'Thị trường bất động sản căng thẳng nhưng không nên quá bi quan'

Theo bà Trang Lê, Giám đốc tư vấn và nghiên cứu thị trường JLL Việt Nam, bối cảnh chung của nền kinh tế đang có nhiều dấu hiệu đáng ngại đối với thị trường bất động sản. Nguồn cung tín dụng bị hạn chế, trái phiếu thắt chặt, lãi suất và tỷ giá tăng cao, tất cả các yếu tố đó đều đang gây gánh nặng rất lớn lên cả nguồn cung và nguồn cầu của thị trường bất động sản.

Về phía nguồn cung, bà Trang cho rằng, các chủ đầu tư đang gặp khó khăn rất lớn. Nhiều dấu hiệu cho thấy xu hướng nguồn cung sẽ tiếp tục giảm trong thời gian tới. 

Theo Báo cáo Thị trường bất động sản quý III/2022 của JLL Việt Nam, tăng trưởng nguồn cung mới trong quý vừa qua đã giảm trong bối cảnh thị trường khó khăn. Nguồn cung mới trong quý III/2022 giảm 19% với 3.505 căn hộ được ghi nhận mở bán chính thức. 

Lãi suất tăng cao, chi phí xây dựng leo thang, nguồn cung vốn bị thắt chặt và những rào cản pháp lý chưa được giải quyết là những trở ngại chính cho việc khởi động các dự án mới, bà Trang nhấn mạnh và cho rằng, trong tương lai, nguồn cung mới trong quý IV vẫn chủ yếu đến từ các dự án hiện hữu, thuộc các khu đô thị phức hợp lớn.

Cùng với nguồn cung, nguồn cầu trong quý vẫn không có nhiều sự thay đổi. Trong quý III/2022, lượng giao dịch căn hộ đạt 3.970 căn, tăng nhẹ 2,6% so với quý trước. Các dự án đến từ các khu đô thị quy mô lớn tiếp tục cho thấy sức hấp thụ ròng tốt và tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn trong doanh số bán hàng trong quý này.

Phân khúc trung cấp vẫn dẫn đầu thị trường với tỷ lệ hấp thụ lớn ở mức 78% trong quý III/2022. Trong khi đó, trong bối cảnh tâm lý đầu tư suy yếu vì lãi suất tăng, bất ổn kinh tế và mức giá chào bán đã ở mức cao, doanh số bán hàng theo quý của thị trường cao cấp vẫn tăng 66,8%, tất cả là nhờ vào chính sách bán hàng hấp dẫn mà các chủ đầu tư đưa ra nhằm vượt qua giai đoạn khó khăn này.

Trong quý III, giá bán sơ cấp trung bình của căn hộ tại Hà Nội là 1.902USD/m2, tăng 3,9% so với quý trước. Trong tất cả các phân khúc, căn hộ bình dân có mức tăng giá cao nhất ở mức 8,39% so với quý trước do thiếu hụt nguồn cung sẵn có, trong khi phân khúc trung cấp ghi nhận mức tăng nhẹ 3,6% theo quý. 

Ở phân khúc cao cấp, các chủ đầu tư tung ra nhiều chính sách ưu đãi hấp dẫn để duy trì doanh thu theo quý trong giai đoạn thử thách này. Chính vì vậy, giá bán sơ cấp của phân khúc cao cấp giảm 2,9% so với quý trước.

Theo bà Trang Lê, vấn đề lãi suất tăng và thắt chặt tín dụng sẽ không được tháo gỡ một cách nhanh chóng, những khó khăn đối với thị trường nhà ở nói chung sẽ còn tồn đọng trong ngắn và trung hạn. 

Những trở ngại về rào cản pháp lý, tiếp cận nguồn vốn và các biến động của nền kinh tế sẽ làm giảm tốc độ tăng trưởng của nguồn cung mới. Nguồn cung mới trong quý IV/2022 được dự đoán sẽ giảm xuống thấp hơn so với quý này, với khoảng 2.500 căn.

Đồng thời, nguồn cầu trong thời gian tới có thể suy yếu do người mua đang chờ đợi xem mức lãi suất sẽ ổn định ở mức nào. Vì vậy, trong ngắn hạn, các chủ đầu tư sẽ tiếp tục đưa ra nhiều chính sách ưu đãi hấp dẫn hơn để thúc đẩy nguồn cầu trên toàn thị trường.

Thị trường sẽ gặp phải nhiều khó khăn hơn trong ngắn và trung hạn do các biến động về kinh tế vĩ mô và các rào cản pháp lý chưa được tháo gỡ.

Đồng quan điểm, ông Paul Fisher, Tổng giám đốc JLL Việt Nam cũng cho rằng, thị trường bất động sản đang đối diện khó khăn rất lớn. Dự báo nguồn cầu suy yếu và những trở ngại trong việc huy động vốn từ ngân hàng và các quy định nghiêm ngặt về trái phiếu doanh nghiệp sẽ gây áp lực lên các chủ đầu tư và tính khả thi của dự án. 

Tuy nhiên, ông Paul cho rằng, thị trường căng thẳng nhưng không quá bi quan. Nguyên nhân là do nguồn vốn trên thị trường vẫn còn một số kênh khác có thể huy động như dự trữ tiền mặt từ vốn đầu tư tư nhân còn nhiều, cùng với đó là nguồn vốn từ nước ngoài, sự dịch chuyển dòng vốn đầu tư từ Trung Quốc. Các nhà đầu tư nước ngoài có kinh nghiệm tại Việt Nam hiện vẫn đang sở hữu nguồn vốn rất lớn.

Bên cạnh đó, thị trường bất động sản cũng đang được hưởng lợi từ hoạt động đầu tư công của Chính phủ.

Theo ông Paul, áp lực thị trường sẽ buộc các doanh nghiệp phải thay đổi cơ cấu nguồn vốn và chủ sở hữu để thích ứng với bối cảnh mới. Các doanh nghiệp có thể huy động vốn từ khách hàng, nhà đầu tư hoặc phát hành trái phiếu cho quỹ tín thác tư nhân nước ngoài để huy động vốn. 

Thực tế trên thị trường cho thấy, các chủ đầu tư đang hướng đến đối tượng khách hàng thanh toán bằng tiền mặt để huy động vốn cho các dự án tiếp theo, thông qua các chính sách bán hàng hấp dẫn như bảo lãnh lãi suất, thỏa thuận mua lại để có nguồn vốn phát triển dự án trong bối cảnh khó khăn.

Mặt khác, theo chuyên gia từ JLL, thị trường bất động sản gặp khó chủ yếu ở phân khúc cao cấp, siêu sang, còn đối với phân khúc trung cấp và bình dân, nhu cầu ở thực của người dân vẫn còn rất lớn.