Ngân hàng Nhà nước đang điều hành chính sách tín dụng theo hướng thắt chặt đối với bất động sản và giảm tỷ lệ dự trữ bắt buộc. Những diễn biễn từ đầu năm 2019 cho thấy, các ngân hàng đã giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn từ 45% xuống 40%, tăng hệ số rủi ro với hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản từ 150% lên 200%.
Chưa dừng lại ở đó, chủ trương của Ngân hàng Nhà nước sẽ tiếp tục siết chặt tín dụng bất động sản khi đưa ra lộ trình tiếp tục giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn xuống 35% vào năm 2020 và 30% trong giai đoạn sau đó, đồng thời có thể nâng hệ số rủi ro với cho vay kinh doanh bất động sản lên 250 - 300%.
Thực tế, tín dụng bất động sản những năm gần đây đã giảm nhanh chóng và sẽ còn tiếp tục giảm mạnh trong thời gian sắp tới. Đặc biệt, dự thảo thay thế Thông tư 36 vừa được Ngân hàng Nhà nước lấy ý kiến sửa đổi với quy định các khoản vay mua nhà đất, căn hộ cao cấp từ 3 tỷ đồng trở lên sẽ áp dụng hệ số rủi ro lên tới 150%, gấp ba lần quy định trước đó lại càng làm nóng dư luận, khiến thị trường bất động sản "đứng ngồi không yên".
Trước sự dồn dập của các quy định siết tín dụng bất động sản đang khiến nhiều ý kiến lo ngại về khả năng sẽ tác động tiêu cực đến thị trường, tại Diễn đàn “Toàn cảnh thị trường bất động sản và tài chính Việt Nam 2019”, chuyên gia kinh tế Võ Trí Thành cho rằng, trước mắt các doanh nghiệp có thể sẽ gặp khó khăn nhưng về lâu dài sẽ giúp thị trường phát triển lành mạnh và ổn định.
Theo vị chuyên gia này, các cuộc khủng hoảng kinh tế trong thời gian gần đây đều có chung hai yếu tố. Một là không ai dự đoán được chính xác về thời điểm nhưng chắc chắn một lúc nào đó nó sẽ xảy ra và thứ hai là gần như tất cả cuộc khủng hoảng đều bắt đầu từ khủng hoảng tài chính.
Do đó, muốn biết thị trường bất động sản phát triển lành mạnh hay rủi ro phải nhìn vào tài chính bất động sản. Khi có những tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản dẫn đến vỡ bong bóng, dấu hiệu đầu tiên của nó sẽ xuất hiện tại những nơi có dòng tiền đang đổ vào nhiều nhất. Khủng hoảng bất động sản gắn liền với khủng hoảng tài chính, dòng tiền vào bất động sản, thanh khoản của thị trường.
Thị trường bất động sản giữ vai trò cực kỳ quan đối với nền kinh tế, đời sống kinh doanh, không ai muốn thị trường này rơi vào khủng hoảng. Song cái khó của các nhà quản lý là làm sao hài hoà được giữa việc thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển và giảm thiểu rủi ro.
“Không nên vội vàng kết luận rằng việc thắt chặt tín dụng sẽ tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản. Đây là cái nhìn chưa chuẩn khi chính sách tiền tệ có thể đảm bảo cho thị trường phát triển lành mạnh hơn. Trái lại, nếu không kiểm soát chặt chẽ dẫn đến vỡ bong bóng, lúc đó toàn bộ nền kinh tế sẽ bị ảnh hưởng", ông Thành nhấn mạnh.
Việc Ngân hàng nhà nước siết tín dụng có thể tác động tạm thời đến doanh nghiệp bất động sản nhưng về lâu dài sẽ làm ổn định và làm lành mạnh hoá thị trường.
Mặt khác, theo ông Thành, tỷ lệ sử dụng vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn của các ngân hàng trước đây vẫn chỉ là 30%, sau đó mới được nâng lên 50%. Hiện nay, các ngân hàng đang muốn quay trở lại mức 30% như ban đầu và trước mắt là xuống 40% trong thời gian tới. Tuy nhiên, ba năm qua, việc đưa xuống 30% vẫn không được vì các ngân hàng đang "nghe ngóng" để điều tiết thị trường cho phù hợp.
