Khó khăn đeo bám thị trường căn hộ cho thuê

Đầu tư căn hộ cho thuê gặp khó

Vào thời kỳ cao điểm của thị trường căn hộ cho thuê, khoảng những năm 2015 - 2016, tỷ suất lợi nhuận đạt đỉnh, lên tới 7- 8%/năm đã khiến hàng loạt nhà đầu tư lao vào thị trường. Thị trường căn hộ bùng nổ về cả nguồn cung và thanh khoản. Trong đó, có đến 50-60% người mua căn hộ cao cấp để cho thuê.

Tại thời điểm đó, bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam đã đưa ra dự báo về việc tỷ suất lợi nhuận cho thuê chắc chắn sẽ giảm đi do sự cạnh tranh rất lớn từ nguồn cung. 

Thực tế cho thấy, trong 5 năm qua, tỷ suất lợi nhuận cho thuê đã giảm dần đều qua các năm, từ 7,5%, xuống còn 6,5%, 6% cho đến 5%. Ngay cả trước khi chịu ảnh hưởng của đại dịch Covid-19 thì tỷ suất lợi nhuận từ việc cho thuê đã giảm xuống.

Trong bối cảnh đó, sự tác động của đại dịch từ năm 2020 đến nay càng khiến tỷ suất lợi nhuận từ việc cho thuê căn hộ sụt giảm mạnh. Theo bà Dung, tỷ suất này đang rất thấp tại các thành phố lớn, đặc biệt là tại TP.HCM. 

Khảo sát thị trường 6 tháng đầu năm 2021 cho thấy, tỷ suất cho thuê giảm xuống chỉ còn 2,5-4% tại TP.HCM. Ở những dự án cho thuê tốt, lợi nhuận cũng chỉ ở mức 4%, còn những dự án khác trung bình chỉ 3%. Nguyên nhân là do chủ nhà phải giảm giá cho thuê, nhiều người nước ngoài đã về nước.

Sự sụt giảm về tỷ suất lợi nhuận cho thuê đã kéo theo việc mua căn hộ để cho thuê cũng giảm mạnh. Theo bà Dung, có hai mục đích để nhà đầu tư mua căn hộ là đầu tư cho thuê và đầu tư mua đi bán lại. 

Với nhóm khách hàng đầu tư cho thuê, mức giá cho thuê tại các thành phố lớn hiện nay đang thấp hơn nhiều so với kỳ vọng. Điều này đã khiến nhà đầu tư thận trọng khi đặt tiền mua căn hộ sau giai đoạn ảnh hưởng bởi dịch bệnh. Hiện, nhóm khách hàng mua căn hộ cho thuê chỉ chiếm 10-20%, còn lại là những người mua để ở thực.

Còn với đầu tư căn hộ để mua đi bán lại, giá bán căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM trong một năm qua vẫn giữ được sự tăng trưởng. Tuy nhiên, lợi nhuận cho nhà đầu tư còn phụ thuộc vào thời điểm họ mua vào và bán ra. 

Tại cùng một dự án, giá bán ở những thời điểm khác nhau sẽ có sự chênh lệch rất lớn. Trên thị trường, không thiếu những dự án mà mức giá hầu như không tăng, nhưng cũng có những dự án mức giá tăng 5-10%. Sự tăng giá của dự án phụ thuộc rất nhiều vào việc sản phẩm đầu tư, vị trí, tiện ích.

Trong bối cảnh đầu tư căn hộ không mấy khả quan, phân khúc chung cư cao cấp có tỷ lệ người đầu tư cho thuê hoặc đầu tư mua đi bán lại cao sẽ bị ảnh hưởng nhiều hơn các phân khúc khác. 

Hơn nữa, gần đây một số dự án phân khúc này có tỷ lệ người mua là người nước ngoài lên đến 20-30%. Rõ ràng, thời điểm hiện tại, những người nước ngoài không thể sang Việt Nam để mua trong khi người nước ngoài ở Việt Nam cũng đã về nước. Kể cả khi mở cửa và các chủ đầu tư mở bán thì phân khúc căn hộ cao cấp cũng bị ảnh hưởng khá nghiêm trọng, bà Dung nhận định.

