'Nóng bỏng' tranh chấp hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh

Mới đây, sự việc Công ty CP Thế Giới Di Động, chủ hệ thống Thế Giới Di Động, Điện Máy Xanh đơn phương thông báo tới các đối tác về việc sẽ chỉ thanh toán 30% tiền thuê các mặt bằng phải đóng cửa hoàn toàn, không kinh doanh do ảnh hưởng của dịch Covid-19 và giãn cách xã hội nghiêm ngặt đã trở thành chủ đề nóng, gây nhiều ý kiến trái chiều trong dư luận.

Thực tế cho thấy, nguy cơ tranh chấp liên quan đến hoạt động thuê mặt bằng kinh doanh không chỉ là câu chuyện riêng của Thế Giới Di Động mà là bài toán của tất cả các doanh nghiệp. 

Động thái của Thế Giới Di Động đã thổi bùng tranh chấp hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh giữa chủ nhà và khách thuê vốn đã âm ỉ từ năm 2020 khi dịch bệnh mới xuất hiện và ngày càng trở nên căng thẳng sau đợt dịch Covid-19 lần thứ 4 vừa qua.

Trong bối cảnh các hoạt động sản xuất kinh doanh bị đình trệ, đặc biệt là kinh doanh bán lẻ hàng hóa, các doanh nghiệp hiện đang lâm vào hoàn cảnh rất khó khăn khi vẫn phải trang trải rất nhiều các chi phí, trong đó có chi phí lớn từ việc thuê mặt bằng.

Theo luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch Công ty luật TAT Law Firm, những tranh chấp hợp đồng kinh doanh, công xưởng sản xuất đang trở thành câu chuyện rất "nóng bỏng" trong thời gian gần đây. Hiện trên thị trường đang có hàng nghìn tranh chấp hợp đồng thuê mặt bằng đang sẵn sàng đưa nhau ra tòa để giải quyết.

Dịch bệnh hơn 1 năm qua đã gây ra nhiều khó khăn, điêu đứng cho cộng đồng, đặc biệt là các doanh nghiệp. Tại nhiều thành phố lớn lớn có dịch bệnh đi qua như TP. HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Hà Nội..., tất cả công xưởng, nhà máy, văn phòng, cửa hàng kinh doanh đều bị bỏ không, nhưng hàng ngày, hàng giờ, doanh nghiệp vẫn phải chi trả chi phí thuê mặt bằng lên tới hàng trăm triệu, thậm chí hàng tỷ đồng "bay qua cửa sổ".

Theo thống kê, trong số các chi phí doanh nghiệp phải chịu tổn thất do dịch bệnh, nổi lên một chi phí rất lớn là tiền thuê mặt bằng. Số tiền này chiếm đến 15 - 30% chi phí của doanh nghiệp. Đối với các doanh nghiệp bán lẻ, kinh doanh hàng hoá, dịch vụ, chi cho mặt bằng thậm chí có thể lên tới 50%.

Đây là những con số gây "kinh hoàng" cho doanh nghiệp. Nếu không có giải pháp tháo gỡ, doanh nghiệp đang khó khăn sẽ ngày càng kiệt quệ, rất khó sống sót qua đại dịch. Trong đó, thực tế cho thấy, các doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực bán buôn bán lẻ luôn đứng đầu danh sách rời khỏi thị trường.

Trong 9 tháng đầu năm 2021, cả nước đã có 90.291 doanh nghiệp rút lui khỏi thị trường, tăng 15,3% so với cùng kỳ năm 2020. Trong đó, có 45.091 doanh nghiệp tạm ngừng kinh doanh, chiếm 49,9% tổng số doanh nghiệp rút lui khỏi thị trường trong 9 tháng đầu năm 2021.

Tính riêng TP.HCM, trong 9 tháng đầu năm 2021 có 24.491 doanh nghiệp rút lui khỏi thị trường (chiếm 27,1% số doanh nghiệp rút lui của cả nước). Sự gia tăng về doanh nghiệp rút lui chủ yếu đến từ sự gia tăng số doanh nghiệp tạm ngừng kinh doanh có thời hạn (12.958 doanh nghiệp, tăng 12,8%).

Số lượng doanh nghiệp tạm ngừng kinh doanh trong 9 tháng đầu năm 2021 là 45.091 doanh nghiệp, tăng 16,7% so với cùng kỳ năm 2020. Số doanh nghiệp chờ làm thủ tục giải thể là 32.398 doanh nghiệp, tăng 17,4% so với cùng kỳ năm 2020

Các ngành kinh doanh có số lượng doanh nghiệp tạm ngừng kinh doanh và chờ giải thể lớn nhất, đứng đầu là bán buôn; bán lẻ; sửa chữa ô tô, xe máy, chiếm gần 40%, xây dựng chiếm hơn 10%; công nghiệp chế biến, chế tạo chiếm khoảng 12%.

