Phía sau đơn cầu cứu của Novaland

Lá đơn gây sốc

Ngày mùng 1 Tết Nguyên đán là dịp mọi người gửi đến nhau lời chúc may mắn đầu năm mới thì Chủ tịch Novaland Bùi Thành Nhơn lại "cực chẳng đã" gửi đơn cứu khẩn tới Bộ trưởng Xây dựng Phạm Hồng Hà. 

Những từ ngữ trong đơn cầu cứu khẩn cấp như "kiệt sức", "mất tính thanh khoản" khiến giới bất động sản ngạc nhiên, bởi chỉ trước đó một thời gian ngắn, Novaland đã công bố kết quả kinh doanh khả quan, với lợi nhuận sau thuế năm ngoái đạt 3.382 tỷ đồng. 

Không những thế, người đứng đầu doanh nghiệp bất động sản lớn thứ hai tại Việt Nam với danh mục gần 40 dự án ở TP. HCM và nhiều khu đô thị, khu nghỉ dưỡng ở các tỉnh thành khác, còn mường tượng đến nhiều hệ luỵ xấu khác như kiện tụng quốc tế, giảm niềm tin của doanh nhân, ảnh hưởng xấu đến môi trường đầu tư. 

Vì sao một doanh nghiệp đang "ăn lên làm ra" lại chấp nhận "vẽ" nên một bức tranh u ám ngay trong ngày đầu năm mới như vậy? 

Novaland "cực chẳng đã" mới phải gửi lá đơn gây sốc ngay trong ngày đầu năm mới, bởi cũng như nhiều doanh nghiệp khác, họ đang "bế tắc" trong việc triển khai dự án bất động sản ở TP. HCM. 

Trong đó, dự án có quỹ đất khá lớn, vị trí đắc địa, lại được Novaland đầu tư 6.000 nghìn tỷ đồng là khu dân cư Bình Khánh (tên thương mại là Water Bay), gần như "đóng băng" trong hai năm qua. Chủ tịch Novaland đã khẩn cầu Bộ trưởng Xây dựng cho phép dự án tiếp tục triển khai để giúp Novaland có nguồn thu và giúp hơn 200 nhà đầu tư nước ngoài hiện đang đầu tư vào Novaland yên tâm.

Dự án Water Bay có tổng diện tích hơn 30ha, nằm tại phường Bình Khánh, Quận 2. Đây cũng là dự án được Thanh tra Chính phủ nêu ra trong Thông báo số 1483 ngày 4/9/2018 về kết quả kiểm tra khiếu nại công dân về Khu đô thị mới Thủ Thiêm.

Theo thông báo này, năm 2008 UBND TP. HCM chấp thuận chuyển đổi mục đích sử dụng 30,1 ha đất của Công ty Thế kỷ 21 tại dự án khu du lịch, văn hóa, giải trí thuộc phường Bình Khánh sang xây dựng khoảng 4.000 căn hộ tái định cư và hoán đổi bằng 30,2ha đất sạch thuộc 90,2 ha khu tái định cư Nam Rạch Chiếc. 

Tuy nhiên, Thanh tra Chính phủ cho rằng, chính quyền TP. HCM sau đó lại chấp thuận cho chuyển khu đất tái định cư này sang mục đích đầu tư kinh doanh nhà ở mà không thực hiện đấu giá theo quy định, tính tiền sử dụng đất không đúng thời điểm giao đất.

Kể từ khi có kết luận của Thanh tra Chính phủ, việc triển khai dự án Water Bay bị "đóng băng" mà theo đại diện Novaland, việc đình trệ này đã ảnh hưởng đến tình hình kinh doanh chung của Tập đoàn, ảnh hưởng đến lợi ích chung của các nhà đầu tư trong và ngoài nước. 

Thế khó của Novaland

Novaland mới chỉ hiện diện ở dự án Water Bay trong mấy năm trở lại đây, còn trên thực tế, dự án đã có lịch sử hình thành gần hai thập kỷ. 

Năm 2002, Công ty TNHH Phát triển quốc tế Thế kỷ 21 được thành lập bởi ba cổ đông ngoại để đầu tư dự án khu du lịch văn hoá và giải trí quốc tế trên diện tích 55,01ha đất thuộc phường Bình Khánh và Bình Trưng Tây, Quận 2.

Đến giai đoạn 2008-2010, dự án được tách ra làm hai phần: Khu 30ha thuộc quyền quản lý của công ty Thế kỷ 21, trong khi phần còn lại do Công ty TNHH Thế kỷ 21 Bình Trưng Tây thực hiện dự án thương mại khác.

Đây cũng là giai đoạn công ty Thế kỷ 21 thực hiện xin chuyển 30ha này thành dự án tái định cư để đổi 30ha khác ở khu Nam Rạch Chiếc, dẫn tới sai phạm sau này như Thanh tra Chính phủ đã nêu ra.

Năm 2015, Novaland mới diện diện và nắm quyền kiểm soát Công ty TNHH Phát triển quốc tế Thế kỷ 21 thông qua việc sở hữu gián tiếp công ty bất động sản Khải Hưng.

