Doanh nghiệp bất động sản trượt dài trong khó khăn

Gam màu xám xịt bao phủ

Năm 2023, tiếp tục là một năm đầy khó khăn của các doanh nghiệp bất động sản. Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, thị trường bất động sản đang bị bao phủ bởi một gam màu xám xịt, ảm đạm, hàng nghìn dự án phải tạm dừng hoạt động, nhiều doanh nghiệp buộc phải đóng cửa phá sản.

Bất động sản là ngành duy nhất có số doanh nghiệp thành lập mới đi lùi trong năm. Bình quân mỗi tháng có khoảng 107 doanh nghiệp địa ốc phá sản. Hầu hết các doanh nghiệp trên thị trường đều đang phải đối mặt với một hoặc một số kịch bản như phá sản, tạm dừng hoạt động, sa thải nhân viên, thu hẹp quy mô, cắt giảm lương, tái cấu trúc.

Các doanh nghiệp may mắn còn tồn tại trên thị trường thì hầu hết đều xác định tinh thần hoặc là “lỗ”, hoặc là lợi nhuận có thể giảm tới 80-90% so với cùng kỳ các năm trước.ưTheo bà Phạm Thị Miền, Phó trưởng Ban Nghiên cứu thị trường và tư vấn xúc tiến đầu tư, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, năm 2023 là năm tiếp theo ghi dấu nhiều “cuộc chia ly” của doanh nghiệp. Cả năm có 1.286 doanh nghiệp giải thế, tăng 7,7% so với năm 2022 (năm 2022 tăng tới 38,7% so với năm 2021).

Số doanh nghiệp bất động sản ngừng có thời hạn lên tới 3.705, tăng 47,4%. Trong khi đó, số doanh nghiệp thành lập mới đạt 4.725, giảm 45%, 2.270 doanh nghiệp bất động sản quay trở lại hoạt động, tăng 9,1%.

Lực lượng môi giới bất động sản cũng tương tự. Trong năm 2023, hàng nghìn môi giới bất động sản đã mất việc, bỏ nghề. Trên thị trường hiện chỉ còn khoảng 20% môi giới đang hoạt động.

Bên cạnh đó, số lượng môi giới phải nghỉ việc hoặc làm song song nhiều việc cùng lúc để có thêm thu nhập ngày càng ra tăng.

Trong quý IV/2023 thị trường ghi nhận sự “quay trở lại” của một lượng doanh nghiệp và môi giới bất động sản. Tuy nhiên, theo bà Miền, con số này cũng chỉ bằng khoảng 10% so với số lượng môi giới đã rời thị trường trước đó.

Chia sẻ tại Diễn đàn Thị trường bất động sản Việt Nam 2024: Vượt qua thách thức do Hội Môi giới bất động sản Việt Nam tổ chức hôm nay, bà Miền đánh giá, năm 2023 là một năm tương đối “khắc nghiệt” với nhân sự ngành bất động sản. Nguyên nhân là do "rất nhiều khó khăn tồn tại dưới dạng ẩn từ các thời kỳ trước, lần lượt “bùng phát”, sau thời gian dài “ủ bệnh” khiến thị trường lao đao, điêu đứng".

Trong khi đó, sức khỏe nội tại của doanh nghiệp bất động sản Việt Nam chưa đủ mạnh và khả năng ứng biến với các tình huống còn chưa cao để đối đầu thách thức.

Một trong những khó khăn rất lớn đối với thị trường bất động sản và các doanh nghiệp hiện nay là vấn đề pháp lý. Theo bà Miền, để tháo gỡ khó khăn về pháp lý cho thị trường, thời gian vừa qua, Chính phủ, các cơ quan quản lý nhà nước đã ban ngành khá nhiều các thông tư, hướng dẫn, sửa đổi các luật liên quan. 

Tuy nhiên, tỷ trọng giữa các động thái chính sách ảnh hưởng trực diện tới thị trường, với các động thái mang tính “tinh thần” vẫn có sự chênh lệch lớn. Các động thái phát huy tác động thực tế tới thị trường và doanh nghiệp chỉ chiếm tỷ trọng rất nhỏ, khoảng 10% (cụ thể như Nghị định 08, Thông tư 06...).

Bên cạnh đó, doanh nghiệp bất động sản còn gặp nhiều khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng, phát hành trái phiếu và huy động vốn của khách hàng. Theo ông Ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGO Homes, các động thái từ phía Ngân hàng vẫn được cho là quá an toàn, khi Ngân hàng hoàn toàn “nắm đằng chuôi” với các điều chỉnh tưởng chừng như “rất mở” nhưng lại chưa thực sự cho ra kết quả cụ thể.

Mặc dù các ngân hàng đều đã đồng loạt hạ lãi suất cho vay nhưng chính sách này chưa thực sự tác động tích cực tới thị trường, doanh nghiệp như kỳ vọng. Nhu cầu vay trên thị trường không cao. Kết quả giải ngân gói hỗ trợ 120.000 tỷ đạt mức rất thấp, chưa đến 1%.

