Tái cấu trúc đô thị: Bước ngoặt lịch sử thay đổi diện mạo Hà Nội

Công cuộc tái thiết chưa từng có

Hà Nội đang đứng trước một bước ngoặt lịch sử với việc đưa ra quy hoạch tổng thể tầm nhìn 100 năm nhằm tái thiết không gian đô thị, giảm điểm nghẽn hạ tầng và mở ra hướng phát triển mới cho Thủ đô trong dài hạn.

Theo đó, một trong những định hướng lớn được TP. Hà Nội thông qua mới đây là tái cấu trúc mô hình phát triển đô thị theo hướng đa cực - đa trung tâm, gắn với cấu trúc đô thị đa tầng - đa lớp.

Với quy hoạch mới, Hà Nội sẽ phân bố lại dân cư, không gian sản xuất, dịch vụ và hạ tầng, qua đó giảm áp lực cho khu vực nội đô lịch sử. Hà Nội sẽ tập trung vào các chức năng cao cấp như quản trị, tài chính, nghiên cứu phát triển và thiết kế công nghệ lõi, trong khi các tỉnh lân cận đóng vai trò là "công xưởng" sản xuất và hỗ trợ logistics.

Hà Nội không "hút" nguồn lực của các địa phương khác mà đóng vai trò là "bộ não" dẫn dắt, lan tỏa và điều phối phát triển cho cả vùng Thủ đô và Đồng bằng sông Hồng.

Đáng chú ý, thành phố sẽ kiến tạo mô hình "đô thị đa cực - đa trung tâm" bao gồm 9 cực tăng trưởng động lực, chín trung tâm lớn và chín trục phát triển không gian. Cấu trúc này giúp phân bổ lại dân cư và tạo ra các cực kinh tế tự chủ, hiện đại tại khắp các cửa ngõ Thủ đô.

Cùng với đó, thành phố cũng thực hiện phương châm hạ tầng đi trước "dẫn dắt đô thị". Trọng tâm là mạng lưới 15 tuyến đường sắt đô thị, kèm với đó là mô hình TOD - phát triển đô thị nén xung quanh các nhà ga metro.

Với bản quy hoạch mới, Hà Nội cũng đặt mục tiêu tạo ra “cuộc cách mạng” về kiến trúc cảnh quan, nhà ở và bảo tồn di sản, với sự chuyển dịch tư duy từ “bảo tồn - cải tạo” sang “tái thiết giá trị”. Trọng tâm là giải quyết tận gốc các điểm nghẽn hạ tầng, đồng thời nâng cao chất lượng không gian sống đô thị.

Phạm vi tái cấu trúc dự kiến từ Vành đai 3 trở vào, ưu tiên khu vực trong Vành đai 1 và Vành đai 2. Việc tái cấu trúc sẽ gắn chặt với bảo tồn, tôn tạo các khu vực và công trình có giá trị lịch sử, văn hóa, kiến trúc đặc trưng như trung tâm chính trị - hành chính Ba Đình, khu vực hồ Gươm và phụ cận, khu phố cổ, phố cũ, hồ Tây và vùng phụ cận, cùng trục cảnh quan hai bên sông Hồng.

Để làm được điều đó, thành phố sẽ thực hiện lộ trình giãn dân ra khỏi nội đô để giảm tải áp lực cho lõi di sản. Các trụ sở bộ ngành, đại học, bệnh viện cũng sẽ chuyển ra các đô thị vệ tinh để nhường quỹ đất trung tâm cho không gian công cộng và các trung tâm tài chính cao cấp.

Người dân thuộc diện giải tỏa, di dời sẽ được bố trí tái định cư một phần tại chỗ, phần còn lại tại các khu đô thị mới ở các cực tăng trưởng như Đông Anh, Gia Lâm, Hòa Lạc. Những khu vực này được định hướng đầu tư đồng bộ hạ tầng, đầy đủ tiện ích như trường học, bệnh viện, công viên, nhằm đảm bảo điều kiện sống tốt hơn nơi ở cũ.

Theo kế hoạch, giai đoạn 2026-2035 dự kiến di dời hơn 440.000 người, tập trung ở khu vực sông Hồng, hồ Tây và một số tuyến phố trong Vành đai 3. Giai đoạn 2036-2045 sẽ tiếp tục di dời khoảng 420.000 người tại khu phố cổ, phố cũ và các khu vực còn lại trong Vành đai 3.