Cụ thể, tháng 6/2015, Thế kỷ 21 tăng vốn từ 1.281 tỷ đồng lên 2.614 tỷ đồng. Novaland thông qua Công ty TNHH Bất động sản Khải Hưng mua 50% vốn của công ty Thế kỷ 21 và qua hai đợt mua tiếp theo trong năm 2016 đã nắm tới 98,97% doanh nghiệp này, từ đó nắm quyền phát triển hai dự án.

Theo đại diện Novaland, trong quá trình rà soát chung của khu đô thị mới Thủ Thiêm - Quận 2, dự án này cũng như nhiều dự án bất động sản khác bị rà soát kéo dài, dẫn đến việc chậm triển khai và phát sinh nhiều hệ quả, đặc biệt là phát sinh nhiều chi phí vốn, xây dựng...

Hàng trăm dự án “đóng băng” vì pháp lý

Trên thực tế, không riêng Novaland mà hàng trăm doanh nghiệp bất động sản ở TP. HCM trong suốt thời gian qua cũng gặp khó do quá trình rà soát pháp lý, trong đó, hầu hết các dự án "đóng băng" vì liên quan đến việc thanh tra khu đô thị mới Thủ Thiêm, liên quan đến những sai phạm của một số cựu lãnh đạo thành phố và liên quan đến đất xen kẹt do Nhà nước quản lý. 

Theo Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA), từ tháng 10/2015 đến hết năm 2018, thành phố có đến 126 dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp bị ách tắc thủ tục đầu tư xây dựng và 158 dự án bất động sản có nguồn gốc quỹ đất thuộc Nhà nước quản lý phải rà soát lại thủ tục pháp lý, cá biệt có một số trường hợp thuộc diện phải thanh tra, điều tra. 

Tháng 3/2019, lãnh đạo thành phố và cơ quan có thẩm quyền của Trung ương đã quyết định cho 124 dự án được vận hành trở lại bình thường, nhưng Hiệp hội cho biết, trên thực tế hầu hết các dự án này vẫn chưa hoạt động trở lại bình thường. 

Năm qua, TP. HCM chỉ có một dự án nhà ở thương mại có quyền sử dụng đất ở được UBND thành phố “chấp thuận chủ trương đầu tư”, giảm 12 dự án so với năm trước. Chỉ có bốn dự án nhà ở thương mại được “chấp thuận chủ trương đầu tư và công nhận chủ đầu tư”, giảm 24 dự án.

Cũng trong năm qua chỉ có 16 dự án nhà ở thương mại được “chấp thuận đầu tư”, giảm 64 dự án so với năm trước. Trong khi đó, toàn thành phố có 47 dự án với 23.485 căn hộ chung cư “đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai”, giảm 14,1% so với năm 2018.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, việc các cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện rà soát, chấn chỉnh lại các quy trình, thủ tục về đầu tư xây dựng đối với các dự án bất động sản, nhà ở thương mại là rất cần thiết, nhằm mục tiêu phát triển thị trường bất động sản minh bạch, lành mạnh và bền vững. Đây cũng là đợt sàng lọc để loại bỏ những doanh nghiệp bất động sản bất lương, làm ăn chụp giật, thậm chí lừa đảo. 

Ông Châu cho rằng, thị trường bất động sản TP. HCM hiện nay về bản chất không xấu, tính thanh khoản vẫn tốt, nhưng nghịch lý là lại đang rơi vào tình thế khó khăn mà nguyên nhân là do vướng mắc, xung đột của một số quy phạm pháp luật và do cả công tác thực thi pháp luật.

Theo nhận định của HoREA, nhiều dự án nhà ở chưa được UBND thành phố ban hành quyết định thu tiền sử dụng đất do vướng mắc về cách tính tiền sử dụng đất đối với các thửa đất công xen kẹt trong dự án và cả các phương pháp xác định giá đất, nên các chủ đầu tư không thể thực hiện được nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước.

Do vậy, dự án không hội đủ điều kiện để được huy động vốn từ khách hàng, làm tăng chi phí doanh nghiệp, nhất là chi phí tài chính và làm tăng giá bán nhà, mà cuối cùng người mua nhà phải gánh chịu.

HoREA dẫn chứng, căn hộ chung cư tăng giá khoảng 15-20% so với năm 2018 nên số đông người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị, đặc biệt là các cặp vợ chồng trẻ, mới lập nghiệp khó tạo lập nhà ở hơn, giấc mơ có nhà ở ngày càng xa vời.

Hiệp hội dẫn chứng, nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất của TP. HCM năm 2019 bị sụt giảm đáng kể so với năm 2018 và nhất là so với năm 2017 do thị trường bất động sản gặp khó khăn. Thu tiền sử dụng đất năm 2019 chỉ đạt 14.650 tỷ đồng, giảm 11,2% so với năm 2018 và giảm 18,2% so với năm 2017.

Ông Châu cảnh báo, nếu không có biện pháp xử lý hiệu quả các vướng mắc và điểm nghẽn hiện nay, quy mô thị trường bất động sản tiếp tục sụt giảm trong thời gian tới, dẫn đến một số doanh nghiệp bất động sản gặp nhiều khó khăn, thậm chí có thể có nguy cơ phá sản.