Đồng quan điểm, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa cũng cho rằng, nhà đầu tư căn hộ thường đặt nặng yếu tố khai thác cho thuê hơn các bất động sản khác. Tuy nhiên, hiện nay, tỷ suất khai thác cho thuê căn hộ rất thấp, các căn hộ đều phải giảm giá cho thuê, ít cũng 10%, nhiều có thể lên đến 30-50% là yếu tố khiến các nhà đầu tư e ngại khi vào thị trường này.

Bên cạnh đó, sau dịch, người dân có xu hướng đổ về quê tránh dịch, do đó, các căn hộ này chưa chắc cho thuê được. Hơn nữa khi dịch Covid-19 xảy ra, tỷ lệ lây lan trong căn hộ cũng khá nhiều so với nhà phố. Do đó, khả năng ưu tiên lựa chọn căn hộ sau dịch là khó.

Khó khăn trong dài hạn

Không chỉ tác động trong ngắn hạn, bà Dung cho rằng, đại dịch Covid-19 sẽ còn ảnh hưởng dài hạn đến thị trường căn hộ cho thuê. Thị trường căn hộ cho thuê sẽ mất một thời gian để người nước ngoài quay trở lại Việt Nam, thuê căn hộ để sống và làm việc.

Bên cạnh đó, sau hai năm trải qua đại dịch, nhu cầu về nhà ở của người dân đã thay đổi rất nhiều, tiêu chí để tìm mua, thuê căn nhà cũng thay đổi. Một căn nhà có lên giá hay không phụ thuộc vào nhiều tiêu chí như nó có được quản lý, vận hành tốt hay không, được duy trì chất lượng như thế nào và tiện nghi, tiện ích gì đi kèm như có siêu thị, cửa hàng tiện ích trong khu vực đó hay không, có tiệm thuốc tây không. Nếu giãn cách không ra ngoài được, ngay trong căn hộ có hoạt động thể dục thể thao được không.

Hiện nay, nhu cầu làm việc tại nhà của người dân rất cao. Một khảo sát nhanh của CBRE cho thấy, kể cả khi Việt Nam mở cửa hoàn toàn, nhân viên được phép đến công ty làm việc thì cũng có tới 30% người được khảo sát trả lời rằng họ muốn được làm việc tại nhà và khoảng 20% làm việc luân phiên.

Với sự thay đổi về nhu cầu cho nơi ở, nơi làm việc, bản thân các căn hộ cũng phải thay đổi để phù hợp với tiêu chí muốn làm việc tại nhà của người ở cũng như người thuê. Câu trả lời về tương lai của thị trường đầu tư căn hộ sẽ còn phụ thuộc vào một loạt tiêu chí mà người mua và người thuê đặt ra cho giai đoạn "bình thường mới" hiện nay, bà Dung nhấn mạnh.

Tuy nhiên, nói như vậy không có nghĩa thị trường căn hộ đi xuống. Theo ông Quang, phân khúc này trước tiên phục vụ nhu cầu ở thực. Hiện tại là thời điểm của người mua. Nếu gặp chủ đầu tư có chính sách tái định vị sản phẩm như đưa ra chính sách ưu đãi, những sản phẩm đủ tiêu chuẩn, an toàn thì đây cũng là cơ hội cho người mua với mức giá và chính sách tốt nhất.

Người dân có đi xa để mua đất nền, nhưng cuối cùng người ta cũng quay lại trung tâm thành phố để hoạt động. Vì vậy, nếu có cơ hội, người dân cân nhắc mua căn hộ và chọn những dự án có giá tốt, chủ đầu tư tốt, đặc biệt là quản lý tố. 

Hơn nữa, do ảnh hưởng của dịch bệnh, hiện nay nhiều chủ đầu tư dự án đã thông báo giảm giá căn hộ từ 10-30% cùng với nhiều ưu đãi về thời gian thanh toán cho người mua nhà. Đó chính là cơ hội rất lớn cho người mua.

Cũng theo vị chuyên gia này, nếu từ nay đến cuối năm, dịch bệnh được kiểm soát, lãi suất vẫn ưu đãi và mọi người đã sẵn sàng trở lại với công việc thì đầu năm sau là cơ hội tốt để đi đầu tư bất động sản, trong đó có lĩnh vực căn hộ.