Sự chuyển dịch của Trung Quốc và cơ hội cho bất động sản công nghiệp ở Việt Nam

Sự dịch chuyển từ Trung Quốc

Báo cáo chuyên đề về bất động sản công nghiệp do công ty tư vấn bất động sản JLL vừa công bố cho thấy Việt Nam đang không ngừng phát triển để trở thành một trong những điểm đến thu hút đầu tư về công nghiệp sản xuất trong khu vực Đông Nam Á, một phần là do làn sóng dịch chuyển các nhà máy từ Trung Quốc sang Việt Nam.

Theo JLL, sự tăng trưởng mạnh mẽ này có được là nhờ Việt Nam đang phát triển ngành kinh tế xuất khẩu, sự phát triển của các khu công nghiệp và kinh tế chuyên biệt và có quy hoạch cụ thể, các hiệp định thương mại tự do mà Việt Nam tham gia, và sự tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ.

Những yếu tố này đã góp phần thu hút một lượng vốn đầu tư đáng kể từ các tập đoàn nước ngoài, điển hình như Samsung đã công bố đầu tư hơn 17 tỷ USD vào Việt Nam.

Bên cạnh đó, chi phí sản xuất tại Việt Nam thấp hơn, chỉ dưới 1 USD/giờ, thấp nhất trong ASEAN và thấp hơn cả Trung Quốc. Trong khi đó tại Trung Quốc, chi phí giá đất đang tăng cao và chuyển sang lắp ráp sản phẩm công nghệ cao là chính.

Việc Trung Quốc dần chuyển từ nền công nghiệp cơ bản sử dụng nhiều lao động sang một nấc thang mới trong chuỗi giá trị đã tạo ra một làn sóng dịch chuyển công xưởng ra khỏi nước này đến các nước khác trong khu vực Đông Nam Á, trong đó có Việt Nam.

Cuộc chiến tranh thương mại giữa Trung Quốc và Mỹ cũng tạo ra những tác động hai chiều. Một mặt, thúc đẩy làn sóng dịch chuyển của các công ty từ Trung Quốc sang Việt Nam, mặt khác lại khiến giá cả hàng hóa leo thang, điều này có thể sẽ khiến giảm sức mua trên thị trường thế giới và ảnh hưởng đến lượng hàng hóa xuất khẩu.

Mặt khác, Chính phủ Việt Nam và chính quyền nhiều địa phương cũng đang có nhiều ưu đãi đối với các nhà đầu tư ngoại vào khu công nghiệp, khu chế xuất và có quy hoạch cụ thể, như miễn visa cho các chuyên gia nước ngoài làm việc tại các khu công nghiệp, khu chế xuất; ưu đãi thuế đất; cơ chế hải quan một cửa nhanh chóng. Đồng thời, việc tham gia vào 18 hiệp định thương mại tự do (FTA) cũng góp phần cải thiện môi trường kinh doanh cho các công ty nội địa và nước ngoài.

Cùng với đó, Việt Nam sở hữu một vị trí chiến lược, nằm giữa Trung Quốc và Singapore với 3260 km đường bờ biển, tiếp giáp với biển Đông, một trong những khu vực giao thương đường biển trọng yếu của thế giới.

Khoảng 40% lượng hàng hóa vận chuyển từ Ấn Độ Dương đến Thái Bình Dương sẽ đi qua khu vực biển Đông này để đến được Trung Quốc, Nhật Bản, Hàn Quốc và Mỹ.

Giá thuê đã và tiếp tục tăng

Theo thống kê của JLL, tính đến năm 2018 Việt Nam có 80.000 ha đất dành cho phát triển khu công nghiệp.

Riêng nguồn cung khu công nghiệp phía Nam đến cuối tháng 6/2018, báo cáo thị trường bất động sản quý II/2018 của JLL Việt Nam cho thấy, đã tăng cao so với quý IV/2017, với tổng diện tích đất khoảng 37.030 ha. Phần lớn nguồn cung mới đến từ các tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu và Tây Ninh. Bình Dương và Đồng Nai vẫn là những thị trường dẫn đầu, chiếm gần 56% tổng nguồn cung, nhờ vào việc tiếp cận cơ sở hạ tầng giao thông thuận lợi. 

