Thủ tục rườm rà, doanh nghiệp đồng loạt 'xin' được chỉ định thầu làm nhà ở xã hội

Trong bối cảnh giá nhà thương mại liên tục leo thang, giấc mơ sở hữu một căn hộ đang trở nên xa vời đối với nhiều người thu nhập trung bình và thấp. Một bộ phận không nhỏ người lao động, công nhân, viên chức dù có tích luỹ nhiều năm vẫn không đủ khả năng tài chính để mua nhà ở thương mại.

Nhà ở xã hội được xem là giải pháp quan trọng đối với bài toán nhà ở, cung cấp giải pháp nhà ở giá thành hợp lý cho người thu nhập thấp.

Ngày nay, nhờ áp dụng công nghệ xây dựng mới, các dự án nhà ở xã hội đã rút ngắn thời gian thi công và giảm đáng kể chi phí mà vẫn đảm bảo chất lượng nhà ở.

Chính phủ đã đề ra mục tiêu xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030. Hưởng ứng chủ trương này, nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn đã tham gia.

Tập đoàn Vingroup dự kiến xây dựng 500.000 căn nhà ở xã hội đến năm 2030. Tổng công ty Đầu tư và phát triển nhà và đô thị (HUD) đã hoàn thành 3.500 căn hộ và đang triển khai 2.800 căn, hướng đến mục tiêu 17.500 căn vào năm 2030. Viglacera cũng có kế hoạch bàn giao 17.200 căn trong thời gian tới. Các doanh nghiệp khác như Hoàng Quân, Nam Long, UDIC cũng đang mở rộng danh mục đầu tư vào phân khúc này.

Những điểm nghẽn trong thực thi

Dù mục tiêu lớn đã được đặt ra, nhưng tiến độ triển khai nhà ở xã hội vẫn gặp nhiều rào cản. Trong năm 2024, cả nước chỉ có 28 dự án với 20.284 căn hoàn thành, trong khi nhu cầu vượt xa con số này.

Vấn đề lớn nhất nằm ở thủ tục đầu tư rườm rà. Nhiều doanh nghiệp nhận định, việc đầu tư nhà ở xã hội không khác gì so với nhà ở thương mại, thậm chí còn phức tạp, nhiều thủ tục hơn rất nhiều.

Ông Nguyễn Hoàng Nam, Tổng giám đốc Công ty CP G-Home, từng chia sẻ, từ quá trình triển khai, xây dựng đến mở bán, các dự án nhà ở xã hội hiện đang tồn tại rất nhiều vướng mắc khiến doanh nghiệp 'chùn tay'.

Hầu như các cơ chế chính sách của Chính phủ chưa có một ưu đãi nào đáng kể cho doanh nghiệp nhằm khuyến khích họ phát triển nhà ở xã hội. Thủ tục đầu tư xây dựng nhà ở xã hội rất phức tạp. Một dự án nhà ở xã hội phải mất ít nhất 2 - 3 năm để ra được giấy phép xây dựng. Việc xin cấp phép dự án thậm chí còn mất thời gian, thủ tục hơn nhiều so với nhà ở thương mại.

Sau thời gian làm thủ tục đầu tư, dự án nhà ở xã hội mất khoảng hai năm tiếp theo để xây dựng và bàn giao nhà cho khách hàng. Sau đó, chủ đầu tư vẫn phải giữ lại 20% tổng số căn hộ để cho thuê trong vòng năm năm.

Đây là một quá trình kéo dài lên đến chín năm, sau đó, dự án mới được kiểm toán. Và chỉ khi được kiểm toán xong, doanh nghiệp mới được nhận về khoản lợi nhuận cố định 10%. Đây là khoảng thời gian rất dài, gây áp lực lớn về chi phí và nguồn lực cho các chủ đầu tư.

Thủ tục đầu tư phức tạp, trong khi lợi nhuận thấp và thời gian kiểm toán kéo dài khiến doanh nghiệp không mặn mà đầu tư.

