Quy định cấm cho vay mới làm khó doanh nghiệp bất động sản

Mới đây, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã ban hành Thông tư 06/2023 nhằm sửa đổi Thông tư 39/2016 về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng.

Đáng chú ý trong lần sửa đổi này, NHNN đã bổ sung thêm các quy định cấm cho vay nhằm mục đích giúp các ngân hàng kiểm soát mục đích sử dụng vốn, giảm thiểu rủi ro nợ xấu. 

Trong đó, nội dung gây nhiều tranh luận trong giới doanh nghiệp và cơ quan quản lý là điều khoản bổ sung cấm tổ chức tín dụng không được cho vay “Để thanh toán tiền góp vốn theo hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh để thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật tại thời điểm tổ chức tín dụng quyết định cho vay.”

Ngay sau khi Thông tư 06 ra đời, nhiều lãnh đạo các doanh nghiệp địa ốc đã lên tiếng về khả năng “siết” cửa tiếp cận tín dụng của các chủ đầu tư bất động sản. 

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT GP. Invest cho biết: “Khi dự án đã đủ điều kiện mở bán thì còn vay tín dụng để làm gì, ai cần vay nữa? Nếu tín dụng bị siết như thế này thì thị trường bất động sản không thể phát triển. Do đó, các chính sách cho vay đầu tư, kinh doanh bất động sản cần được xem xét lại theo hướng cởi mở hơn để hỗ trợ thị trường.”

Cũng theo ông Hiệp, các doanh nghiệp bất động sản luôn phải dùng tài sản đảm bảo khi vay vốn, nên thực tế, ngân hàng vẫn “nắm đằng chuôi” và rủi ro về nợ vay vẫn được đảm bảo. Bởi vậy, vào thời điểm này, nhiều doanh nghiệp không kỳ vọng có thêm cơ chế đặc thù cho bất động sản, mà chỉ mong các điều kiện không bị siết chặt hơn để có thể tháo gỡ những khó khăn trước mắt cho doanh nghiệp, thị trường.

Ông Vũ Kim Giang, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Tập đoàn SGO (SGO Group) phân tích thêm: “Chẳng hạn, với những dự án đất nền, để đủ điều kiện bán, chủ đầu tư phải giải phóng mặt bằng, hoàn thiện toàn bộ hạ tầng, thanh toán tiền sử dụng đất cho Nhà nước… và các công đoạn này cần nhiều vốn để thực hiện. 

Thông thường, việc hợp tác đầu tư giữa các đơn vị phần lớn diễn ra ở thời điểm trước khi dự án đủ điều kiện bán hàng, bởi lúc đó mới cần năng lực của nhau, nhất là năng lực tài chính, chứ đến khi đủ điều kiện mới cho vay để hợp tác đầu tư thì không còn ý nghĩa. Bởi khi đó, doanh nghiệp sẽ tự bán cho khách hàng lẻ, thu tiền theo tiến độ, chứ không cần hợp tác đầu tư”.

Từ trước đến nay, các doanh nghiệp bất động sản vẫn tích cực sử dụng hợp đồng hợp tác kinh doanh như một hình thức “lách luật” để để tiếp cận vốn từ khách hàng và các đối tác khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán để đảm bảo nguồn vốn giải ngân theo tiến độ phát triển dự án.

Về phía NHNN, cơ quan này cho rằng giải ngân tài trợ hoạt động góp vốn theo các hợp đồng hợp tác thực hiện dự án sẽ gây khó khăn trong kiểm soát việc sử dụng vốn của bên nhận góp vốn, không đánh giá thường xuyên tình hình tài chính, tình hình hoạt động, khả năng trả nợ của bên nhận vốn góp. Qua đó, rủi ro cho cả tổ chức tín dụng và khách hàng vay vốn.

Trước đó, trong một buổi trả lời chất vấn vào hồi đầu năm nay, đại diện Bộ Xây dựng đã chia sẻ về vấn đề quy định pháp luật chưa hoàn thiện, thông tin thị trường chưa thông suốt đã giúp chủ đầu tư “lách luật”.

Cụ thể, các chủ đầu tư này đã huy động vốn trái phép từ người mua nhà khi chưa hoàn thành thủ tục theo quy định. Vì vậy, người mua chịu rủi ro không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.

