'Thảm họa' condotel: Ám ảnh từ Thái Lan đến Việt Nam

Ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels khu vực Châu Á Thái Bình Dương cho rằng, thị trường condotel (căn hộ du lịch) tại Việt Nam nói riêng và bất động sản nghỉ dưỡng nói chung  đã trải qua một giai đoạn tăng trưởng rất nóng. 

Tuy nhiên, mô hình sản phẩm trùng lặp, chất lượng phát triển dự án thiếu định hướng bền vững đã dẫn đến tình trạng hoạt động không thật sự hiệu quả của phân khúc này trong thời gian qua.

Chỉ một số ít những sản phẩm condotel đã thành công ví dụ như dự án Hyatt Regency Đà Nẵng, Melia Hồ Tràm. Còn lại, phần lớn các dự án hiện đều chưa được đưa vào khai thác vận hành kinh doanh, mang lại lợi nhuận cho các nhà đầu tư.

Không chỉ tại Việt Nam mới chứng kiến những sản phẩm condotel nhiều vấn đề, một số dự án tại Bali, HuaHin ở Thái Lan cũng đối mặt với tình trạng “thảm họa” tương tự chỉ vì không được hoạch định, phát triển cẩn trọng.

"Có thể nói, nếu một sản phẩm không được hoạch định kỹ lưỡng, phát triển chỉn chu thì sản phẩm đó cũng không thể hoạt động hiệu quả dù có được phát triển tại bất kỳ thị trường nào", ông Mauro Gasparotti nhấn mạnh.

Một số thị trường khác trong khu vực Đông Nam Á cũng từng chứng kiến giai đoạn phát triển nóng của các sản phẩm condotel, chẳng hạn như Bali ở Indonesia vào giai đoạn 2008. 

Hiện nay, thị trường này đã bước qua giai đoạn “bùng nổ dự án mới”, thay vào đó là phát triển chậm rãi nhưng chất lượng.

"So với Thái Lan và Indonesia, thị trường Việt Nam đối mặt với nhiều thách thức hơn", ông Mauro nhận xét.

Trong giai đoạn vừa qua, Việt Nam ghi nhận một số lượng lớn condotel được mở bán, đặc biệt là trong giai đoạn 2016-2019 với ước tính trung bình 12.000 sản phẩm mở bán mỗi năm. 

Bên cạnh nguồn cung lớn, nhiều sản phẩm mở bán trong giai đoạn này chạy đua cam kết lợi nhuận với thời gian và tỷ lệ hấp dẫn, mà thiếu sự cân nhắc thấu đáo đến kết quả hoạt động tổng thể, khiến các khách hàng, nhà đầu tư quay lưng lại với thị trường.

Ông Mauro cho rằng đa số nguồn cung bất động sản nghỉ dưỡng trên thị trường hiện chỉ chú trọng vào cung cấp phòng mà chưa quan tâm đến trải nghiệm của khách hàng.

Trong đó, mô hình sản phẩm trùng lặp, chất lượng phát triển dự án thiếu định hướng bền vững đã dẫn đến tình trạng hoạt động không thật sự hiệu quả của phân khúc này trong thời gian qua.

Lấy ví dụ như thị trường Phú Quốc, chủ đầu tư khi hoạch định dự án đã phát triển rất nhiều nhà phố thương mại. Nguồn cung quá lớn trong khi mô hình sản phẩm không phù hợp đã dẫn đến hậu quả là đến thời điểm này, phần lớn các dự án đều chưa được đưa vào khai thác kinh doanh.

Ông Mauro khẳng định, việc lựa chọn mô hình, sản phẩm phù hợp với điều kiện thị trường và nhu cầu của khách hàng là yếu tố quan trọng để đảm bảo việc phát triển một dự án nghỉ dưỡng thành công.

Thị trường cần đa dạng thêm sản phẩm lưu trú ví dụ như các dự án khách sạn với điểm nhấn thiết kế, các khu nghỉ dưỡng hạng sang đúng nghĩa để tập trung vào trải nghiệm khách hàng, mang đến kỳ nghỉ du lịch đúng nghĩa cho khách du lịch, thay vì chỉ tập trung bán bất động sản.

Bên cạnh đó, các điểm đến du lịch cần có giải pháp để hấp dẫn du khách, từ đó sẽ giúp gia tăng giá trị cho các bất động sản nghỉ dưỡng.

Trong đó, việc cải thiện cơ sở hạ tầng là một tiền đề quan trọng để thúc đẩy du lịch nội địa. Một ví dụ rõ nhất là du lịch Phan Thiết, kể từ sau khi dự án cao tốc hoàn thiện và đi vào hoạt động đã thúc đẩy nhu cầu của nguồn khách nội địa, đặc biệt là từ thị trường TP. HCM khi thời gian di chuyển đã được rút ngắn chỉ còn 2 - 3 tiếng.

Bên cạnh cơ sở hạ tầng, thị trường cũng cần đa dạng các sản phẩm du lịch cũng như chú trọng hơn đến trải nghiệm, tiện nghi để thu hút du khách.