Thao túng thị trường, môi giới bất động sản cần đưa vào khuôn khổ

Hệ luỵ xấu từ môi giới không chuyên

Cuối năm 2021, đầu năm 2022, giá bất động sản tại một số địa phương đã "nhẩy múa" gây nhiều hệ luỵ đối với thị trường. Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, nguyên nhân chính của thực trạng này có sự tham gia rất lớn của các nhà đầu cơ, môi giới bất động sản không chuyên tiếp tay, thao túng thị trường gây ra sốt đất ảo.

Theo ông Đính, thống kê sơ bộ cả nước có hơn 300.000 người hoạt động môi giới bất động sản. Tuy nhiên, số người môi giới có chứng chỉ hành nghề chỉ khoảng 30.000 người. Đây là một tỷ lệ rất nhỏ, cứ 10 người môi giới bất động sản thì chỉ có 1 người có chứng chỉ.

Bên cạnh đó, nhiều chứng chỉ hành nghề được cấp theo quy định cũ đã hết hiệu lực. Hiện nay số chứng chỉ được cấp lại theo quy định mới chỉ vào khoảng 10.000 trường hợp.

Hiện tại số người mong muốn được sát hạch, cấp chứng chỉ hành nghề rất nhiều nhưng việc cơ quan chức năng các địa phương tổ chức cấp lại diễn ra khá chậm và còn khó khăn. Trong khi đó, môi giới bất động sản hoạt động không có chứng chỉ đang tiềm ẩn các nguy cơ về thiếu tuân thủ pháp luật, gây ảnh hưởng đến thị trường bất động sản cũng như của khách hàng, ông Đính chia sẻ.

Bà Nguyễn Hương, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Đại Phúc Land cũng cho rằng, thời gian vừa qua, số lượng người môi giới bất động sản tăng rất nhanh nhưng chất lượng lại chưa được đảm bảo. Nhiều môi giới thiếu kỹ năng nghề nghiệp, chưa am hiểu về pháp luật dẫn đến những hệ lụy không tốt cho thị trường.

Bên cạnh đó, việc thị trường thiếu các thông tin về các dự án, quy hoạch cũng tạo cơ hội cho người môi giới đưa thông tin thất thiệt ra thị trường để trục lợi. Nguyên nhân là do hiện nay những quy định về xử lý, xử phạt trong hoạt động môi giới bất động sản chưa đủ mạnh mẽ.

Còn theo ông Trương Anh Tú, Tổng giám đốc Công ty Property X, việc thành lập một công ty môi giới bất động sản và sàn giao dịch quá dễ và "ai cũng có thể làm môi giới bất động sản" đang dẫn đến những hệ lụy không tốt cho thị trường. 

Cơ quan quản lý nhà nước hiện chưa có những tiêu chuẩn, điều kiện chặt chẽ về thành lập công ty, sàn môi giới bất động sản và hoạt động của những cá nhân môi giới trong khi đây là lực lượng quan trọng trong sự phát triển của thị trường.

Cần chuẩn hoá môi giới bất động sản

Trước thực trạng về cơ chế pháp luật và quản lý môi giới bất động sản còn bỏ ngỏ, ông Tú cho rằng, đã đến lúc các cơ quan quản lý nhà nước nên có những quy chuẩn về ngành nghề môi giới bất động sản cho cá nhân môi giới và tổ chức sàn giao dịch. 

Khi có các quy chuẩn rõ ràng sẽ dễ nhận diện rõ điều kiện cần và đủ cho cá nhân và tổ chức tham gia hành nghề môi giới bất động sản, qua đó có cách quản lý, giám sát và có những chế tài xử lý phù hợp để hoạt động này trở nên chuyên nghiệp hơn.

Nó rõ hơn về vấn đề này, theo ông Đính, để môi giới bất động sản có thể thực hiện được vai trò và trách nghiệm của mình trên thị trường, trước hết, các quy định pháp luật cần có quy định quản lý chặt chẽ hơn đối với môi giới bất động sản và sàn giao dịch. 

Cụ thể, năng lực trình độ của môi giới cần được nâng cao. Môi giới bất động sản bắt buộc phải được đào tạo bài bản. Nếu không đảm bảo được điều này sẽ gây ảnh hưởng đến lợi ích của khách hàng, người tiêu dùng, bởi bất động sản là hàng hoá đặc biệt, có giá trị lớn, là tài sản mà người dân tích cóp cả đời mới có được. Môi giới không có kiến thức, trách nghiệm, không bảo vệ lợi ích của khách hàng sẽ rất dễ dẫn đến họ bị thiệt hại nặng nề.

Mặt khác, bên cạnh tính chuyên nghiệp, các cơ chế pháp luật cũng cần có ràng buộc chặt chẽ và quản lý được môi giới. Hiện các môi giới được cấp chứng chỉ hành nghề nhưng hoạt động như thế nào thì pháp luật chưa được kiểm soát được. Chính điều này đã dẫn đến việc nhiều môi giới đưa tin sai sự thật, lừa đảo khách hàng.

Vì vậy, khi cấp chứng nhận hành nghề cho môi giới bất động sản, các cơ quan quản lý nhà nước nên cấp mã số hành nghề quốc gia cho từng môi giới. Mọi hoạt động giao dịch của môi giới bất động sản phải cập nhật vào hệ thống công nghệ. Làm được như vậy sẽ tránh việc môi giới lừa đảo khách hàng, bán một sản phẩm cho nhiều khách hàng hoặc giao dịch tại những dự án chưa đủ điều kiện pháp luật.

Trước đó, để tăng cường quản lý nhà nước trong hoạt động xây dựng, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 16/2022/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng. Nghị định 16 quy định xử phạt kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản với một số nội dung như: không có chứng chỉ hành nghề, không có quy chế hoạt động sàn giao dịch, thu các loại phí kinh doanh dịch vụ mà pháp luật không quy định, rao bán bất động sản không đủ điều kiện, không cung cấp hoặc cung cấp không đầy đủ hồ sơ, thông tin về bất động sản...

Các vi phạm về quản lý, sử dụng, kê khai thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản có mức xử phạt từ 60 – 80 triệu đồng. Nghị định 16 đã quy định xử phạt mạnh tay vi phạm trong hoạt động môi giới vì thế các đơn vị sàn môi giới phải nắm bắt được quy định của pháp luật. Nếu không, ngoài việc bị xử phạt hành chính, các hợp đồng giao dịch với khách hàng sẽ bị huỷ, dừng hoạt động sàn, tiền sẽ bị tịch thu.

Để tiếp tục hoàn thiện cơ chế pháp luật quản lý môi giới bất động sản, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và thị trường bất động sản – Bộ Xây dựng cho biết, hiện Bộ Xây dựng đang nghiên cứu thể chế hóa hoạt động kinh doanh bất động sản vào Luật Kinh doanh bất động sản với hướng xác định vai trò, chủ thể nhà môi giới trong thị trường.

Các quy định về việc đào tạo kỹ năng hành nghề môi giới, quy định trách nhiệm và đạo đức hành nghề của nghề môi giới, mối quan hệ giữa nhà môi giới với các chủ thể đang được Bộ Xây dựng tiếp tục nghiên cứu, ông Khởi cho biết thêm.