Bất động sản

Nhà ở xã hội kêu thiếu mà vẫn ế

An Chi Thứ sáu, 20/10/2023 - 15:57

Trong khi nhà ở xã hội cháy hàng tại các thành phố lớn thì ở một số địa phương, không ít dự án không có người mua.

Là tỉnh tập trung nhiều khu công nghiệp, nhà máy sản xuất với một lực lượng lớn lao động nên nhu cầu nhà ở của công nhân, người lao động ở Bắc Ninh rất lớn. Nhưng nghịch lý là nhiều dự án nhà ở xã hội có giá bán khá thấp ở tỉnh này vẫn ế ẩm.

Ông Nguyễn Tuấn Dũng, Phó giám đốc Sở Xây dựng Bắc Ninh cho biết, hiện tỉnh đã hoàn thành gần 6.000 căn hộ nhà ở xã hội cho công nhân, người lao động nhưng mới chỉ hơn một nửa được đăng ký đặt mua.

Tình cảnh này hoàn toàn trái ngược với các dự án nhà ở xã hội tại Hà Nội, TP. HCM, Đà Nẵng luôn trong tình trạng cháy hàng khi người dân xếp hàng dài hàng giờ để đặt mua.

Theo ông Dũng, không phải người dân không có nhu cầu mua nhà ở xã hội mà do những vướng mắc trong điều kiện, thủ tục mua, thuê nhà.

Vướng mắc đầu tiên là về đối tượng nhà ở xã hội. Quy định hiện không cho phép đối tượng mua là người thu nhập thấp ở khu vực nông thôn. Trong khi đó, các dự án nhà ở công nhân thường tập trung ở các khu công nghiệp ở các huyện, các xã nên đối tượng mua bị hạn chế.

Thứ hai, chỉ người dân có hộ khẩu, sinh sống tại địa phương hoặc tạm trú tại địa phương ít nhất một năm mới được mua nhà. Quy định này khiến nhiều người lao động không đủ điều kiện mua nhà ở xã hội do đa số công nhân đều là người ngoại tỉnh.

Thứ ba, về mức thu nhập, theo quy định, người dân có thu nhập trên 11 triệu đồng/tháng, phải nộp thuế thu nhập cá nhân, không được mua nhà ở xã hội.

Ông Dũng nhìn nhận quy định này hết sức vô lý bởi nếu người dân có thu nhập quá thấp, dưới mức phải đóng thuế thu nhập cá nhân đồng nghĩa rằng, những người này không đủ tiền để trang trải cuộc sống, không có tích luỹ nên họ cũng không thể mua nhà ở xã hội.

Mặt khác, công nhân chủ yếu là người trẻ, do tâm lý cũng như thói quen, tính chất công việc nên họ thường không có nhu cầu mua nhà ở, mà chỉ có nhu cầu thuê nhà ở xã hội.

Đây chính là các yếu tố đã hạn chế người mua nhà, dẫn đến thanh khoản nhà ở xã hội tại địa phương không cao, trong khi nhu cầu nhà ở là rất lớn, ông Dũng nhận định.

Nhiều địa phương 'ế' nhà ở xã hội — Ông Nguyễn Tuấn Dũng - Phó giám đốc Sở Xây dựng Bắc Ninh (thứ 2 từ phải sang trái) đang chia sẻ tại toạ đàm về nhà ở xã hội do Bộ Xây dựng và Đài truyền hình kỹ thuật số VTC tổ chức hôm qua

Đồng quan điểm, ông Lê Văn Nghĩa, Trưởng ban quản lý dự án thiết chế công đoàn, Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam cũng cho rằng, hiện công nhân tại các khu công nghiệp có nhu cầu rất lớn đối với việc thuê nhà.

Theo Bộ Kế hoạch và đầu tư, cả nước có khoảng 400 khu công nghiệp, trong đó 290 khu công nghiệp đi vào hoạt động với tổng số lực lượng lao động khoảng 27 triệu người.

Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam ước tính nhu cầu thuê chiếm khoảng 50-55% trong tổng nhu cầu nhà ở. Tuy nhiên, phần lớn doanh nghiệp đều hạn chế đầu tư nhà cho thuê do hiệu quả không cao như đầu tư để bán.

Còn theo ông Hwoan Shen Wan, Giám đốc Công ty Phát triển nhà Hàn Quốc, các khu nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân tại Việt Nam còn nhiều bất cập do chất lượng hạn chế, không đầy đủ tiện ích phục vụ đời sống của người dân.

Các dự án nhà ở tại các khu công nghiệp thường khó bán do tư duy của người dân từ địa phương khác đến các khu công nghiệp không mang tính chất cố định mà chỉ mang tính tạm bợ.

Khái niệm nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân chưa được đánh giá đúng và phát triển trở thành "ngôi nhà hạnh phúc" với chất lượng tốt, đầy đủ dịch vụ tiện ích nhằm hấp dẫn người mua nhà.

