Hiệp hội Bất động sản Việt Nam kiến nghị không nên siết tín dụng vay mua nhà

Hiệp hội Bất động sản Việt Nam vừa có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ, Ban Kinh tế Trung ương, Uỷ ban Kinh tế Quốc hội về một số vướng mắc, hạn chế về cơ chế, chính sách liên quan đến môi trường kinh doanh, tiếp cận các nguồn lực với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, trong những năm qua, thị trường bất động sản, nhà ở đã dần phục hồi, phát triển theo hướng bền vững và ngày càng chứng tỏ vai trò quan trọng trong việc thu hút nguồn nhân lực, tạo ra các tài sản cố định cho nền kinh tế. Đồng thời, đáp ứng nhu cầu về chỗ ở của nhân dân, chỉnh trang đô thị theo hướng văn minh hiện đại, thúc đẩy các ngành kinh tế, thị trường khác phát triển như thị trường vật liệu xây dựng, hàng hoá tiêu dùng, lao động xây dựng và thị trường vốn.

Theo kinh nghiệm quốc tế, đầu tư một đồng vốn vào bất động sản sẽ thu hút thêm 1,5 – 2 đồng vốn xã hội. Đầu tư xây dựng 1m2 nhà ở sẽ thu hút thêm 17 – 25 công lao động.

Tuy nhiên, theo phản ánh của cộng đồng doanh nghiệp, bên cạnh những điểm sáng trong việc cải thiện môi trường kinh doanh, vẫn còn nhiều khó khăn đang cản trở sự phát triển của doanh nghiệp bất động sản. Trong đó có các khó khăn liên quan đến chính sách tín dụng cho bất động sản.

Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, trong khi chưa hình thành đầy đủ các định chế tài chính, thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay vẫn đang phụ thuộc chủ yếu vào nguồn vốn tín dụng từ ngân hàng và vốn trực tiếp của người dân.

Ở những thời gian phát triển ổn định, tín dụng bất động sản chiếm xấp xỉ 10% tổng dư nợ của toàn hê thống và mức tăng trưởng tín dụng cho bất động sản thường cao hơn mức tăng trưởng tín dụng chung khoảng 5%. Đây là tỷ lệ hợp lý, giúp cho thị trường bất động sản phát triển ổn định. 

Nếu tỷ lệ này thay đổi đột biến sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường bất động sản. Ví dụ những năm 2007 - 2008 tăng trưởng tín dụng trên 30% đến năm 2009, 2010 tín dụng bất động sản bị siết chặt. Thậm chí có ý kiến còn cho rằng, bất động sản không phải là ngành sản xuất đã dẫn đến thị trường bất động sản rơi vào khủng hoảng, nợ xấu tăng cao, Chính phủ phải mất nhiều công sức để phục hồi lại thị trường.

Hay như hiện nay, theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước, tốc độ tăng trưởng dư nợ tín dụng bất động sản đã giảm từ 18% năm 2016 xuống 12% năm 2017 và xuống 5% năm 2018. Trong đó, quý IV/2018 dư nợ tín dụng bất động sản đã tăng trưởng âm 0,8% so với quý III/2018, thị trường bất động sản quý I/2019 cũng đã có dấu hiệu trầm lắng.

Đặc biệt, mới đây Ngân hàng Nhà nước lấy ý kiến dự thảo sửa đổi Thông tư 36 quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm ban toàn trong hoạt động của các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài. Theo đó sẽ hạ tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung và dài hạn xuống còn 30%, tăng hệ số rủi ro từ 50% lên 150% đối vớ các khoản vay cá nhân phục vụ nhu cầu đời sống có số dư nợ gốc từ 3 tỷ đồng trở lên. 

Theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, những thay đổi này sẽ có tác động không nhỏ tới thị trường bất động sản. Hiệp hội chia sẻ với các cơ quan quản lý nhà nước trong việc ban hành các biện pháp điều chỉnh nhằm quản lý chặt chẽ, đảm bảo an toàn của hệ thống tín dụng nhưng hiệp hội nhận thấy cần đảm bảo ổn định tỷ lệ hợp lý cho vay bất động sản trong tổng dư nợ tín dụng của toàn hệ thống, không tăng quá nóng nhưng cũng không làm giảm quá mạnh, gây sốc cho thị trường.

Do đó, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam kiến nghị, Ngân hàng Nhà nước cần cân nhắc việc sửa những vấn đề có liên quan đến tín dụng bất động sản tại Thông tư 36, có lộ trình thực hiện phù hợp, tạo thuận lợi cho hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp và ổn định thị trường.

Cụ thể, tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung và dài hạn nên được hạ 2%/năm, để sau 5 năm sẽ hạ từ 40% hiện nay xuống 30% như dự kiến.

Việc tăng hệ số rủi ro từ 50% lên 150% đối với các khoản vay cá nhân phục vụ nhu cầu đời sống có số dư nợ gốc từ 3 tỷ đồng trở lên cũng cần phải phân loại khoản vay phù hợp. 

Đơn cử như việc cá nhân vay để mua đất thì không khuyến khích vì mua đất không giúp tiêu thụ khích thích các ngành sản xuất khác phát triển. Còn những khoản vay mua nhà thì không yêu cầu phải đảm bảo hệ số rủi ro lớn như dự thảo. Bởi các phân khúc sản phẩm này đều có cung cầu và quan trọng là người mua có khả năng chi trả hay không các khoản vay.

Bên cạnh đó, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng kiến nghị Chính phủ cần sớm nghiên cứu hình thành các định chế tài chính bất động sản. Mặc dù Luật Chứng khoán 2016 sửa đổi bổ sung năm 2010, Nghị định 58, Nghị định 60 của Chính phủ, Thông tư 228 đã có quy định về việc thành lập và quản lý công ty chứng khoán bất động sản và quỹ đầu tư bất động sản nhưng từ đó đến nay mới có một quỹ đầu tư bất động sản đi vào hoạt động với số vốn còn khiêm tốn là 50 tỷ đồng.

Vì vậy, cần thiết phải sớm nghiên cứu lại các quy định về quỹ đầu tư bất động sản tại các văn bản quy phạm pháp luật này, phân tích rõ hai loại quỹ, quỹ đầu tư bất động sản và quỹ tín thác đầu tư bất động sản cho phù hợp với tên gọi và thông lệ quốc tế, cũng như làm rõ đặc thù khác nhau của hai loại quỹ này. 

Đồng thời, sớm nghiên cứu để hình thành ngân hàng tiết kiệm nhà ở dành cho những người có thu nhập và thấp trung bình có nhu cầu về nhà ở có thể gửi tiền tiết kiệm để tạo lập nhà ở. Tạo điều kiện cho những người có nhu cầu tạo lập nhà ở sau một thời gian nhất định được vay thêm vốn từ ngân hàng để mua hoặc xây nhà ở, thay vì phải tiết kiệm đủ tiền mua, xây nhà như hiện nay.