Do vậy, đại diện Bộ Xây dựng cũng nhấn mạnh thêm việc bản thân doanh nghiệp phải “lách luật” thể hiện năng lực của chủ đầu tư dự án chưa được sàng lọc tốt, hiểu biết và tuân thủ pháp luật chưa cao, có tâm lý chạy theo lợi nhuận, qua đó, gây rủi ro cho chính chủ đầu tư, phía khách hàng góp vốn cũng như cả tổ chức tín dụng tài trợ.

Ở một góc nhìn cân bằng hơn, theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), đơn vị này cho rằng cũng cần nhận thấy rõ nỗ lực của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong công tác xây dựng, hoàn thiện các luật, văn bản dưới luật để tháo gỡ vướng mắc pháp lý của các dự án đầu tư, kể cả xử lý các trường hợp có sai phạm pháp luật trong thời gian qua.

Ngoài ra, HoREA cũng kiến nghị cho phép tổ chức tín dụng cho vay theo tình trạng pháp lý của từng dự án, ví dụ dự án A đã có “quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư” thì tổ chức tín dụng có thể cho vay với tỷ lệ không quá 30% tổng mức đầu tư, hoặc dự án B đã có “Giấy phép xây dựng” thì tổ chức tín dụng có thể cho vay với tỷ lệ không quá 50% tổng mức đầu tư…

Hiệp hội này chia sẻ, trên thực tế, sau khi chủ đầu tư đã chi trả nguồn vốn lớn để nộp tiền sử dụng đất của dự án và đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền “chấp thuận chủ trương đầu tư, cấp phép xây dựng” thì đây là thời điểm mà chủ đầu tư có nhu cầu vay vốn để tiếp tục đầu tư xây dựng các hạng mục công trình của dự án và tại thời điểm này, dự án đã có đủ pháp lý thuộc “giai đoạn thực hiện dự án”, nhưng lại “chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh”, chưa được huy động vốn của khách hàng.

Ý kiến này có thể được coi như giải pháp cân bằng lợi ích từ phía các doanh nghiệp nhưng vẫn đảm bảo rủi ro trong giới hạn kiểm soát của các tổ chức tín dụng cũng như phía người mua nhà, người góp vốn, theo định hướng của cơ quan quản lý.

Hiện nay bối cảnh nền kinh tế còn tồn tại nhiều bất ổn, dòng vốn vẫn còn ứ đọng tại nhiều lĩnh vực như trái phiếu, một vài phân khúc bất động sản đầu cơ, hay thậm chí ở chính trong hệ thống ngân hàng, nguồn vốn tín dụng được coi như “chiếc phao cứu sinh”, song trên thực tế, việc tiếp cận nguồn vốn này vẫn chưa thực sự dễ dàng, cho dù mặt bằng lãi suất đã giảm và cơ chế vay cũng đã “mở” hơn.

Việc ban hành những chính sách khơi thông dòng vốn là cần thiết từ phía NHNN và các cơ quan quản lý, qua đó kết hợp định hướng dòng tiền chảy vào hoạt động sản xuất kinh doanh thiết thực, tạo giá trị gia tăng và hạn chế dòng vốn vào các lĩnh vực rủi ro đúng thời điểm Chính phủ chỉ đạo đẩy mạnh hạ lãi suất, tiền “rẻ” đi đáng kể, rủi ro tăng cao.

Các chính sách mới được ban hành cũng đúng vào thời điểm tăng trưởng tín dụng và thị trường bất động sản gặp khó khăn, thêm nữa dòng tiền thanh khoản trong hệ thống ngân hàng là dồi dào nhưng chưa thể được khơi thông chảy ra nền kinh tế mặc dù nhiều doanh nghiệp, đặc biệt ở lĩnh vực địa ốc vẫn đang tỏ ra “khát vốn”. 

Do vậy, thị trường xuất hiện nhiều ý kiến trái chiều đối với vấn đề này khi các bên chưa thể tìm được “điểm cân bằng” giữa lợi ích và rủi ro cần kiểm soát.

Tuy nhiên, trong bối cảnh đó, bản thân các doanh nghiệp cũng cần chủ động thay đổi cơ cấu linh hoạt cũng như cải thiện năng lực tài chính để góp phần đáp ứng mục tiêu tăng trưởng dài hạn và bền vững của thị trường.