Tổng cộng, hơn 860.000 người sẽ được bố trí lại để phục vụ quá trình tái cấu trúc đô thị quy mô lớn của Thủ đô, một con số lớn chưa từng có từ trước đến nay.

Bước đi chiến lược trong việc tái cấu trúc đô thị Hà Nội

Theo nhiều chuyên gia, việc quy hoạch Thủ đô tầm nhìn 100 năm với nhiều điểm mới đột phá là bước đi chiến lược trong sự phát triển của Hà Nội trong tương lai.

Theo ông Nguyễn Quốc Khánh, Chủ tịch DTJ Group, việc lập quy hoạch Hà Nội với tầm nhìn 100 năm là một yêu cầu tất yếu cho phát triển. Quy hoạch 100 năm thể hiện một tầm nhìn xuyên thế hệ. Một thế kỷ, đó không còn là câu chuyện của một nhiệm kỳ hay một giai đoạn quản lý ngắn hạn, mà là định hướng cho nhiều thế hệ kế tiếp.

Cách làm này hoàn toàn khác so với những quy hoạch trước đây, cho thấy một tầm nhìn dài hạn cho sự phát triển bền vững.

Bên cạnh đó, bản quy hoạch mới cũng đã thay đổi cách tiếp cận mang tính “vá víu” từng tồn tại trước đây. Ông Khánh dẫn lại thực tế: "Nơi nào ùn tắc thì mở thêm một con đường; khu vực nào quá tải thì di dời dân cư rồi hình thành một khu đô thị mới; hay mở rộng địa giới, nâng cấp lên quận… nhưng tổng thể vẫn thiếu tính liên kết, thiếu một cấu trúc logic xuyên suốt".

Chính vì vậy, Hà Nội cần một bản quy hoạch tổng thể, được xây dựng trên một hệ thống tư duy nhất quán, có sự gắn kết chặt chẽ giữa các mục tiêu và giải pháp, thay vì xử lý tình huống đơn lẻ.

Đây là một quyết định không thể trì hoãn của Hà Nội, bởi trong suốt nhiều năm qua, thành phố vẫn phát triển theo kiểu "nén dân, nén hạ tầng" trong lõi đô thị, dẫn tới ùn tắc giao thông, ô nhiễm môi trường và áp lực lên dịch vụ công không ngừng gia tăng.

Những giải pháp tình thế như mở rộng đường ngắn hạn hay chỉnh trang nhỏ lẻ không còn đủ để giải quyết gốc rễ vấn đề mà chỉ tạo ra những "con đường đắt nhất hành tinh", chủ yếu do chi phí giải phóng mặt bằng đội lên quá cao.

Trước đó, Hà Nội đã mở rộng địa giới từ năm 2008, nhưng dân cư lại tiếp tục dồn vào lõi đô thị thay vì giãn ra ngoại thành như kỳ vọng. Điều đó cho thấy những thách thức không nhỏ của việc giãn dân ra khỏi khu vực trung tâm, mà nếu không có một chiến lược tổng thể, sẽ khó lỏng thực hiện.

Ở góc độ phát triển kinh tế, nếu đô thị chỉ dừng lại ở khu vực nội đô trung tâm mà không mở rộng ra các đô thị vệ tinh, nền kinh tế của địa phương sẽ sớm chạm giới hạn tăng trưởng.

Khi không gian phát triển bị bó hẹp, không chỉ bất động sản mà cả nền kinh tế và cộng đồng doanh nghiệp cũng sẽ đối mặt với những giới hạn lớn trong quá trình mở rộng và phát triển. Do đó, việc quy hoạch, tái cấu trúc đô thị và không gian phát triển sẽ giúp mở ra những cơ hội mới cho tăng trưởng kinh tế, đời sống của người dân và sự phát triển cung của đất nước.

Mặt khác, bản quy hoạch này cũng hướng tới việc giải quyết triệt để những mâu thuẫn tồn tại bấy lâu nay giữa bảo tồn và phát triển, giữa mật độ dân cư quá tải tại lõi di sản và sự thiếu hụt hạ tầng kết nối tại vùng ngoại vi.