Nhà nước cần trực tiếp tạo lập nhà ở xã hội cho thuê

Trước thực trạng này, ông Dũng cho rằng, bên cạnh nhà ở xã hội để bán, Chính phủ cần quan tâm hơn nữa đến nhà ở cho thuê đối với công nhân, người lao động bởi đây là loại hình nhà ở mà công nhân có nhu cầu nhiều nhất.

Bên cạnh đó, theo ông Dũng, các chính sách về đối tượng người mua, thuê mua nhà ở xã hội cần được nới lỏng, tạo điều kiện tối đa cho người dân có nhu cầu được sở hữu nhà ở.

Còn ông Đoàn Văn Bình, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, để đạt được mục tiêu của đề án đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, Việt Nam cần tăng cường hơn nữa vai trò của nhà nước trong việc cung cấp nhà ở xã hội cho người dân.

"Nhà nước cần trực tiếp tạo lập và sở hữu nhà ở xã hội để bán, cho thuê, cho thuê mua", ông Bình kiến nghị.

Đặc biệt, nhà ở xã hội cho thuê cần được quan tâm đầu tư hơn nữa để chủ động điều tiết nhà ở xã hội cho người dân thu nhập thấp, người dân trong tình huống khẩn cấp về nhà ở.

Theo ông Bình, hiện nay, để tạo ra quỹ nhà ở xã hội, nhà nước đã có những chính sách hỗ trợ cho các doanh nghiệp tư nhân thông qua các ưu đãi về tiền sử dụng đất, tiền thuế, lãi suất ngân hàng và khống chế lợi nhuận, chi phí, giá bán, đấu nối hạ tầng.

Như vậy, nhà nước đang hỗ trợ gián tiếp thông qua doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội. Tuy nhiên, ông đề xuất nhà nước cần tham gia hỗ trợ trực tiếp đến người dân thay vì hỗ trợ gián tiếp như hiện nay.

Cụ thể, thay vì bỏ ra một khoản tiền để miễn sử dụng đất, thuế, phí, lãi suất và các ưu đãi cho các doanh nghiệp tư nhân, nhà nước có thể sử dụng số tiền này để tạo lập và sở hữu một lượng lớn nhà ở xã hội, nhất là nhà ở xã hội để cho thuê.

Theo nghiên cứu của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, các khoản hỗ trợ bao gồm miễn tiền sử dụng đất, giảm một nửa thuế VAT, giảm thuế thu nhập doanh nghiệp, hỗ trợ lãi suất ngân hàng tương đương với khoảng 17 - 20% tổng mức đầu tư dự án.

Tỷ lệ này khá trùng hợp với mức Chính phủ New Zealand hỗ trợ người dân. Nếu mức hỗ trợ tối đa lên đến 20% thì với một dự án nhà ở xã hội có tổng mức đầu tư khoảng 1.000 tỷ đồng, phần hỗ trợ của nhà nước chiếm khoảng 200 tỷ đồng.

Theo ước lượng của Viện Nghiên cứu bất động sản Việt Nam, với hơn 300 dự án nhà ở xã hội khu vực đô thị đã hoàn thành, giả sử với mức đầu tư trung bình mỗi dự án khoảng 500 tỷ đồng thì tổng mức đầu tư các dự án khoảng 150.000 tỷ đồng, số tiền nhà nước hỗ trợ sẽ vào khoảng 30.000 tỷ đồng.

Số tiền này hoàn toàn có thể giúp tạo lập, hỗ trợ cho thuê nhà ở xã hội theo mô hình mới. Cụ thể, ước tính chi phí tạo lập một căn nhà ở cho công nhân, nhà ở xã hội 1 - 2 phòng ngủ từ 250 - 500 triệu đồng nên với số tiền hỗ trợ hiện nay, Nhà nước có thể xây dựng quỹ nhà ở xã hội từ 60.000 - 120.000 căn.

Với giá thuê trên thị trường, giá thuê căn nhà ở xã hội 1-2 phòng ngủ hiện đang phổ biến khoảng 5 triệu đồng mỗi tháng. Nếu nhà nước hỗ trợ 20% giá thuê, tương đương khoảng 1 triệu đồng/căn/tháng thì hàng năm nhà nước có thể hỗ trợ tiền thuê cho 2,5 triệu căn.

Sau thời hạn được nhà nước hỗ trợ tiền thuê, các căn hộ sẽ được cho thuê lại hoặc bán theo giá thị trường.

Theo ông Bình, đây là cách để đảm bảo tách bạch trách nhiệm của doanh nghiệp kinh doanh theo đuổi lợi nhuận và trách nhiệm của xã hội trong việc thực hiện dự án nhà ở xã hội. Nhờ đó, hoạt động kinh doanh nhà ở sẽ được vận hành theo cơ chế thị trường.

Việc nhà nước chủ động được trong việc tạo lập và sở hữu nhà ở xã hội sẽ là cơ sở để tăng nguồn cung nhà ở cho thuê. Điều này sẽ giải quyết tốt bài toán về chỗ ở cho người có thu nhập thấp bởi thực tế đến nay, không phải ai thu nhập thấp cũng đủ các điều kiện mua nhà ở xã hội.