Trước thông tin từ dự thảo thay thế Thông tư 36 đang được Ngân hàng Nhà nước lấy ý kiến sửa đổi quy định siết cho vay mua nhà ở trên 3 tỷ đồng, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và môi trường cho rằng, quy định này sẽ khiến thị trường bất động sản, đặc biệt là phân khúc nhà ở cao cấp gặp khó.
Theo ông Võ, thị trường bất động sản tại Việt Nam vốn "nóng" nhờ cơ chế mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Thị trường phát triển ổn định không chỉ bởi vốn của chủ đầu tư dự án mà chính là nhờ vốn của các khách hàng, nhà đầu tư thứ cấp, hộ gia đình cá nhân.
Trong khi đó, hầu hết người mua nhà trên thị trường hiện nay đều phải vay vốn từ ngân hàng. Các ngân hàng huy động vốn của người dân sau đó cho vay với lãi suất của tín dụng thương mại. Với cơ chế tín dụng này, lãi suất đã ở mức rất cao, xấp xỉ 10%/năm. Nếu có thêm quy định siết cho vay mua nhà ở cao cấp với giá trên 3 tỷ đồng, thị trường sẽ gặp khó.
Bên cạnh đó, ông Võ cũng cho rằng, trong thời gian vừa qua, phân khúc bất động sản cao cấp nhận được sự kỳ vọng rất lớn của thị trường cũng như các cơ quan quản lý nhà nước. Điều này được thể hiện ở chính sách mở cửa cho người nước ngoài mua nhà của Việt Nam.
Cơ chế chính sách cho người nước ngoài mua nhà của Việt Nam hiện nay đã rộng rãi hơn các nước khác rất nhiều. Người nước ngoài chỉ cần có visa 6 tháng là mua được nhà.
Tuy nhiên, cho đến nay số lượng người mua nhà tại Việt Nam vẫn rất hạn chế, chưa đạt hiệu quả so với tiềm năng. Nguyên nhân là do Việt Nam đã mở cửa chính sách nhưng tính chia cắt, thiếu đồng bộ về chính sách vẫn còn rất lớn.
Luật Nhà ở đã "mở" từ năm 2014 nhưng Luật Đất đai vẫn đóng cho đến nay. "Người nước ngoài mua nhà nhưng đất vẫn là đất của ta thì họ mua làm gì? Đây là câu chuyện cần sửa gấp Luật Đất đai thì mới đây lại có quyết định lùi việc sửa luật. Nếu không vì lợi ích xã hội, cứ như vậy sẽ không có người nước ngoài nào bỏ tiền vào Việt Nam mua nhà, hoặc họ sẽ mượn tên của Việt để mua", ông Võ nhận định.
Hệ quả là sự phát triển của phân khúc bất động sản cao cấp sẽ cung nhiều hơn cầu, hy vọng về thanh khoản quá lớn trong khi cầu thực tế thấp. Trong khi đó, theo vị chuyên gia này "nên để thị trường phát triển thực chứ cứ để nó lập lờ, nửa mơ nửa tỉnh thì sẽ không bao giờ phát triển được".
Nhận định về thị trường vốn của Việt Nam, ông Võ cho rằng: "Bài toán tín dụng là bài toán vô lý nhất hiện nay bởi Việt Nam huy động vốn ngắn hạn để cho vay dài hạn, cho vay đầu tư với lãi suất thương mại ở mức rất cao, trong khi đó lại chặn khả năng vay đầu tư từ các ngân hàng nước ngoài".
Theo nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và môi trường, điều này thể hiện một thực trạng là các ngân hàng nội địa của Việt Nam đang chạy chính sách để không mở cửa ra thị trường tín dụng, thu hút đầu tư nước ngoài, vì mở cửa ra là họ sẽ mất dần chỗ.
Bên cạnh đó, về vấn đề quản lý nợ xấu, các nợ xấu của ngân hàng hiện nay thực tế đều nằm trong mối quan hệ thân cận giữa chủ đầu tư dự án bất động sản và ngân hàng.
"Toàn ông bác cho ông chú vay tiền trong đó, ông bác là ngân hàng, ông chú làm chủ đầu tư dự án, một thị trường như vậy khó có thể có được sự phát triển lành mạnh. Ngược lại, nếu kiểm soát tốt năng lực của người vay, nợ xấu sẽ không bao giờ xảy ra", ông Võ nhấn mạnh.
Đồng quan điểm, TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính ngân hàng cũng cho rằng, thị trường vốn của Việt Nam vẫn còn bộc lộ nhiều khiếm khuyết, chưa đạt kỳ vọng.
Trong khi các nền kinh tế phát triển của các nước trên thế giới có quá trình tích lũy nguồn vốn dồi dào thì kinh tế Việt Nam còn non trẻ nên khả năng tích lũy vốn hạn chế. Nguồn vốn chủ yếu có được từ huy động trong dân. Nguồn vốn này là vốn ngắn hạn, do đó việc cho phép sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay cho trung và dài hạn sẽ khiến thị trường mất cân đối và tạo ra rủi ro thanh khoản rất lớn.
Theo ông Hiếu, Việt Nam cần từng bước xây dựng một thị trường vốn ổn định, mở cửa thu hút nguồn vốn từ nước ngoài, phát triển được thị trường vốn trung và dài hạn cho thị trường bất động sản.
Trong ngắn hạn, trước việc Ngân hàng Nhà nước thực hiện lộ trình hạn chế tín dụng trong lĩnh vực bất động sản có thể gây áp lực rất lớn đối với các doanh nghiệp, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM cho rằng, nên giãn lộ trình siết tín dụng vào bất động sản.
Theo ông Châu, việc Ngân hàng Nhà nước thực hiện lộ trình hạn chế tín dụng trong lĩnh vực bất động sản sẽ đặt áp lực buộc chủ đầu tư phải tìm kiếm nguồn vốn khác, qua đó giúp phát triển thị trường bất động sản một cách bền vững.
Tuy nhiên, ông Châu kiến nghị tiếp tục giữ trần 40% từ nay đến hết năm 2020, tức tăng thêm 6 tháng so với dự thảo thông tư sửa đổi của Ngân hàng Nhà nước bởi vẫn còn rất nhiều doanh nghiệp địa ốc hiện chưa chuyển đổi thành công ty cổ phần, cũng như chưa đủ điều kiện niêm yết trên sàn chứng khoán và huy động vốn.
Cụ thể, cả nước hiện có hơn 10.000 doanh nghiệp bất động sản nhưng chỉ có khoảng 65 doanh nghiệp niêm yết trên sàn chứng khoán. Bên cạnh đó, số lượng các quỹ đầu tư, quỹ đầu tư tín thác bất động sản còn quá ít, chưa thực sự là kênh cung cấp vốn cho thị trường.
Ngoài ra, nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường bất động sản hiện chiếm khoảng 21% tổng nguồn vốn FDI nhưng vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu vốn của doanh nghiệp. Do đó, ông Châu đề xuất Ngân hàng Nhà nước áp dụng quy định về tỉ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn ở mức 40% từ nay đến hết năm 2020; sau đó giảm dần qua các năm và tỉ lệ này giảm còn 30% từ tháng 7/2022.
