Bất động sản dự báo đáy chữ U

Thị trường bất động sản vẫn đang chìm trong những khó khăn rất lớn khi báo cáo nghiên cứu 'Thị trường bất động sản Việt Nam – Hành trình vượt bão và động lực phục hồi' cho thấy, sự suy giảm đang diễn ra trên mọi mặt, từ nguồn cung, nguồn cầu, niềm tin của nhà đầu tư, đến số lượng doanh nghiệp đầu tư kinh doanh.

Báo cáo do Viện Nghiên cứu bất động sản Việt Nam dự đoán thị trường đang ở đáy của hình “chữ U” và vẫn tiếp tục chu kỳ đi ngang và xu hướng nhích dần lên là rất chậm và sẽ kéo dài đến hết năm 2023. 

Theo đó, trong năm 2022, nguồn cung toàn thị trường chỉ đạt 50.000 sản phẩm, bằng hơn 20% nguồn cung của năm 2018, trước khi xảy ra đại dịch Covid-19. 

Trong sáu tháng đầu năm nay, nguồn cung các dự án tiếp tục giảm sâu với chỉ khoảng 10.000 căn nhà ở thương mại, bằng 50% so với cùng kỳ năm 2022.

Không chỉ nguồn cung, nguồn cầu và niềm tin của nhà đầu tư, khách hàng trên thị trường cũng sụt giảm mạnh mẽ.

Từ cuối năm 2022 đến nay, thị trường luôn trong trạng thái thiếu vắng khách hàng bởi các sản phẩm hạn chế, phần lớn có giá cao, thiếu sức hấp dẫn người mua nhà.

Bên cạnh đó, lãi suất tiền gửi cao khiến khách hàng ưu tiên gửi tiền vào ngân hàng. Một lượng lớn khách hàng gặp khó khăn về tài chính do kinh tế vĩ mô, hoạt động kinh doanh gặp khó cũng không còn tiền để vào thị trường.

Điều này đã khiến tỷ lệ hấp thụ chung toàn thị trường nửa đầu năm nay chỉ đạt 30%, thấp hơn nhiều so với thời điểm thị trường sôi động.

Giá bán cũng có xu hướng giảm. Giá chung cư giảm 3 - 5% so với cùng kỳ năm trước. Giá nhà ở riêng lẻ giảm 7 - 10%, giá đất nền giảm từ 9 - 12%.

Hoạt động thị trường khó khăn đã khiến 97% các doanh nghiệp bất động sản phải thu hẹp quy mô hoạt động. 50% số doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản phải giảm quy mô lao động trên 30% so với thời điểm giữa năm 2022. Riêng trong lĩnh vực môi giới, số lượng nhân sự đã giảm đến 60 - 70% so với giữa năm 2022. 

Tại Diễn đàn bất động sản mùa Thu lần thứ nhất do Reatimes tổ chức mới đây với chủ đề 'Dự báo thời điểm phục hồi của thị trường bất động sản và khuyến nghị đầu tư', ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cũng thừa nhận những khó khăn rất lớn của thị trường, doanh nghiệp.

Theo ông Hải, có đến 70% các dự án dừng thi công tại một số địa phương lớn. Nhiều dự án gặp khó khăn trong triển khai thực hiện.

Nguyên nhân là do hệ thống pháp luật liên quan đến đầu tư, xây dựng, kinh doanh bất động sản vẫn còn một số tồn tại, bất cập,chưa đồng bộ, chưa theo kịp thực tế, thủ tục chưa đơn giản hóa, chưa liên thông các cơ quan quản lý.

Bên cạnh đó, sức mua và thanh khoản giảm mạnh do nguồn cung giảm nhưng cơ cấu sản phẩm chưa hợp lý, thiếu nhà ở có giá phù hợp với khả năng chi trả của người thu nhập thấp ở đô thị, đặc biệt là nhà ở cho công nhân, nhà ở xã hội.

Mặt khác, các doanh nghiệp đang gặp khó khăn, phải cắt giảm nhân sự do thiếu nguồn vốn, khó tiếp cận với vốn tín dụng ngân hàng, trái phiếu. Trong khi đó, hiện có hàng trăm nghìn tỷ đồng trái phiếu đã phát hành và cần trả nợ cuối năm nay đang đè nặng lên doanh nghiệp bất động sản.

Ông Hải cho rằng, cơ chế chính sách, tiếp cận nguồn vốn và việc thực thi của cơ quan quản lý là 3 vấn đề ảnh hưởng chủ yếu đến sự lên xuống của thị trường.

9 giải pháp giúp phục hồi thị trường bất động sản

Để hồi phục và phát triển thị trường bất động sản, TS. Đoàn Văn Bình, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch HĐQT CEO Group cho rằng, thứ nhất, về thể chế, Việt Nam cần khai thác tối ưu các sân chơi quốc tế. 

