Rủi ro rình rập khi mua nhà chưa đủ điều kiện

Vụ việc Công ty TNHH Đầu tư bất động sản Tân Bình khởi kiện “ngược” khách hàng mua căn hộ tại dự án Tân Bình Apartment (Q.Tân Bình, TP. HCM) thời gian gần đây đang dấy lên sự quan tâm rất lớn từ dư luận.

Theo đó, công ty này đã chủ động kiện khách hàng để tuyên hủy hợp đồng mà hai bên đã ký do tại thời điểm ký kết, dự án chưa đủ điều kiện để được mở bán theo quy định của pháp luật.

Thua kiện chủ đầu tư, người dân không được nhận căn hộ tại dự án và được chủ đầu tư trả lại tiền mua nhà. Song, theo nhiều khách hàng, mục đích khởi kiện của công ty này chỉ nhằm đối phó với việc họ bị khách hàng kiện, đòi bồi thường khi chậm giao nhà gần 5 năm và chủ đầu tư muốn “lật kèo”, lấy lại căn hộ của khách hàng để bán với giá cao hơn trước.

Vụ việc hy hữu này đã một lần nữa gióng lên lời cảnh tỉnh về những rủi ro khách hàng gặp phải khi mua nhà tại dự án chưa đủ điều kiện. Sau thời gian dài mệt mỏi vì dự án chậm tiến độ, khách hàng không những không nhận được tiền bồi thường của chủ đầu tư mà còn vướng vào vòng lao lý khi thua kiện doanh nghiệp.

TheLEADER đã có cuộc phỏng vấn với luật sư Đỗ Thanh Lâm, Công ty luật TNHH Kiến Việt nhằm mang đến cho độc giả và người mua nhà một góc nhìn cụ thể, toàn diện nhất về những rủi ro họ có thể gặp phải khi nhà đất tại dự án chưa đủ điều kiện.

Đa số các chủ đầu tư đều huy động vốn trước khi đủ điều kiện

Ông nhìn nhận như thế nào về thực trạng các dự án bán nhà khi chưa đủ điều kiện trên thị trường bất động sản hiện nay?

Luật sư Đỗ Thanh Lâm: Đa số các chủ đầu tư trên thị trường bất động sản đều có hoạt động huy động vốn trước khi đủ điều kiện mở bán theo quy định pháp luật.

Theo quy định, dự án phải xong phần móng đối với chung cư và hạ tầng đối với nhà ở thấp tầng, chủ đầu tư mới nộp hồ sơ nên Sở Xây dựng và được Sở Xây dựng có văn bản cho phép mở bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Trước mốc thời gian này, theo Nghị định 99 của Chính phủ và Thông tư 19 của Bộ Xây dựng, tất cả các hoạt động huy động vốn để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn đều bị cấm, trừ hoạt động huy động vốn thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết để phân chia lợi nhuận bằng tiền hoặc cổ phiếu trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng.

Đáng chú ý là hoạt động huy động vốn khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán diễn ra rất nhiều, song các cơ quan quản lý nhà nước rất khó quản lý vấn đề này. Chỉ đến khi lùm xùm xảy ra, báo chí phản ánh, các chủ đầu tư bán nhà chưa đủ điều kiện mới bị xử phạt.

Vậy tại sao khách hàng vẫn mua nhà tại các dự án này, thưa ông?

Luật sư Đỗ Thanh Lâm: Trên thực tế, có ba đối tượng khách hàng mua nhà tại các dự án này.

Thứ nhất là khách hàng chưa có kinh nghiệm tham gia vào thị trường bất động sản. Họ không hiểu rõ quy định pháp luật và tưởng rằng chủ đầu tư mở bán dự án như vậy là đúng luật.

Thứ hai là nhà đầu tư, họ biết việc dự án huy động vốn khi chưa đủ điều kiện nhưng vẫn xuống tiền, chấp nhận rủi ro vì lợi nhuận. Thứ ba là những khách hàng biết việc dự án mở bán không đúng pháp luật nhưng chấp nhận vì tin tưởng chủ đầu tư.

