Thị trường bất động sản đã qua ‘đáy’?

Ông Lê Đình Chung, thành viên tổ công tác nghiên cứu thị trường, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, Tổng Giám đốc SGO Homes, cho rằng, thị trường bất động sản đã xuất hiện một số yếu tố cho thấy sự vượt "đáy".

Các dấu hiệu vượt “đáy” của thị trường có thể kể đến như giá bất động sản đã không còn giảm sâu, dừng giảm giá hay giá bắt đầu tăng lên, tâm lý nhà đầu tư phục hồi tích cực.

Với các yếu tố này, thị trường nhà ở tại các thành phố lớn đã có dấu hiệu phục hồi tích cực, tập trung ở phân khúc chung cư, nhà ở gắn liền với đất giá dưới 10 tỷ đồng.

Phân khúc đất nền dù chưa có nhiều tín hiệu tích cực nhưng đã có dấu hiệu vượt đáy ở loại hình đất đấu giá, đất khu vực xung quanh Hà Nội, mức giá khoảng 2 tỷ đồng. Nhiều dự án tốt đã có tỷ lệ hấp thụ 70% - 80% với mức giá đấu cao hơn khoảng 5% giá khởi điểm. Nhiều lô đất có thể chuyển nhượng ngay với mức chênh lệch từ 30 - 50 triệu đồng/nền. 

Bên cạnh đó, phân khúc bất động sản công nghiệp vẫn tiếp tục duy trì sự hấp dẫn khi thu hút nhiều sự quan tâm của các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Trái lại, phân khúc bất động sản du lịch nghỉ dưỡng vẫn ảm đạm, khó có thể phục hồi trong ngắn hạn, ông Chung chia sẻ.

Theo vị lãnh đạo doanh nghiệp này, niềm tin vào thị trường của khách hàng và nhà đầu tư đang ngày càng được củng cố. Nhiều nhà đầu tư của một số dự án quyết tâm “ôm hàng” dù được phép trả lại cọc và khoản lãi phát sinh do dự án đến thời hạn cam kết mua lại.

Mặt khác, thị trường cũng bắt đầu xuất hiện các nhóm nhà đầu tư sẵn sàng nhập cuộc “săn" bất động sản giá tốt để chuẩn bị bước vào chu kỳ tăng trưởng mới trong thời gian tới.

Theo số liệu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARs), phân khúc bất động sản nhà ở đang chứng kiến sự phục hồi nhanh nhất thị trường với nguồn cung và giao dịch tăng nhẹ. 

Quý III/2023, cả nước ghi nhận hơn 250 dự án nhà ở đang mở bán, hầu hết là các giai đoạn mở bán tiếp theo của dự án, cung cấp ra thị trường khoảng 20.000 sản phẩm. 

Bên cạnh nguồn cung từ các giai đoạn tiếp theo của các dự án cũ, thị trường ghi nhận nguồn cung mới từ các dự án mới mở bán ở một số địa phương như Cần Thơ, Lào Cai, Tp.HCM, Hải Phòng...

Cơ cấu nguồn cung phần lớn vẫn là các sản phẩm thấp tầng, đất nền, chiếm 54% tổng lượng cung nhà ở cả nước. Nguồn cung mới tập trung chủ yếu ở thị trường khu vực phía Nam (chiếm 40% cả nước).

Bên cạnh đó, đối với phân khúc chung cư, các căn hộ trung cấp (25-50 triệu/m2) và cao cấp (50-80 triệu/m2) tiếp tục dẫn đầu nguồn cung mới trong quý, chiếm lần lượt 58% và 26% tổng nguồn cung căn hộ đang mở bán.

Phân khúc căn hộ bình dân (dưới 25 triệu/m2) tiếp tục khan hiếm, chỉ xuất hiện số lượng ít tại một số tỉnh, thành cấp 2, 3. Tổng nguồn cung chung cư bình dân giảm 98% so với năm 2019.

Xét trên toàn thị trường, lượng giao dịch đã tăng trở lại. Trong quý III/2023, lượng tiêu thụ đạt khoảng 5.770 giao dịch, gấp 1,5 lần so với quý trước, xấp xỉ 28% tổng cung mở bán mới, gần bằng 90% so với cùng kỳ năm 2022. Tuy nhiên, tính chung 9 tháng đầu năm 2023, lượng giao dịch chỉ bằng 50%.

Trong đó, gần 90% lượng giao dịch là căn hộ chung cư từ các dự án được phát triển bởi các chủ đầy tư uy tín, ở các đại đô thị đã đi vào hoạt động tại các thành phố lớn như Tp. HCM, Hà Nội, Hải Phòng, Đà Nẵng.

Bên cạnh đó, giá bất động sản vẫn có sự tăng nhẹ. Giá chung cư cao cấp trung bình đạt 53 triệu đồng/m2 tại Hà Nội, tăng 2% so với quý trước và 68 triệu đồng/m2 tại Tp. HCM (tăng 1,5% so với quý II) do nguồn cung mới chủ yếu đến từ dự án có giá bán cao.

Giá giao dịch các sản phẩm nhà ở trên 20 tỷ đồng không biến động nhiều so với quý trước, nhưng đã giảm 30% so với đỉnh.

Nhiều tỉnh, thành phố công bố thông tin đấu giá hàng trăm lô đất. Giá giao dịch đã cao hơn mức giá đấu, ngang với mức giá quanh khu vực phục vụ nhu cầu ở thực của địa phương.

Theo ông Chung, những tín hiệu hồi phục tích cực của thị trường bất động sản này là do các chính sách của Chính phủ giúp phần nào tháo gỡ khó khăn về pháp lý và nguồn vốn cho thị trường, doanh nghiệp.

Trong quý III vừa qua, nguồn cung mới có xu hướng tăng nhẹ, nhiều dự án vướng mắc ở khâu pháp lý cuối cùng được tháo gỡ. Tình hình thị trường khả quan hơn, nhiều chủ đầu tư đã mạnh dạn mở bán lại các sản phẩm đã tạm dừng, đóng giỏ hàng trước đó.

Mặt khác, lực cầu của thị trường cũng được cải thiện đáng kể. Lượng giao dịch phục hồi nhờ sự “thẩm thấu” dần của hàng loạt động thái hỗ trợ quyết liệt của Chính phủ và dòng tiền quay trở lại do lãi suất giảm.

Đặc biệt, tại các dự án nhà ở phục vụ nhu cầu ở thực, có khả năng tạo dòng tiền từ việc cho thuê tại các địa phương phát triển công nghiệp, dịch vụ, khách hàng đang quan tâm trở lại.

Cùng với đó là sự nỗ lực rất lớn từ phía chủ đầu tư trong “cuộc đua” về chính sách ưu đãi để thu hút người mua nhà và đại lý phân phối nhằm kích cầu thị trường.

Nhiều dự án chung cư được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín, chào thị trường với chính sách ưu đãi đột phá như chiết khấu cao, kéo giãn kỳ hạn thanh toán, hỗ trợ ân hạn gốc, lãi vay đã ghi nhận lượng đặt mua lớn.