Đồng quan điểm, bà Hoàng Nguyệt Minh, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cũng cho rằng, quy hoạch Hà Nội mới với việc giãn dân ra các khu vực vệ tinh là một xu hướng tất yếu.

Đây vốn là một quy trình phát triển đô thị không mới. Nhiều quốc gia trong khu vực và trên thế giới đã từng trải qua quá trình tương tự khi lõi trung tâm trở nên quá tải và giá bất động sản leo thang.

Tại Việt Nam, khi giá nhà ở khu vực nội đô của Hà Nội và TP. HCM tăng lên mức rất cao, không phải mọi nhóm dân cư đều còn khả năng chi trả để sinh sống tại khu vực trung tâm. Trong bối cảnh đó, giãn dân ra các đô thị vệ tinh trở thành một phương án nhằm tạo lập mặt bằng giá nhà hợp lý hơn, qua đó đáp ứng nhu cầu ở thực của số đông.

Ở góc độ dài hạn, việc quy hoạch và phát triển các đô thị vệ tinh là hướng đi tất yếu. Điều này không chỉ giúp bổ sung nguồn cung nhà ở, đáp ứng nhu cầu thực, mà còn mở ra cơ hội tái cấu trúc không gian đô thị theo hướng bền vững hơn.

Song song đó, phát triển hạ tầng giao thông kết nối, đặc biệt là các tuyến đường sắt đô thị, liên thông với trung tâm sẽ là điều kiện tiên quyết. Khi khả năng di chuyển được cải thiện, các khu vực vệ tinh mới thực sự trở thành lựa chọn sống khả thi, thay vì chỉ là phương án thay thế bắt buộc.

Theo bà Hoàng Nguyệt Minh, đây chính là những giải pháp mang tính chiến lược cho sự phát triển dài hạn của thị trường bất động sản và cấu trúc đô thị tại Việt Nam.

Những thách thức giãn dân

Tham vọng phát triển là rất lớn, tuy nhiên, câu hỏi đặt ra là liệu bài toán phát triển mới với việc giãn dân ra khỏi khu vực trung tâm để tái cấu trúc không gian đô thị có trở thành hiện thực?

Lịch sử phát triển đô thị Hà Nội là một chuỗi các nỗ lực tái cấu trúc nhằm giải quyết sự quá tải của khu vực lõi lịch sử. Gần đây nhất, trong hơn hai thập kỷ vừa qua, hai ý tưởng lớn nhất về tái cấu trúc là mô hình đô thị vệ tinh và quy hoạch hành lang sông Hồng đã được đặt ra nhưng vẫn chưa đạt được thành quả như kỳ vọng.

Theo quy hoạch chung của Thủ đô Hà Nội được phê duyệt trước đó, năm đô thị vệ tinh bao gồm Hòa Lạc, Xuân Mai, Sóc Sơn, Sơn Tây và Phú Xuyên được kỳ vọng sẽ trở thành những "cực tăng trưởng" mới, hỗ trợ giảm tải cho đô thị trung tâm về dân cư, giáo dục, y tế và công nghiệp. Song, thực tế triển khai trong hơn một thập kỷ qua cho thấy những đô thị này vẫn chưa thể phát huy vai trò như kỳ vọng.

Nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng các đô thị vệ tinh bị "treo" lâu năm nằm ở sự thiếu đồng bộ giữa quy hoạch chung và quy hoạch phân khu. Việc chậm trễ trong công tác lập và phê duyệt quy hoạch chi tiết đã khiến các nhà đầu tư gặp khó khăn trong việc tiếp cận quỹ đất và triển khai dự án. Quan trọng hơn, các đô thị này thiếu một hệ sinh thái kinh tế - xã hội hoàn chỉnh.

Một đô thị chỉ thực sự thu hút được dân cư khi nó đảm bảo được khả năng vận hành độc lập, cung cấp đầy đủ cơ hội việc làm, hệ thống trường học và bệnh viện chất lượng cao thay vì chỉ là những khu dân cư biệt lập. Sự yếu kém về hạ tầng kết nối giao thông giữa đô thị trung tâm và các vệ tinh cũng là một rào cản lớn, khiến chi phí thời gian và tiền bạc cho việc di chuyển trở nên quá tải đối với người dân.

Đứng trước bài toán đó, với công cuộc tái cấu trúc đô thị Hà Nội lần này, theo bà Minh, đây sẽ là một bài toán dài hạn và chỉ có thể thành công khi hội đủ các điều kiện cốt lõi.

