một cuộc cách mạng về tư duy quản trị kinh tế quốc gia.
Công ty Cổ phần Hàng không Vietjet Air (VJC) vừa công bố báo cáo tài chính quý I/2026, ghi nhận kết quả kinh doanh tăng trưởng mạnh thông qua tối ưu hóa khai thác vận hành, mở rộng mạng bay quốc tế, tạo cơ sở vững chắc cho phát triển hệ sinh thái hàng không trong tương lai.
Sabeco đang giữ gần 20.000 tỷ đồng tiền mặt để "phòng thủ", đồng thời dồn lực tái cấu trúc giữa bối cảnh thị trường bia Việt Nam đối mặt với nhiều áp lực.
.jpg)
