Về mặt lý thuyết, công tác đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy (PCCC) tại chung cư thông thường sẽ được xây dựng trên “thế chân vạc”: nhà đầu tư, ban quản lý và ban quản trị.
Khi nói đến thế chân vạc thì trách nhiệm là ngang nhau, mỗi bên có một nhiệm vụ riêng để duy trì hệ thống hoạt động ổn định. Tuy nhiên, dân cư - đại diện là ban quản trị, có quyền lực lớn hơn cả trong hệ thống này bởi khả năng chi phối hai nhân tố còn lại. Đơn cử là quyền lựa chọn đơn vị quản lý cũng như những đề xuất mang tính bắt buộc trên cơ sở pháp luật đối với chủ đầu tư.
Trên thực tế, tại nhiều chung cư, các quyền lợi trên vẫn chưa được dân cư hiểu rõ hoặc không hay biết, gây nên những rủi ro trong công tác quản lý PCCC và nguy cơ sự cố cao là một hệ quả tất yếu.
Nhằm đem đến cho bạn đọc cái nhìn tổng quát về vai trò và trách nhiệm của dân cư đối với tòa nhà mình sinh sống, TheLEADER đã có trao đổi ngắn với ông Nguyễn Tiến Dũng, Tổng giám đốc Công ty Quản lý bất động sản Savista về về vấn đề này.
Ông có thể giải thích rõ hơn về mối quan hệ của chủ đầu tư, ban quản lý và ban quản trị dưới góc nhìn của một chuyên gia trong ngành?
Ông Nguyễn Tiến Dũng: Các đối tượng này đúng là ít người nắm rõ nhưng trên thực tế, đã được quy định về mặt pháp luật mà cụ thể là Thông tư 02, Luật nhà ở.
Theo đó, chủ đầu tư là đơn vị chịu trách nhiệm xây dựng, phát triển và bảo hành dự án. Trong giai đoạn đầu vận hành, chủ đầu tư sẽ chịu mọi trách nhiệm quản lý, đảm bảo chất lượng công trình cho đến khi tòa nhà có ban quản trị mới.
Ban quản trị là tập thể (khoàng 5 -7 dân cư) đại diện cho cộng đồng dân sinh của toà nhà. Tuy được bầu bởi dân cư nhưng tính chất ban quản trị sẽ khác tổ dân phố vì tính pháp nhân tương đối độc lập trong công tác vận hành tòa nhà.
Theo quy định, sau một năm hoặc khi bàn giao 50% số căn hộ, chủ đầu tư có nghĩa vụ tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu để bầu ra ban quản trị. Sau thời điểm trên, ban quản trị sẽ thay vai trò chủ đầu tư trong việc sở hữu cũng như xác định đơn vị quản lý điều hành (là đơn vị độc lập hoặc chủ đầu tư nếu họ có khả năng quản lý) trên cơ sở đồng thuận của dân cư.
Ban quản lý là tập thể chuyên nghiệp do công ty quản lý được ban quản trị chọn chỉ định đến toà nhà để thực hiện nghĩa vụ đã cam kết.
Như vậy, mối quan hệ của các đối tượng này là các pháp nhân độc lập trong cùng một hệ thống với chức năng, nhiệm vụ được chuyên biệt theo từng giai đoạn từ khi khởi tạo đến vận hành và duy trì tòa nhà nhằm đảm bảo công tác quản lý tòa nhà được thự hiện tốt nhất.
Vậy nếu xảy ra sự cố, đối tượng nào sẽ chịu trách nhiệm chính?
Ông Nguyễn Tiến Dũng: Theo tôi, để trả lời câu hỏi này cần phải xâu chuỗi nhiều vấn đề, xét từ khâu xây dựng - thiết kế (chủ đầu tư), thẩm định - nghiệm thu (cơ quan chức năng) đến duy trì - vận hành (ban quản lý, ban quản trị).
Ví dụ như câu chuyện chung cư cũ, nhiều trang thiết bị sẽ xuống cấp sau thời gian dài sử dụng, chúng có được kiểm tra, bảo trì và nâng cấp kịp thời hay không, đây sẽ là trách nhiệm của ban quản lý. Hoặc như trường hợp căn hộ đã được bàn giao cho dân cư mà chưa có nghiệm thu an toàn PCCC thì trách nhiệm trước pháp luật sẽ thuộc về chủ đầu tư.
Ở khía cạnh khác, tôi cũng muốn đề cập đến ý thức của người dân. Trong quá trình sử dụng tòa nhà, thực tế cho thấy nhiều cư dân không tuân thủ nguyên tắc, quy định của chung cư dẫn đến các yếu tố rủi ro.
Đơn cử như hút thuốc, đốt vàng mã không đúng nơi quy định có thể gây nguy cơ cháy nổ, để đồ đạc tại các lối thoát hiểm hoặc hành lang gây cản trở di chuyển khi xảy ra sự cố.