Tại hội nghị về phát triển nhà ở xã hội do Thủ tướng Phạm Minh Chính chủ trì tuần trước, ông Đậu Minh Thanh, Chủ tịch HĐTV HUD cũng cho biết, quỹ đất và thời gian phê duyệt dự án là vướng mắc rất lớn của các doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội hiện nay. Việc bố trí quỹ đất dành cho thực hiện các dự án nhà ở xã hội hiện còn rất ít, rất thiếu, đặc biệt là chưa đồng đều, chưa đầy đủ, chưa đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật.

Bên cạnh đó, thủ tục và quy trình phê duyệt dự án còn tương đối dài, gây ảnh hưởng đến tiến độ dự án và bài toán kinh doanh của doanh nghiệp.

Theo ông Thanh, hiện nay, tại một số địa phương có quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội rất lớn, nhưng những vướng mắc thủ tục đầu tư đã khiến việc đưa quỹ đất vào sử dụng rất chậm, gây lãng phí nguồn lực.

Nhiều doanh nghiệp phát triển dự án có quỹ đất, hoàn toàn có đủ năng lực và mong muốn tham gia đầu tư nhà ở xã hội, nhưng còn nhiều e ngại, vướng mắc về pháp luật đấu thầu và Luật Đầu tư hiện hành.

Trong đó, thời gian chờ thủ tục lựa chọn chủ đầu tư xây nhà ở xã hội thông qua hình thức đấu thầu là điều các doanh nghiệp kiến nghị nhiều nhất.

Theo Điều 21 Nghị định 100/2024/NĐ-CP quy định lựa chọn chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội thông qua hình thức đấu thầu, để đấu thầu phát triển dự án và trúng thầu, doanh nghiệp phải trải qua rất nhiều bước: từ đợi công bố dự án, gửi hồ sơ tham gia, chờ đợi các cơ quan quản lý đánh giá hồ sơ năng lực dự thầu...

Quá trình này mất rất nhiều thời gian chờ đợi, trong khi đó, giá nhà ở xã hội khống chế lợi nhuận cho chủ đầu tư không quá 10%. Trong điều kiện hiện nay, vật tư, nguyên vật liệu và nhân công thường xuyên biến động, thủ tục kéo dài, dẫn đến chi phí tăng do việc thực hiện các dự án bị kéo dài, dẫn đến lợi nhuận không được đảm bảo.

Điều này đã khiến nhiều doanh nghiệp không mặn mà làm nhà ở xã hội bởi lợi nhuận thấp, thời gian triển khai kéo dài và phải đối mặt với nhiều thủ tục rườm rà. Thực trạng này đã dẫn đến một vòng luẩn quẩn: doanh nghiệp e ngại đầu tư, dự án bị đình trệ, và người dân có nhu cầu tiếp tục chờ đợi trong vô vọng.

Nhiều dự án vẫn bị "nghẽn" ở khâu thực hiện, từ thủ tục đầu tư, đấu thầu, đến triển khai thi công. Điều này khiến người dân mất đi cơ hội tiếp cận nhà ở giá rẻ, còn các doanh nghiệp thì dè dặt trong việc tham gia.

Doanh nghiệp 'xin' được chỉ định thầu

Trước những vướng mắc hiện tại, nhiều doanh nghiệp kiến nghị Chính phủ áp dụng cơ chế đặc thù để đẩy nhanh tiến độ. Một trong những đề xuất chính là cho phép chỉ định thầu đối với các dự án nhà ở xã hội đủ điều kiện, thay vì đấu thầu kéo dài.

Ông Thanh kiến nghị Chính phủ xem xét, xây dựng các quy định, cơ chế ưu tiên cho phát triển các dự án nhà ở xã hội thông qua việc rút ngắn các trình tự thủ tục, thời gian thực hiện các trình tự thủ tục ở các bước.

Đặc biệt, với việc lựa chọn nhà đầu tư, ông Thanh đề nghị áp dụng phương thức chỉ định thầu đối với các dự án đã có nhà đầu tư đáp ứng đầy đủ điều kiện.