Với xu hướng ký kết nhiều hiệp định thương mại tự do (FTA), điều này là rất cần thiết để thu hút tốt hơn khách du lịch đến với Việt Nam nói riêng và các nước ASEAN nói chung. Qua đó, tạo động lực cho du lịch, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng phục hồi.

Thứ hai, Chính phủ cần nới lỏng chính sách, cho phép người nước ngoài là đối tượng sử dụng đất, tạo điều kiện cho người nước ngoài mua và sở hữu nhà ở, bất động sản du lịch theo quy định của pháp luật Việt Nam. Điều này sẽ góp phần tạo thêm thanh khoản cho thị trường bất động sản trong bối cảnh trầm lắng.

Thứ ba, theo quan sát của ông Bình, hầu hết các nước trên thế giới, nước nào cũng có các cơ chế phát triển đặc khu kinh tế. Thậm chí, có những đặc khu kinh tế rất hấp dẫn mà các doanh nghiệp nước ngoài đến đầu tư và phát triển. 

Vì vậy, nếu có thể, vị lãnh đạo doanh nghiệp này cho rằng, Chính phủ nên xem xét một vài khu kinh tế ven biển để phát triển thành đặc khu kinh tế, tạo động lực cho tăng trưởng.

Thứ tư, hạ tầng giao thông cần được đẩy mạnh phát triển hơn nữa để thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và thị trường bất động sản. 

Ông Bình dẫn chứng, tại nhiều nước trên thế giới, các sân bay không chỉ là nơi đi lại mà còn là nơi mua sắm, vui chơi, giải trí. Và quan trọng nhất là trở thành điểm đến của khu vực. Sân bay là 'cỗ máy kiếm tiền' và mang du khách đến đất nước. 

Do đó, nếu sân bay Long Thành sắp tới làm được điều này sẽ rất tốt để thu hút thêm khách du lịch, nâng cao phát triển kinh tế Việt Nam.

Ngoài ra, việc phát triển tàu cao tốc chỉ 200km/h đang hơi lạc hậu. Nhiều nước trên thế giới như Trung Quốc đã xem xét có những tàu siêu tốc có tốc độ 1.000km/h.

Thứ năm, nhà nước cần xem xét, tham gia trực diện hơn vào việc phát triển nhà ở xã hội. Nhà nước tạo lập và sở hữu nhà ở xã hội cho thuê song song với các doanh nghiệp, tạo lập thị trường cạnh tranh, theo cơ chế thị trường, đa dạng phân khúc, mở rộng đối tượng, linh hoạt về địa điểm. 

Kinh nghiệm thế giới như nhà ở xã hội ở New Zealand cho thấy, nhà ở xã hội do 2 bên cung cấp. Bên thứ nhất là nhà nước xây để cho thuê và thứ hai là tạo điều kiện cho tổ chức tư nhân tham gia. 

Trên thị trường, nhà nước cung cấp khoảng 65% nhà ở xã hội, 35% còn lại là của 61 nhà phát triển tư nhân. Nhà ở xã hội của nhà phát triển tư nhân có giá cho thuê bằng 80% giá thị trường, nhà nước bù 20% tiền thuê cho doanh nghiệp. 

Như vậy, nhà nước vẫn điều hành, tạo ra một thị trường cạnh tranh, vận hành theo cơ chế thị trường, tạo ra một sân chơi bình quyền cho nhà ở xã hội. Vị trí nhà ở xã hội có thể ở bất kỳ đâu, các phân khúc nhà ở xã hội cũng rất đa dạng từ trung cấp đến cao cấp.

Thứ sáu là chuyển đổi số, Việt Nam có thể học tập mô hình của Singapore về mô hình thành phố nhà nước thông minh, số hóa vận hành giao thông và thủ tục hành chính, thị trường bất động sản.

Thứ bảy, dữ liệu bất động sản cũng là vấn đề rất quan trọng góp phần minh bạch hoá thị trường, rất cần Chính phủ đẩy mạnh thực hiện.

Thứ tám, về xu hướng ngôi nhà thứ hai, hiện nay Malaysia, Indonesia, Campuchia đang làm rất tốt nhằm góp phần thu hút thêm nguồn lực đầu tư cho thị trường bất động sản.

Thứ chín là sàn giao dịch quyền sử dụng đất. Theo ông Bình, Chính phủ có thể gộp sàn kinh doanh bất động sản và sàn giao dịch quyền sử dụng đất là một. Nếu làm được điều này sẽ góp phần giảm bớt thủ tục hành chính, bớt chi phí cho người dân, doanh nghiệp mà vẫn kiểm soát được thị trường.