Tìm ngòi nổ kích hoạt dòng tiền vào bất động sản

Thừa nhận thị trường bất động sản hiện nay “không phải màu hồng” nhưng Chủ tịch BHS Group Nguyễn Thọ Tuyển cùng các đồng sự vẫn tất bật trong mấy tuần gần đây chuẩn bị chiến dịch chào bán một số dự án mới.

Cách đây ít ngày, ông Tuyển dẫn đại diện các đại lý bán hàng đi thực địa để trải nghiệm một khu đô thị rộng gần 100ha ở thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh, trước khi mở bán.

Trước đó không lâu, BHS Group thu hút hàng trăm nhà môi giới đến buổi giới thiệu tiềm năng của một dự án khu đô thị sinh thái lớn đang xây dựng ở ven Hà Nội. Đó là chưa kể đến một dự án du lịch, nghỉ dưỡng biển quy mô lớn ở Hải Phòng mà công ty vừa ký kết tư vấn phát triển kinh doanh cho chủ đầu tư.

Điểm rơi thị trường

Những sự kiện giới thiệu và trải nghiệm dự án được BHS Group tổ chức liên tục giữa lúc thị trường bất động sản ảm đạm, giao dịch trầm lắng, các nhà đầu tư hầu như đứng ngoài thị trường và nhiều công ty môi giới buộc phải đóng cửa hoặc cắt giảm nhân sự.

Nhưng khi tâm lý bi quan bao trùm thị trường bất động sản, ông Tuyển lại có tầm nhìn khác. Khó khăn, thách thức ở thời điểm này là không phải bàn cãi, nhưng là người có thâm niên nhiều năm làm tư vấn kinh doanh cho các chủ đầu tư bất động sản, ông nhìn nhận đây lại là thời điểm chín muồi để chuẩn bị đón đầu một chu kỳ tăng trưởng mới.

Dựa trên những chuyển động chính sách với việc Chính phủ và các bộ ngành, địa phương rốt ráo vào cuộc để gỡ khó về mặt pháp lý cũng như tín dụng cho các dự án, ông Tuyển tin rằng thị trường bất động sản sẽ tốt dần lên từ cuối năm tới và “rực rỡ” trở lại hai năm sau đó.

Cơ sở để ông Tuyển đặt niềm tin là Chính phủ sẽ tiếp tục quyết liệt tháo gỡ vướng mắc cho thị trường bất động sản để thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, bởi bất động sản là vật chủ để lưu chuyển tiền tệ trong nền kinh tế và khi bất động sản đóng băng thì dòng tiền sẽ bị tắc nghẽn.

“Thúc đẩy thị trường bất động sản sôi động trở lại chính là bơm tiền cho nền kinh tế”, ông Tuyển khẳng định và nói rằng, lãi suất tiền gửi giảm xuống mức thấp cũng như các luật liên quan như Luật Nhà ở, Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản đang được sửa đổi sẽ tạo hiệu ứng tích cực đến tâm lý nhà đầu tư.

Mặc dù cũng có luồng ý kiến cho rằng tình trạng ảm đạm của thị trường bất động sản sẽ còn kéo dài khi nhiều doanh nghiệp vẫn còn vật lộn với những khoản nợ trái phiếu đến hạn mà không trả được, nhưng quan điểm của ông Tuyển ít nhất cũng nhận được sự chia sẻ của một số nhà tư vấn khác.

Trong đó, bà Dương Thuỳ Dung, Trưởng Bộ phận định giá, nghiên cứu thị trường và tư vấn phát triển công ty CBRE nhìn nhận các khó khăn của thị trường dự kiến sẽ kéo dài ít nhất đến nửa đầu năm tới và các giao dịch sẽ hồi phục trở lại khi các yếu tố về kinh tế vĩ mô, pháp lý và niềm tin của người mua nhà cùng được cải thiện.

Tin là thị trường dần cải thiện rõ rệt hơn nên ông Tuyển cho rằng bây giờ có thể là “điểm rơi” để nhà đầu tư tính toán phương án xem xét dần quay trở lại thị trường bất động sản để đón đầu chu kỳ phục hồi.