Để đảm bảo công bằng và chất lượng xây dựng, Chính phủ có thể xếp hạng các nhà đầu tư theo thang điểm thông qua việc đánh giá hồ sơ năng lực, kinh nghiệm, hoặc rút ngắn quy trình đấu thầu bằng cách nâng cao năng lực, trách nhiệm của bên mời thầu nhằm giảm bớt các thủ tục, thời gian không cần thiết như: sửa đổi, làm rõ, gia hạn hồ sơ mời thầu; đánh giá hồ sơ dự thầu.

Về những vướng mắc trong cơ thế thực hiện và quản lý quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội, Chính phủ cần chỉ đạo các bộ ngành, địa phương rà soát các quỹ đất thuộc diện bàn giao để xây dựng nhà ở xã hội; xem xét nếu chủ đầu tư có quỹ đất đủ năng lực và có nguyện vọng đầu tư nhà ở xã hội thì tổ chức điều chỉnh để giao cho chủ đầu tư đó triển khai đầu tư nhà ở xã hội luôn, để đảm bảo nhanh chóng khai thác quỹ đất hiện có.

Đặc biệt, Chính phủ cần nghiên cứu thành lập, thiết lập cơ chế hoạt động của doanh nghiệp nhà nước chuyên đầu tư phát triển nhà ở xã hội. Chính phủ xem xét ban hành cơ chế đặc thù lựa chọn, giao nhiệm vụ cho các doanh nghiệp nhà nước có đủ uy tín, năng lực kinh nghiệm chủ động sử dụng nguồn vốn và đề xuất thực hiện đầu tư các dự án nhà ở xã hội tại các địa bàn có nhu cầu cao để đẩy mạnh nguồn cung.

Đồng quan điểm, ông Lê Khắc Hiệp, Phó chủ tịch Tập đoàn Vingroup cũng kiến nghị Thủ tướng cho phép các địa phương được chỉ định thầu, chỉ định nhà đầu tư.

Bên cạnh đó, Chính phủ cần cho phép các địa phương rút ngắn thủ tục hoặc cho làm song song như cùng lúc có thể vừa làm quy hoạch, vừa làm thủ tục đầu tư xây dựng, thì sẽ rút ngắn nhiều thời gian.

Nếu làm xong quy hoạch rồi đến khâu đầu tư, tài chính... sẽ tạo ra nhiều thủ tục hành chính, gây kéo dài thời gian chờ thủ tục, ông Hiệp nhấn mạnh.

Về vấn đề này, ông Nguyễn Anh Tuấn, Tổng giám đốc Tổng công ty Viglacera cũng có đề xuất để các dự án không cần qua đấu thầu.

Doanh nghiệp này cho rằng, các dự án nhà ở xã hội đã được giao chủ đầu tư, thực hiện đúng theo thiết kế, giá bán cũng đã được phê duyệt, khách hàng cũng được phê duyệt nên không cần đấu thầu.

Ông Tuấn đề nghị giao thẳng cho các doanh nghiệp đủ năng lực "để làm cho nhanh" vì thủ tục này tốn rất nhiều thời gian.

Chính phủ cần sớm ban hành chính sách về thí điểm giao đất không qua đấu thầu cho các doanh nghiệp, đặc biệt là các doanh nghiệp nhà nước có đủ kinh nghiệm đầu tư, phát triển nhà ở xã hội được nêu tại Quyết định 92, 37, 38 của Thủ tướng Chính phủ.

Còn ông Trương Anh Tuấn, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Tư vấn thương mại dịch vụ địa ốc Hoàng Quân lại cho rằng, Chính phủ nên chỉ định thầu cho các dự án nhà ở xã hội dưới 2.000 tỷ đồng, còn các dự án lớn hơn thì thực hiện đấu thầu.

Nhà ở xã hội không chỉ là bài toán kinh tế mà còn là vấn đề an sinh xã hội. Để hiện thực hóa mục tiêu 1 triệu căn hộ vào năm 2030, cần một cách tiếp cận linh hoạt và sự phối hợp chặt chẽ giữa chính phủ, doanh nghiệp và địa phương. Nếu các nút thắt thủ tục được tháo gỡ, giấc mơ sở hữu nhà của hàng triệu người lao động sẽ không còn xa vời.