Ngoài ra, việc vắng mặt phần đông dân cư trong các buổi họp, diễn tập liên quan đến an toàn PCCC cũng là yếu tố khiến công tác tuyên tuyền cũng như thương vong khi xảy ra tại nạn có kết quả tiêu cực.
Trách nhiệm của dân cư còn có nhiều bất cập thể hiện qua quyết định của ban quản trị. Chi phí cao cho các đơn vị quản lý chất lượng hoặc khi thay mới trang thiết bị, nhất là thiết bị PCCC thường vấp phải nhiều sự e dè từ dân cư vì cho rằng tốn kém, ảnh hướng đến tiến độ quy trình cũng như chất lượng tòa nhà trong quá trình vận hành.
Do đó, để thực sự phát huy vai trò ban quản trị, dân cư cần bỏ đi tâm lý “tiết kiệm”, thay vào đó là “chịu chi” các khoản phí, dù có thể cao để đảm bảo an toàn cho việc sinh sống trong tòa nhà.
Theo đánh giá của ông, sau điểm nóng truyền thông của sự cố cháy chung cư Carina, dân cư tại các tòa nhà mà công ty quản lý đã thay đổi như thế nào? Bản thân Savista đã có những điều chỉnh gì để phù hợp với tình hình mới?
Ông Nguyễn Tiến Dũng: Văn hóa chung cư hay ý thức dân cư, đặc biệt là tại các chung cư nhỏ, từ xưa đến nay là một bài toán nan giải, không chỉ với cá nhân tôi mà với nhiều đơn vị quản lý khác.
Tuy nhiên, tích cực mà nói, sau sự kiện Carina, ít nhiều dân cư đã “nhạy cảm” hơn và cảm thông nhiều hơn với những đề xuất và công việc của ban quản lý, điển hình như việc các cuộc họp giữa ban quản lý và dân cư gần đây có sự quan tâm đông đảo hơn, các đề xuất phí nếu có cũng nhận được sự tán thành dễ dàng hơn.
Bản thân Savista, với vai trò là một đơn vị quản lý cũng đã tăng cường hơn các công tác kiểm tra cũng như những điều chỉnh trong vận hành, nâng cấp trang thiết bị nhằm đảm bảo an toàn cao nhất cho tòa nhà. Bên cạnh đó, chúng tôi sẽ phối hợp với các ban quản trị thực hiện những buổi tuyên truyền PCCC sinh động và thực tế hơn nhằm thu hút sự tham gia tích cực từ phía dân cư các tòa nhà mà cong ty quản lý.
Trực thăng – Lời giải tiềm năng cho bài toán PCCC tại các tòa nhà cao tầngNhân sự cố tại Carina, có người cho rằng, mối quan hệ giữa chủ đầu tư và đơn vị quản lý trực thuộc (công ty con của đơn vị đầu tư) cũng là một yếu tố cản trở vai trò của ban quản trị. Ông nghĩ sao về vấn đề này?
Ông Nguyễn Tiến Dũng: Theo tôi, vấn đề không nằm ở đơn vị quản lý mà là ở chất lượng quản lý. Nếu đơn vị quản lý là công ty con của chủ đầu tư nhưng vẫn đáp ứng đầy đủ các thủ tục pháp lý và yêu cầu về mặt chất lượng đặt ra trong quá trình vận hành thì vẫn phù hợp. Tuy nhiên, ban quản trị hoàn toàn có thể tìm kiếm một đơn vị khác tốt hơn theo nguyện vọng và sự tán thành của dân cư tại Hội nghị nhà chung cư theo luật định.
Trở lại câu chuyện Carina, yếu tố chất lượng kèm giá thành thấp để tạo lợi thế khi đấu thầu của công ty con của chủ đầu tư chính là “khe hở” của quy trình chọn đơn vị quản lý.
Như đã nói ở trên, chỉ khi dân cư nắm rõ quyền lợi của mình cũng như thay đổi tâm lý chọn đơn vị quản lý chất lượng thay vì giá cạnh tranh thì những “khe hở” này mới không còn tồn tại.
Theo ông thì việc thực hiện công tác an toàn PCCC tại TP. HCM nói chung có thay đổi gì trong thời gian tới?
Ông Nguyễn Tiến Dũng: Nhìn lại thảm họa Trung tâm thương mại ITC năm 2002, tôi tin chắc rằng các sở ban ngành của thành phố trong thời gian tới sẽ có các kế hoạch lớn bên cạnh các chương trình hành động cụ thể.
Nếu như trước đây, hậu thảm họa ITC, phòng PCCC chuyển thành đơn vị sở ban ngành thì có thể sắp tới kế hoạch lớn sẽ là phát triển đội cứu hộ trên cao với sự tham gia của trực thăng trong bối cảnh bất động sản đang có xu hướng “cao tầng” như hiện nay.
Bên cạnh đó, công tác kiểm tra hoạt động của các đơn vị quản quý, phòng cháy và báo cháy có thể sẽ được quy định chặt chẽ hơn, có các chế tài mạnh hơn để đảm bảo việc thực hiện nghiêm túc từ các đơn vị quản lý.
Xin cảm ơn ông!