Dò khẩu vị nhà đầu tư

Tuy nhiên, trong bối cảnh thị trường bất động sản còn ảm đạm, các nhà đầu tư vẫn giữ tâm lý thận trọng và các doanh nghiệp bất động sản cũng phải dò khẩu vị của nhà đầu tư để đưa ra sản phẩm phù hợp mới có thể khiến họ móc hầu bao.

Theo ông Tuyển, muốn lôi kéo được dòng tiền đầu tư, bất động sản phải thoả mãn được cả hai yêu cầu là vừa có khả năng tăng giá, vừa mang lại doanh thu từ cho thuê.

Đất nền phân lô có khả năng tăng giá nhưng lại không tạo doanh thu nên khó thuyết phục nhà đầu tư. Trong khi đó, đối với bất động sản nghỉ dưỡng, nhiều chủ đầu tư cũng không chứng minh được khả năng vừa tạo ra dòng tiền từ cho thuê vừa có khả năng tăng giá.

Vì thế, ông Tuyển cho rằng, thị trường cần phát triển dòng sản phẩm mới hội tụ những đặc điểm ưu việt để thúc đẩy thanh khoản và có khả năng dẫn dắt thị trường.

BHS Group đã đưa ra “mã gen” mới cho dòng sản phẩm này là phải toạ lạc ở trung tâm thành phố du lịch, ở những nơi có hạ tầng giao thông phát triển, hình thức sở hữu lâu dài, thiết kế có thể khai thác nhiều công năng, nằm trong quần thể nhiều tiện ích và quản lý chuyên nghiệp và cuối cùng là có cảnh quan thiên nhiên độc đáo.

Đặc biệt, đối với dòng sản phẩm có thể dùng để nghỉ dưỡng, hình thức sở hữu lâu dài được giới chuyên gia nhận định là yếu tố đảm bảo khả năng giữ và gia tăng giá trị trong tương lai.

Bất động sản có thể thoả mãn yêu cầu này nhưng để bán được hàng, chủ đầu tư cũng phải tính toán mức giá đủ hấp dẫn để nhà đầu tư cảm thấy hợp lý để xuống tiền, đồng thời, cần có giải pháp tài chính linh hoạt cho khách hàng.

Dẫn chứng một dự án ở TP. HCM bán được một nửa trong số 3.000 căn hộ chào bán trong quý vừa qua hay một dự án cạnh tuyến đường sắt đô thị bán hết 20 căn thương mại khối đế trong vòng một buổi sáng, bà Dung nhận xét người mua vững vàng tài chính vẫn sẵn sàng đổ tiền vào thị trường, trong đó mức giá phù hợp đóng vai trò quyết định.

Mặc dù không giảm giá trực tiếp nhưng thị trường ghi nhận một số chính sách bán hàng nổi bật như nhận nhà sau khi thanh toán 20%, phần còn lại có thể trả trong bốn năm tiếp theo.

Hay có dự án ra hàng với chính sách giá đặc biệt, trong tổng 250 căn mở bán mới có 50 căn giá thấp hơn 20-25% so với giá trung bình toàn rổ hàng nếu lựa chọn phương án thanh toán nhanh, tức thanh toán toàn bộ giá trị căn hộ trong vòng ba tháng tiếp theo. Nhờ vậy, dự án này đạt lượng tiêu thụ gần như tuyệt đối với các căn có giá ưu đãi.

Ông Tuyển cho biết cũng đang thuyết phục chủ đầu tư dự án ở Cẩm Phả đưa ra "mức giá bán rất dễ mua để các nhà đầu tư sẵn sàng rút tiết kiệm ra khỏi nhà băng", nhưng không giảm giá trực tiếp mà thông qua các chính sách ưu đãi.

Ông tin rằng mức giá dự kiến sẽ là "ngòi nổ" không chỉ kích thích được các nhà đầu tư trong tỉnh mà từ các nơi khác như Hà Nội và các tỉnh lân cận rót tiền bởi dự án này đáp ứng được nhu cầu khắt khe của lớp nhà đầu tư mới.