Trong ba đối tượng khách hàng này, tôi chú ý nhiều hơn đến những người có nhu cầu ở thực. Những khách hàng này cần coi trọng hơn về tính pháp lý và sự an toàn của dự án.

Nếu như những người mua nhà đất với mục đích đầu tư rất mạo hiểm và chấp nhận rủi ro, vì mua từ giai đoạn sớm thì giá mới thấp, lợi nhuận càng cao đi cùng với rủi ro càng lớn, thì hầu hết những người mua nhà đất ở thực đều chưa có nhà.

Những người này còn đang thuê nhà và đi vay mượn thêm tiền để mua nhà, do đó, nếu dự án chỉ cần chậm bàn giao vài tháng cũng gây rất nhiều khó khăn cho họ, chứ chưa nói đến việc dự án chậm mấy năm hoặc không thể bàn giao.

Với những người có nhu cầu thực, ông có lợi khuyên gì cho họ khi mua nhà đất để tránh rủi ro?

Luật sư Đỗ Thanh Lâm: Người dân khi mua nhà phải biết được mình đang xuống tiền ở giai đoạn nào của dự án. Thông thường, quy trình thủ tục pháp lý của dự án sẽ theo trình tự các bước cơ bản sau: Quyết định chủ trương đầu tư; phê duyệt quy hoạch chi tiết 1:500; giao đất, cho thuê đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất; thiết kế cơ sở và thiết kế kỹ thuật, giấy phép hạ tầng và làm hạ tầng, giấy phép xây dựng nhà ở (trừ một số dự án được miễn), xây dựng móng và xin giấy phép mở bán của sở xây dựng, bảo lãnh mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cho khách hàng.

Như vậy, nếu khách hàng mua ở giai đoạn càng sớm thì rủi ro và khả năng kéo dài thời gian xây dựng dự án càng cao.

Ví dụ như khi dự án mới chỉ có chủ trương đầu thì sẽ phải qua rất nhiều thủ tục pháp lý khác mới có thể đủ điều kiện mở bán. Điều này đồng nghĩa, thời gian chờ đợi của khách hàng sẽ lâu hơn, rủi ro sẽ cao hơn.

Những rủi ro này nhiều khi không chỉ đến từ chủ quan của chủ đầu tư mà còn cả những yếu tố khách quan từ thị trường, giá cả, chính sách của cơ quan quản lý nhà nước.

Chính vì vậy, ba yếu tố khách hàng cần quan tâm khi mua nhà là xác định nguồn tài chính của mình, thời điểm mua ở giai đoạn nào của dự án và pháp lý dự án, quy tín chủ đầu tư. Đối với khách hàng mua ở thực, đặc biệt là khách hàng có tài chính eo hẹp cần đặt cao yếu tố an toàn hơn, mua nhà tại những dự án đã hoàn thiện pháp lý nhằm tránh trường hợp rủi ro.

Ngoài ra, người mua nhà cũng đừng nhầm lẫn giữa thực tế xây dựng và việc đủ điều kiện về giấy tờ với cơ quan nhà nước. Rất nhiều dự án thực địa nhìn thấy đang xây, thậm chí đã xây xong nhưng giấy tờ pháp lý vẫn chưa đủ, cơ quan nhà nước chưa duyệt giấy tờ. Nhiều dự án sắp cất nóc nhưng khách hàng chưa ký hợp đồng mua bán được vì chưa có văn bản cho phép của Sở Xây dựng.

Trong khi đó, nguy hiểm nhất là những dự án đã xây nhưng chưa có giấy phép. Vì chỉ cần vụ việc bị khui ra là dự án ngay lập tức bị dừng lại. Cho nên, khách hàng cần xem xét cả thực tế dự án và giấy tờ pháp lý.