Thứ nhất, cần ổn định được mặt bằng giá nhà tại các khu vực tiếp nhận dân cư. Nếu giá bất động sản tại các đô thị vệ tinh tiếp tục leo thang, mục tiêu tạo ra lựa chọn nhà ở phù hợp hơn cho người dân sẽ khó đạt được.

Thứ hai, phải bảo đảm hệ thống hạ tầng đô thị đồng bộ. Hạ tầng giao thông, tiện ích công cộng, dịch vụ giáo dục, y tế… cần được đầu tư đầy đủ để người dân có thể an cư lâu dài, thay vì chỉ dịch chuyển chỗ ở về mặt địa lý.

Bà Minh nhấn mạnh rằng giãn dân không thể tách rời bài toán hạ tầng. Việc dịch chuyển dân cư chỉ có thể thành công nếu đi kèm với đầu tư đồng bộ vào cơ sở hạ tầng đô thị, bảo đảm điều kiện sống và làm việc cho người dân.

Bên cạnh đó, theo ông Khánh, thay vì chỉ hô hào giãn dân, các cơ quan quản lý cần tạo ra sự thu hút dân cư, phân bổ lại các không gian phát triển, tạo ra sinh kế cho người dân tại các khu vực vệ tinh.

Các khu vực giãn dân phải gắn với cơ hội việc làm ổn định. Việc phát triển khu công nghiệp, cụm sản xuất hoặc các tổ hợp văn phòng xung quanh khu dân cư. Đây chính là điều kiện tiên quyết, giúp người dân có sinh kế bền vững ngay tại nơi sinh sống.

Một điều đáng mừng là đây cũng chính là trọng tâm mà Nhà nước đang tập trung thúc đẩy nhằm hỗ trợ quá trình giãn dân, tái cấu trúc đô thị Hà Nội diễn ra hợp lý và hiệu quả hơn. Lộ trình triển khai quy hoạch Thủ đô đang tương đối rõ ràng, đi cùng với yếu tố quyết tâm chính trị rất lớn của các cơ quan quản lý nhà nước.

Theo ông Khánh, quy hoạch chỉ thực sự có ý nghĩa khi đi kèm hành động cụ thể. Việc triển khai sớm các khu đô thị đa chức năng chính là bước chuẩn bị cần thiết, tạo sẵn không gian đón đầu quá trình giãn dân trong tương lai. Khi điều kiện chín muồi, người dân có thể chuyển dịch sang những khu vực đã được chuẩn bị đầy đủ về hạ tầng và chức năng đô thị, công ăn việc làm mới, thay vì rơi vào thế bị động.

Thực tế, có thể thấy rõ, để quy hoạch sớm chuyển hóa thành động lực thực chất, Hà Nội đang thực hiện nhiều việc làm lớn cùng lúc. Trong đó, giai đoạn 2026 - 2030, Thành phố tập trung triển khai các dự án biểu tượng như Trục Đại lộ cảnh quan sông Hồng, Thành phố thông minh phía Bắc và Khu đô thị Olympic phía Nam... từng bước triển khai tái cấu trúc đô thị khu vực nội đô với mục tiêu giải quyết toàn diện các điểm nghẽn của thành phố.

Đồng thời, Luật Thủ đô cũng được xây dựng, sửa đổi nhằm tạo đòn bẩy về thể chế, trao cho Hà Nội những cơ chế đặc thù vượt trội trong các lĩnh vực quy hoạch, đầu tư, đất đai... giúp tháo gỡ nhanh các điểm nghẽn đầu tư mà không phải chờ đợi quy trình trình duyệt phức tạp. Đặc biệt là các cơ chế chính sách ưu đãi đặc thù để thu hút dòng vốn của các nhà đầu tư chiến lược vào các trung tâm lớn, giúp giải quyết mâu thuẫn giữa nhu cầu hạ tầng khổng lồ và áp lực ngân sách nhà nước.

"Với những chuyển biến mạnh mẽ trên, có thể thấy, Hà Nội đang từng bước giải quyết những "mâu thuẫn lịch sử" cho phát triển. Do đó, chúng ta hoàn toàn có thể đặt niềm tin vào một siêu đô thị bền vững, xứng tầm trong tương lai", ông Khánh nhận định.