Phân khúc nào hấp dẫn nhất thị trường bất động sản TP. HCM?

Căn hộ trung cấp và hạng C dẫn dắt thị trường

Tính đến hết tháng 9/2018, thị trường bất động sản TP. HCM đã trải qua một hành trình khá trọn vẹn với hoạt động sôi nổi trên tất cả các phân khúc. Theo số liệu từ CBRE Việt Nam, trong tháng 9 tháng đầu năm 2018, 22.363 căn hộ đã được chào bán ra thị trường.

Số lượng căn hộ chào bán mới tại TP. HCM trong quý III đạt 6.711 căn, giảm 14% so với cùng kỳ năm trước, tăng 9% so với quý trước. Số lượng căn bán được trong quý cũng sụt giảm do các dự án mới mở bán không nhiều và do có tháng ngâu nên người mua cũng cân nhắc kỹ lưỡng hơn. 6.568 căn được bán ra trong quý 3/2018, giảm 7% so với quý trước và 16% so với cùng kỳ năm ngoái. 

Mặc dù lượng giao dịch không nhiều nhưng lượng đặt chỗ lớn ở các dự án chuẩn bị mở bán cho thấy thị trường vẫn đang nhận được sự quan tâm của người mua.

Về giá bán, theo số liệu từ CBRE, mặt bằng giá trung bình tiếp tục tăng trong quý III/2018. Giá bán trung bình tại thị trường sơ cấp trong quý III/2018 ghi nhận ở mức 1.607 USD/m2, tăng 2% so với quý trước và tăng 10% so với năm trước. Giá bán tăng được ghi nhận tại các dự án trung và cao cấp có vị trí tốt. Xét về vị trí, các quận ở khu Đông như Quận 2, Quận Thủ Đức và Quận 9 ghi nhận mức tăng 5% - 7% so với quý trước.

Về tỉ lệ giữa các phân khúc sản phẩm, phân khúc hạng sang tiếp tục khan hiếm nguồn cung, không có dự án nào chào bán mới trong quý. Một số dự án hạng sang cho phép đặt chỗ trong quý đã được đặt chỗ gần hết, cá biệt có dự án lượng đặt chỗ gấp bốn lần số căn sẽ được chào bán nhờ vào vị trí đắc địa của dự án. 

Phân khúc cao cấp đứng thứ hai, chiếm 40% tổng nguồn cung mới, trong khi phân khúc trung cấp tiếp tục đứng đầu về nguồn cung chào bán mới, chiếm 52%. Phân khúc bình dân chiếm 8% tồng nguồn cung từ giai đoạn mở bán cuối cùng của dự án Prospel Plaza, quận 12.

Còn theo CBRE, trong quý cuối năm 2018, các dự án trung cấp quy mô lớn như Vincity Grand Park, Safira (quận 9), Akari City (quận Bình Tân) sẽ được chào bán giúp cho phân khúc này tiếp tục duy trì vị trí dẫn đầu. 

Bên cạnh phân khúc trung cấp, theo TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc Đầu tư Savills Vietnam, trên địa bàn TP. HCM, nguồn cung căn hộ hạng C cũng đang rất hấp dẫn người mua nhà. Đặc biệt, nguồn cầu cho căn hộ này với giá bán xấp xỉ dưới 900 đô la Mỹ/m2 chủ yếu đến từ giới trẻ. 

Trong quý III/2018, Savills ghi nhận lượng giao dịch căn hộ có mức giá trên đạt hơn 2.000 căn, tăng trưởng 38% theo năm. Trong khi đó, nguồn cung phân khúc này giảm 8% theo năm, thể hiện tình trạng nguồn cung chưa theo kịp nguồn cầu.

Lý giải về sức hấp dẫn của loại hình căn hộ này, ông Khương cho rằng, thị trường nhà ở tại TP. HCM hưởng lợi từ nguồn dân số dồi dào trên 8,3 triệu người (2017). Trong đó, cơ cấu dân số thế hệ Y (Millennials) chiếm khoảng 40% tổng dân số thành phố và có xu hướng sống độc lập ngày càng cao. 