Đáng chú ý, tỷ lệ lấp đầy trung bình đạt 77% vào quý II/2018, tăng 200% so với quý IV/2017, chủ yếu ghi nhận tại Bình Dương và Đồng Nai. Nhu cầu tăng cao tại các nhà máy sản xuất sẵn sàng với tỷ lệ lấp đầy khoảng 87%, dẫn đến nguồn cung hạn chế ở miền Nam. 

Tính đến quý II/2018, tiền thuê đất ở khu kinh tế trọng điểm phía Nam đạt mức trung bình 72 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 4,7% so với quý IV/2017. Nhu cầu tiếp tục tăng cao hơn với các sản phẩm công nghiệp khiến tỷ lệ lấp đầy và tỷ lệ tăng trưởng cho thuê dự đoán sẽ đạt mức cao hơn do nhu cầu thuê tăng mạnh và triển vọng kinh tế tích cực. 

JLL Việt Nam cũng cho rằng, thị trường bất động sản công nghiệp ở Việt Nam, bao gồm đất công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn, nhà kho và các bất động sản hậu cần khác, đang trong giai đoạn mới phát triển. Phần lớn các bất động sản này được phát triển tập trung tại ba khu chính bao gồm khu kinh tế trọng điểm miền Bắc, miền Trung và miền Nam.

Khu kinh tế trọng điểm miền Nam được xem là khu vực tiên phong trong thị trường này với sự tập trung của rất nhiều ngành hàng truyền thống. Với lợi thế phát triển sau, khu kinh tế trọng điểm miền Bắc lại thu hút nhiều nhóm nhành công nghê cao và tiên tiến hơn. Khu kinh tế trọng điểm miền Trung là khu vực mới được tập trung phát triển gần đây.

Thách thức đối với thị trường bất động sản công nghiệp

Bên cạnh những thuận lợi, theo bà Trang Bùi, Giám đốc thị trường JLL Việt Nam, để có thể chuyển dịch lên một nấc thang mới trong chu kỳ phát triển khu công nghiệp/ logistics và trở nên thu hút và cạnh tranh hơn so với các nước khác trong khu vực, Việt Nam cần tiếp tục đầu tư mạnh mẽ vào phát triển cơ sở hạ tầng, bao gồm hệ thống đường cao tốc, các cảng biển nước sâu, nâng cao chất lượng hệ thống điện nước, bao gồm cả hệ thống tái tạo năng lượng.

Đặc biệt, các thủ tục hành chính, thuế quan để đưa sản phẩm hàng hoá xuất khẩu và nhập khẩu vào Việt Nam phục vụ ngành công nghiệp còn chưa hiệu quả, thời gian kéo dài, gây ảnh hưởng đến hoạt động của các khu công nghiệp. Lượng lao động tay nghề cao để phục vụ sản xuất của Việt Nam vẫn còn thiếu để phục vụ phát triển.

Một trong những thách thức nhất của Việt Nam trong vòng vài năm tới chính là việc làm sao có thể thích nghi nhanh chóng và nắm bắt được những thay đổi do công nghệ và tự động hóa do Công nghiệp 4.0 mang lại.

"Nếu như trên thế giới, bất động sản công nghiệp chia làm 3 mức độ sơ khai, phát triển và trưởng thành thì hiện Việt Nam vẫn đang ở mức sơ khai", bà Trang nhận định.

Còn theo ông Stephen Wyatt, Tổng Giám đốc JLL Việt Nam: "Với tham vọng thúc đẩy Việt Nam trở thành trung tâm công nghiệp mới tại Đông Nam Á và cũng tương tự như quá trình phát triển ở các nước khác trong khu vực, thị trường công nghiệp Việt Nam sẽ sớm chuyển mình và phát triển lên một tầm cao mới. Việt Nam sẽ chuyển dịch từ một thị trường sử dụng nhiều lao động sang thị trường phát triển tập trung nhiều vốn."