Mặc dù nhận được sự trợ lực nhiệt tình từ nhiều phía, Chính phủ đến các cơ quan ban ngành và hệ thống ngân hàng, song giống như chiếc lò xo bị kéo giãn quá giới hạn đàn hồi. Để có thể khôi phục lại trạng thái bình thường, thị trường cần phải có đủ thời gian xem xét, nắn chỉnh.

Về thanh khoản, thị trường bất động sản đã có sự chuyển biến tích cực theo thời gian, nhưng chưa đạt như kỳ vọng. Phân khúc bất động sản nhà ở, với sự góp mặt của nhà ở xã hội được cho là cột trụ vững chắc nhất trong các phân khúc, nhưng vẫn còn để lộ nhiều bất cập với sự lệch pha cung – cầu, thiếu vắng một cách trầm trọng về nguồn cung. 

Mặc dù được kỳ vọng sẽ là “quân át chủ bài”, giúp “lật ngược ván cờ”. Tuy nhiên, cho đến thời điểm cuối năm, phân khúc này vẫn chưa thực sự “tỏa sáng” như kỳ vọng. Phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng tiếp tục trầm lắng, chưa có dấu hiệu hồi phục. Bất động sản thương mại, bán lẻ, văn phòng, cũng gặp nhiều thách thức.

Chính những khó khăn này của thị trường đã khiến các doanh nghiệp bất động sản đối diện nhiều thách thức trong dài hạn, chưa thề hồi phục.

Doanh nghiệp bất động sản cần chuẩn bị dài hơi

Trước sự trầm lắng của thị trường bất động sản hiện nay, bà Miền cho rằng, doanh nghiệp bất động sản cần tiếp tục tái cơ cấu sản phẩm, dồn trọng tâm vào các dự án khả thi, đáp ứng được cả nhu cầu và khả năng tài chính của người dân để có thanh khoản và dòng tiền duy trì hoạt động.

Bên cạnh đó, doanh nghiệp bất động sản cần hạn chế phát triển sản phẩm phục vụ đầu tư, thay vào đó là ưu tiên phát triển sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực. Doanh nghiệp cần nghiên cứu thêm các chính sách ưu đãi hấp dẫn, thiết thực dành cho cả khách hàng/nhà đầu tư, tinh gọn quy trình sản xuất, ứng dụng công nghệ và các giải pháp nhằm giảm giá bán bất động sản.

Những khó khăn với thị trường vẫn còn kéo dài, theo bà Miền, các doanh nghiệp cần xác định rõ tinh thần hoạt động theo hướng “chậm nhưng chắc”, 2024 vẫn là một năm đầy thách thức cần vượt qua.

Với các chủ đầu tư phát triển dự án bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, doanh nghiệp cần đặc biệt lưu ý đến khâu quản lý vận hành để đảm bảo tính khả thi cho các phương án khai thác cho thuê của khách hàng/nhà đầu tư.

Các doanh nghiệp cần xác định rõ “chung tay thúc đẩy thị trường” là mục tiêu chính, rồi mới xác định đến mục tiêu lợi nhuận, bà Miền nhận định.

Với sàn giao dịch bất động sản, ông Chung cho rằng, các doanh cần tiếp tục tái cơ cấu, tinh gọn bộ máy, áp dụng các công nghệ mới phục vụ công tác bán hàng.

Các sàn giao dịch chỉ nên tập trung vào các dự án trọng tâm, tránh dàn trải nguồn lực trong giai đoạn thiếu hụt nhân lực. Trong bối cảnh khó khăn, đơn vị môi giới cần nghiên cứu, lựa chọn kỹ các chủ đầu tư, dự án trước quyết định hợp tác phân phối, kiên quyết không tham gia phân phối các sản phẩm không đảm bảo yêu cầu pháp luật.

Bên cạnh sự nỗ lực của doanh nghiệp, đại diện Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, cơ quan quản lý Nhà nước cần cấp bách tháo gỡ thể chế, kích thích sự phát triển của thị trường một cách phù hợp. 

Chính phủ, Quốc hội cần sớm hoàn thiện, thông qua dự thảo Luật Đất đai theo hướng gỡ được những điểm nghẽn cơ bản thực tế, hài hòa với Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, không để xảy ra tình trạng chồng chéo, không nhất quán.

Về điều hành chính sách tiền tệ và tín dụng, Chính phủ cần nghiên cứu, áp dụng các gói tín dụng với mức lãi suất ưu đãi cho cả chủ đầu tư và người mua nhà, nghiên cứu các cơ chế, chính sách tạo điều kiện cho doanh nghiệp tiếp cận được các nguồn vốn ngoại từ các quỹ đầu tư nước ngoài.

Đồng thời, Chính phủ cần có giải pháp thúc đẩy thị trường trái phiếu doanh nghiệp phát triển an toàn và lành mạnh. Thị trường trái phiếu doanh nghiệp cần phát triển trên cơ sở có sự kiểm soát chặt chẽ, đảm bảo công khai, minh bạch, tạo niềm tin cho khách hàng, nhà đầu tư.