Đáng chú ý, Tổng cục Thống kê thừa nhận, số liệu này có thể chưa phản ánh đúng thực tế số doanh nghiệp rút lui khỏi thị trường do nhiều địa phương phải thực hiện giãn cách xã hội, các doanh nghiệp mặc dù đã ngừng hoạt động nhưng không thể thực hiện các thủ tục liên quan. Con số về số lượng doanh nghiệp rời thị trường thực tế còn lớn hơn rất nhiều.

Hoàn toàn có thể viện dẫn điều khoản "bất khả kháng" để giảm tiền thuê mặt bằng

Trước câu hỏi, trong trường hợp các chủ cửa hàng không thể hoạt động kinh doanh do dịch bệnh, họ có phải trả tiền mặt bằng hay không, ông Tú cho rằng, doanh nghiệp có thể viện dẫn điều kiện "bất khả kháng" để miễn trừ chi phí thuê mặt bằng.

Theo Bộ luật Dân sự, sự kiện được coi là bất khả kháng đối với hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp phải hội tụ 3 điều kiện. Thứ nhất, đó phải là yếu tố khách quan, sự kiện này có thể là tự nhiên như: Thiên tai (lũ lụt, hạn hán, sóng thần), chiến tranh hay cũng thể là do con người gây ra.

Thứ hai, sự kiện này phải không lường trước được, xảy ra hoàn toàn độc lập không theo ý chí của các bên và các bên hoàn toàn không nghĩ nó có thể xảy ra. Thứ ba, hậu quả của sự kiện đó không thể khắc phục được mặc dù áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép.

Với điều kiện thứ nhất, trong bối cảnh dịch bệnh, việc cơ quan chức năng đưa ra lệnh cách ly xã hội được coi là yếu tố khách quan và không thể lường trước được bởi đây là quyết định của cơ quan quản lý nhà nước đối với hoạt động của doanh nghiệp.

Rõ ràng rằng dịch bệnh bùng phát và nhanh chóng lan rộng là một sự kiện khách quan, không thể lường trước được. Song, nếu muốn chứng minh sự kiện này là "bất khả kháng" thì còn phải chứng minh các yếu tố còn lại theo luật định như "không thể khắc phục được", "mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép".

Theo luật sư Tú, dịch bệnh Covid-19 đã gây những hậu quả rất nặng nề đối với toàn nền kinh tế và hoạt động của doanh nghiệp. Những ảnh hưởng do nó mang lại là không thể khắc phục. Thực tế cho thấy, đến thời điểm hiện tại, dịch bệnh đã vượt quá khả năng khắc phục của nhiều doanh nghiệp.

Như vậy, dịch bệnh Covid-19 đã thoả mãn cả ba điều kiện về bất khả kháng, chủ nhà cho thuê cần cơ chính sách giảm giá cho người thuê nhà.

Vừa qua, Chính phủ cũng đã ra Quyết định số 27 ngày 25/9, theo đó, trong năm nay Chính phủ chính thức miễn giảm cho các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân thuê đất của nhà nước bị ảnh hưởng bởi dịch bệnh, với mức giảm 30%. Các doanh nghiệp, cá nhân thuê đất của nhà nước cần sớm chuẩn bị hồ sơ, đơn xin giảm giá thuê gửi đến phòng đăng ký đất đai, Sở Tài nguyên và môi trường các tỉnh thành để tận dụng chính sách ưu đãi này.

"Về phía nhà nước đã có chính sách như vậy, còn đối với người cho thuê nhà, họ có sẵn sàng giảm giá để hỗ trợ bên thuê không? Tôi tin là không", ông Tú nhận định và cho rằng: "Bên cho thuê đang cảm giác họ mất mát rất lớn khi giảm giá thuê mà không nghĩ rằng, bên đi thuê đang rất khó khăn. Họ thuê nhà với mục đích kinh doanh nhưng những tháng qua không hoạt động kinh doanh được mà vẫn phải mất tiền".

Nếu mâu thuẫn giữa hai bên bị đẩy lên căng thẳng và đưa ra toà án, trọng tài thương mại, chắc chắn các cơ quan này cũng sẽ xem xét Covid 19 là trường hợp bất khả kháng để giảm trừ hoặc miễn nghĩa vụ thanh toán cho bên đi thuê.

Mặt khác, nếu bên cho thuê cố tình "o ép" bên thuê nhà khiến họ dừng hợp đồng, những thiệt hại cũng là rất lớn khi họ rất khó có thể tìm được khách thuê mới trong thời điểm hiện nay.

Do đó, giải pháp có lợi nhất cho cả hai bên lúc này là bên cho thuê nên xem xét giảm giá thuê mặt bằng để hỗ trợ cho bên thuê nhà, trên tinh thần thiện chí. Mức giảm có thể từ 30 - 50% để hai bên tìm được tiếng nói chung, ông Tú nhận định.