Rào cản ngăn ngân hàng rót vốn cho bất động sản

Mặc dù Ngân hàng Nhà nước đã định hướng tăng trưởng tín dụng tăng 15% trong năm 2024 và linh hoạt điều chỉnh phù hợp với tình hình thực tế nhưng TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng ngân hàng BIDV cảnh báo doanh nghiệp bất động sản "chớ vội mừng".

Tín dụng có chảy vào bất động sản hay không phụ thuộc vào ba yếu tố. Thứ nhất là khả năng hấp thụ vốn, nhu cầu vay của doanh nghiệp, người dân. Thứ hai là mặt bằng lãi suất sẽ đi ngang hay tiếp tục giảm để hấp dẫn người dân, doanh nghiệp. Và thứ ba là khả năng đáp ứng các điều kiện tín dụng của ngân hàng.

Về phía các chủ đầu tư, theo ông Lực, sức khoẻ các doanh nghiệp đã suy yếu rất nhiều, chưa có nhiều dấu hiệu cho thấy sự phục hồi. Điều này khiến nhu cầu vay vốn ngân hàng của các doanh nghiệp rất thấp.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản trầm lắng như hiện nay, câu hỏi đặt ra với nhiều doanh nghiệp là "vay để làm gì" khi không thấy đầu ra cho sản phẩm, nhất là đối với một số phân khúc như bất động sản nghỉ dưỡng... hiện đang đóng băng.

Một số ít các doanh nghiệp có nhu cầu vay vốn lại không đáp ứng được điều kiện của khắt khe ngân hàng do thủ tục pháp lý cho dự án còn nhiều ách tắc. 

Thời gian vừa qua, pháp lý dự án chưa được khơi thông, trong khi đó các điều kiện cho vay đối với doanh nghiệp bất động sản vẫn rất ngặt nghèo. Điều này dẫn đến không nhiều doanh nghiệp bất động sản đáp ứng được yêu cầu vay vốn của ngân hàng.

Đến hết tháng 9/2023, nguồn vốn tín dụng bất động sản ước tăng khoảng 6% so với cuối năm 2022. Con số này thấp hơn mặt bằng chung 13,7% của vốn tín dụng cho toàn nền kinh tế.

Đồng quan điểm, bà Phạm Thị Miền, Phó trưởng Ban Nghiên cứu thị trường và tư vấn xúc tiến đầu tư, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, vừa qua Ngân hàng Nhà nước đã tiếp tục thực hiện chủ trương giảm mặt bằng lãi suất, lãi suất cho vay đã liên tục giảm mạnh, xấp xỉ với mặt bằng lãi suất thấp kỷ lục thời Covid-19.

Tuy nhiên, điều kiện cho vay vẫn siết chặt khiến nhà đầu tư, người mua nhà khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng, làm giảm sức cầu vốn đã yếu.

Các động thái từ phía ngân hàng vẫn được cho là quá an toàn, khi ngân hàng hoàn toàn “nắm đằng chuôi” với các điều chỉnh tưởng chừng như “rất mở” nhưng lại chưa thực sự cho ra kết quả cụ thể.

Mặc dù các ngân hàng đều đã đồng loạt hạ lãi suất cho vay nhưng chính sách này chưa thực sự tác động tích cực tới thị trường bất động sản như kỳ vọng bởi nhu cầu vay không cao, sức mua chưa được cải thiện.

Về phía người mua nhà, theo ông Lực, nguồn vốn này trong năm vừa qua cũng đang tắc nghẽn. Thông thường hàng năm, tín dụng cho vay thường rất cao, ở mức 20 - 25%, tuy nhiên, năm nay, tín dụng nhà ở giảm 1,12%. Người dân hầu như không vay mua nhà, sửa nhà, không vay đầu tư. 

Nguyên nhân được ông Lực chỉ ra là do đối với người mua nhà ở thực, nguồn cung nhà ở trên thị trường hiện đang rất khan hiếm, phần lớn là các bất động sản có giá cao khiến người dân khó tiếp cận nhà ở.