Người mua nhà có đòi được tiền cũng "trầy trật"

Như ông vừa phân tích, việc khách hàng mua nhà tại dự án chưa đủ điều kiện có sự đồng thuận của cả hai bên, cả chủ đầu tư và người mua nhà. Vậy khi có tranh chấp xảy ra quyền lợi của khách hàng có được đảm bảo?

Luật sư Đỗ Thanh Lâm: Câu chuyện chủ đầu tư huy động vốn từ khách hàng khi dự án chưa đủ điều kiện là câu chuyện không hề mới. Trên thực tế, nó vẫn diễn ra như một sự thường lệ với sự đồng ý của cả hai bên.

Rất nhiều dự án bị chậm trễ, bị sai phạm, khách hàng không thể đợi tiếp dẫn đến khiếu nại, đòi tiền, đòi nhà. Mặc dù không chủ động kiện khách hàng như Công ty Tân Bình, nhưng nhiều chủ đầu tư đều dùng cách này cách kia để bảo vệ quyền lợi của mình.

Trong các hợp đồng, văn bản của chủ đầu tư cung cấp cho khách hàng, họ thường đặt quyền lợi của mình lên cao nhất với các điều khoản có lợi cho chủ đầu tư và bất lợi cho khách hàng. Thậm chí, nhiều hợp đồng còn không quy định thời điểm bàn giao nhà, đất của dự án hoặc quy định căn cứ để chủ đầu tư được tự lùi thời điểm bàn giao.

Điều này dẫn đến khi có tranh chấp giữa khách hàng và chủ đầu tư, người mua nhà thường rơi vào tình thế không mấy thuận lợi.

Trong trường hợp khách hàng tố giác hoặc khởi kiện chủ đầu tư, do đây là các dự án có thực, có lập dự án, chủ đầu tư là công ty bất động sản, dự án đã có những giấy tờ phê duyệt ban đầu của nhà nước, khu đất và nhà ở có thật đang xây dựng nên thường được coi là tranh chấp dân sự, là vi phạm hợp đồng giữa hai bên.

Chỉ có một vài dự án do chủ đầu tư bỏ trốn không trả tiền hoặc một căn hộ bán cho nhiều người, hay với loại “dự án” phân lô bán nền dưới tư cách cá nhân khi chưa đủ điều kiện như vụ Alibaba, Hoàng Kim Land, thì công an mới đủ căn cứ vững chắc để khởi tố vụ án hình sự.

Khả năng khách hàng đòi lại được quyền lợi cho mình ở các vụ việc tranh chấp dân sự này như thế nào, thưa ông?

Luật sư Đỗ Thanh Lâm: Với tính chất là vụ kiện dân sự, nếu đủ bằng chứng chủ đầu tư vi phạm, khách hàng sẽ đòi lại được tiền từ chủ đầu tư và khoản tiền bồi thường thiệt hại. Tuy nhiên, con đường kiện tụng sẽ lâu dài, gian nan, nhiều khi lên đến một vài năm.

Đáng nói, ngay cả khi có quyết định của toà án nhưng chủ đầu tư không tự nguyện thi hành án, tự nguyện trả tiền cho khách hàng thì việc đòi lại tiền của người dân cũng rất khó khăn.

Nhiều trường hợp, khách hàng chỉ đòi được tiền gốc của chủ đầu tư, trường hợp thì chỉ có lãi suất kiểu như ngân hàng. Thậm chí có trường hợp khách hàng chấp nhận bị phạt tiền để nhằm thu hồi được một ít tiền gốc về hoặc có nhiều trường hợp khách hàng không thể thu hồi lại tiền của mình.

Chính vì vậy, tôi cho rằng, ngay từ đầu, người dân nên cân nhắc kỹ trước khi mua nhà. Khách hàng nên mua nhà tại những dự án có pháp lý đầy đủ, đặt sự an toàn của mình cao hơn các yếu tố như lợi thế về giá bán, lợi nhuận, nhất là trong thời những thời điểm thị trường bất động sản gặp khó khăn.