Hơn thế, với vị trí đầu tầu kinh tế của đất nước, TP. HCM thu hút một lượng lớn người dân chuyển từ các tỉnh và thành phố lân cận là lao động trẻ có trình độ đến sống và làm việc. Đây là nhóm có nhu cầu nhà ở rất lớn, đặc biệt là các sản phẩm nhà ở có giá phù hợp.

Có lo ngại nguy cơ “bong bóng” bất động sản?

Về nguy cơ “bong bóng bất động sản’’ và lộ diện nhiều dấu hiệu giảm sút trên thị trường căn hộ tại TP. HCM, theo ông Khương, từ trước đến nay và cả tương lai, phần lớn nguồn cung căn hộ đều thuộc hạng C và thật sự phân khúc này không phải là tác nhân gây ra tình trạng “bong bóng” mà có thể đạt được tỉ lệ lấp đầy cũng như sở hữu nguồn cầu thực tế, tự nhiên, xuất phát từ nhu cầu của thị trường. 

Từ thực tế này và theo số liệu nghiên cứu cho thấy quy mô thị trường vẫn đang khá ổn định và tiếp tục phát triển theo tiến trình tăng trưởng của Việt Nam.

Bàn về bất động sản căn hộ bán, số lượng căn hộ hạng C chiếm phần lớn trong lượng căn bán được. Phân khúc này hoạt động mạnh cũng đi liền với vốn sở hữu tiền mặt cao và không dẫn đến tình trạng “vỡ trận”. 

Trong 3 năm tới, phân khúc căn hộ hạng C chiếm 60% thị phần nguồn cung tương lai. Trong khi đó, nguồn cầu vẫn sẽ được thúc đẩy với dự báo tăng trưởng dân số cao, quy mô hộ gia đình thu hẹp, tỷ lệ hộ nhà ở độc thân tăng mạnh, tích lũy của người dân tăng cao. Cán cân cung cầu sẽ khá cân bằng cho phân khúc nhà ở này.

Cũng theo Giám đốc Đầu tư, Savills Vietnam, hiện tại trên thị trường đang có sự so sánh tương quan giữa bất động sản quận 9 và Củ Chi. Câu trả lời cho việc này phụ thuộc vào nhiều yếu tố như sự phát triển của cơ sở hạ tầng, cơ sở hạ tầng xã hội, nhu cầu giao thông đi lại từ nhà ở đến công sở. Vấn đề ở đây xoay quanh nguồn cung và trong đơn vị một quận thì sẽ ngày càng hạn hẹp. 

Quận 9 tiếp tục chiếm thị phần lớn trên thị trường và là kênh đầu tư dài hạn hiệu quả. Dù gần đây thị trường Củ Chi cũng ghi nhận nguồn cung vô cùng mạnh mẽ, nhưng không chắc đảm bảo điều đó trong tương lai. Nhìn chung, khu vực quận 2, quận 9 và Củ Chi đều là những thị trường bất động sản nhà đất hấp dẫn cho các nhà đầu tư với giá cả hợp lí, hạ tầng cải thiện và sản phẩm tốt.

Ông Khương cho rằng, các khu vực ngoại thành như quận 9, Nhà Bè, Bình Chánh thu hút các chủ đầu tư vì quỹ đất phát triển dự án còn nhiều. Người mua cũng quan tâm vì sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính, vị trí dự án có khả năng kết nối tốt đến trung tâm thành phố cũng như liền kề các khu vực đã phát triển các tiện ích công cộng

Chủ yếu các dự án vùng ven nhắm đến phân khúc nhà ở giá rẻ vì quỹ đất dồi dào, chi phí đất và chi phí phát triển dự án thấp. Trong khi đó, nhu cầu nhà ở giá rẻ là rất lớn. Hiện tại, các quỹ đất tại vùng ven TP. HCM cũng đã được các chủ đầu tư trong nước và nước ngoài quyết liệt thâu tóm nhằm nắm bắt nhu cầu nhà ở rất cao tại đây.