Mặt khác, tình hình kinh tế khó khăn, thu nhập của người dân giảm sút khiến họ tạm gác lại việc mua nhà, nhất là trong bối cảnh hiện lãi suất mặc dù đã giảm nhưng vẫn ở mức khá cao.

Về phía các nhà đầu tư, trong bối cảnh thị trường sôi động, đây là lực lượng tham gia vào thị trường đông đảo nhất, kéo theo đó là nhu cầu vay vốn tín dụng ngân hàng rất lớn. Tuy nhiên, ở thời điểm hiện tại, các nhà đầu tư hầu như đã vắng bóng trên thị trường, lớp nhà đầu tư mới chưa xuất hiện.

Với những khía cạnh trên, ông Lực cho rằng, chỉ khi thị trường hồi phục, pháp lý được tháo gỡ, người dân, nhà đầu tư vay mua bất động sản nhiều hơn, khi ấy, sức cầu mới bật lên được, kéo theo tín dụng vào bất động sản tăng mạnh trở lại.

Giải pháp để khơi thông dòng vốn tín dụng

Đưa ra giải pháp khơi thông dòng vốn cho thị trường bất động sản, ông Lực cho rằng, Chính phủ cần sớm đẩy nhanh quá trình rà soát và có giải pháp tháo gỡ vướng mắc cho các dự án bất động sản.

Luật Đất đai cần sớm được sửa đổi và thông qua để đồng bộ với Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. Nghị định 44 về định giá đất cần sớm được ban hành để tháo gỡ vướng mắc cho các dự án chưa nộp tiền sử dụng đất.

Chính phủ cần có chính sách phát triển cân bằng, hài hòa hơn thị trường tài chính; kiến tạo phát triển song song với kiểm soát rủi ro. Từ nay đến 2030, mỗi năm Việt Nam cần khoảng 800.000 – 1 triệu tỷ đồng vốn trung dài hạn, ngoài phần vốn tín dụng ngân hàng.

Bên cạnh đó, vấn đề về cung cầu, giá bất động sản cũng cần được điều tiết hợp lý để phát triển thị trường lành mạnh, bền vững.

Về phía các doanh nghiệp, theo ông Lực các doanh nghiệp cần đa dạng hóa nguồn vốn để phát triển dự án. Ngoài tín dụng ngân hàng, doanh nghiệp nên khai thác thêm các nguồn vốn khác từ phát hành trái phiếu, cổ phiếu, quỹ đầu tư, quỹ REIT, thuê tài chính...

Các doanh nghiệp nên huy động vốn gắn với mục đích sử dụng vốn cụ thể, giảm đòn bẩy tài chính, hạn chế đầu tư dàn trải nhằm quản lý rủi ro tài chính.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, để hỗ trợ người dân doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn tín dụng, Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước cần nghiên cứu, áp dụng các gói tín dụng với mức lãi suất ưu đãi cho cả chủ đầu tư và người mua nhà.

Các ngân hàng cần đưa ra quy định, hướng dẫn cụ thể, với thủ tục đơn giản, dễ thực hiện, nhằm đảm bảo tính thực tiễn cao, mang lại giá trị thực cho người dân, doanh nghiệp.

Ngoài ra, Chính phủ cần đặc biệt quan tâm, nghiên cứu các cơ chế, chính sách phát triển đồng bộ các ngành nghề, lĩnh vực liên quan như du lịch, dịch vụ để đảm bảo thị trường bất động sản có nền tảng vững chắc, phát triển sâu về “chất”. Đây là mấu chốt quan trọng giúp lấy lại niềm tin của khách hàng, nhất là trong phân khúc bất động sản du lịch nghỉ dưỡng.

Chính phủ cần thực hiện song song và hài hòa cả nhóm cơ chế, chính sách với mục tiêu mở nút thắt, tháo điểm nghẽn cho thị trường bất động sản với nhóm cơ chế, chính sách đóng vai trò nền móng, dần căn chỉnh thị trường phát triển theo hướng an toàn và lành mạnh, tạo dựng và củng cố được niềm tin cho các chủ thể, đặc biệt là khách hàng và nhà đầu tư vào thị trường.