Điều đó cho thấy, Ngân hàng Nhà nước đã cố gắng kết hợp các biện pháp tín dụng để phù hợp với thị trường bất động sản, giúp thị trường phát triển, hạn chế rủi ro. Hy vọng với ba mục tiêu lớn nhất của Ngân hàng Nhà nước hiện nay là ổn định kinh tế vĩ mô, thúc đẩy tăng trưởng trong đó có bất động sản và lành mạnh hệ thống ngân hàng, khi kinh tế thế giới có xảy ra khủng hoảng, sức chống chịu của Việt Nam vẫn ở mức khá, ông Thành nhận định.
Còn theo ông Nguyễn Mạnh Hà, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam, từ kinh nghiệm của các đợt khủng hoảng bất động sản trước đó, phân khúc chịu tác động nhiều nhất là bất động sản cao cấp.
Thị trường bất động sản khi có dấu hiệu chững lại và khủng hoảng sẽ xuất hiện đầu tiên tại phân khúc cao cấp. Còn đối với nhà ở trung cấp và bình dân, đây là các phân khúc thực sự cần thiết với người tiêu dùng nên kể cả khi có khủng hoảng, phân khúc này vẫn sẽ có thanh khoản.
Vì vậy, trong giai đoạn thị trường khó khăn, phân khúc bất động sản cần hạn chế là bất động sản cao cấp, các căn hộ diện tích lớn, giá thành cao, ông Hà chia sẻ.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Mạnh khởi, Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cũng cho rằng, Nhà nước không có chính sách hạn chế sự phát triển của thị trường bất động sản. Song, ở từng phân khúc thị trường sẽ có những điều chỉnh vĩ mô khác nhau cho phù hợp.
Theo đó, các cơ quan quản lý đang có chính sách hạn chế sự phát triển nóng tại một số phân khúc như bất động sản cao cấp bởi khi có khủng khoảng xảy ra, bất động sản cao cấp sẽ là phân khúc chịu tác động mạnh nhất. Mặt khác, đây là phân khúc phải ai cũng có đủ năng lực để sở hữu nên phải hạn chế những trường hợp đầu tư tiềm ẩn rủi ro cho thị trường.
Cũng theo ông Khởi, việc hạn chế nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn có thể sẽ có khó khăn đối với doanh nghiệp về nguồn vốn ban đầu. Để hạn chế những tác động của chính sách này, các doanh nghiệp cần có kế hoạch tìm kiếm các nguồn vốn khác để phát triển như nguồn vốn từ các khách hàng, nhà đầu tư, kêu gọi hợp tác đầu tư từ các doanh nghiệp nước ngoài, huy động vốn trên thị trường chứng khoán, trái phiếu.
Bên cạnh những thách thức, việc siết tín dụng bất động sản cũng là cơ hội để các doanh nghiệp cơ cấu lại sản phẩm, nguồn vốn đầu tư và xác định lại chiến lược phát triển ổn định, lâu dài trong thời gian tới, ông Khởi nhấn mạnh.
"Có khả năng trả nợ thì tại sao không cho vay"
Trước việc dòng tiền vào bất động sản hiện nay bị siết chặt và giảm mạnh, ông Nguyễn Trần Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, nhiệm vụ của các ngân hàng là ổn định tín dụng và chống lạm phát là điều không thể phủ nhận.
Tuy nhiên, nếu thị trường bất động sản phát triển thì ngân hàng sẽ được hưởng lợi rất lớn. Do đó, các ngân hàng không nên siết quá chặt hay quá hạn chế tín dụng. Bởi cho đến nay, toàn bộ dòng vốn của kinh tế Việt Nam chủ yếu vẫn từ ngân hàng. Nguồn vốn từ các định chế khác như quỹ đầu tư, trái phiếu còn rất hạn chế. Chỉ nhưng doanh nghiệp lớn, có uy tín, thương hiệu mạnh mới có thể phát hành trái phiếu, lên sàn để thu hút đầu tư.
Để thúc đẩy các định chế vốn này phát triển cân bằng với dòng vốn tín dụng cần có thời gian cả chục năm, thậm chí là nhiều chục năm nữa. Chính vì vậy, việc cung cấp vốn đầu tư trung và dài hạn cho các doanh nghiệp vẫn là ngân hàng, ngân hàng vẫn là nguồn chính.
"Hiện nay, các chính sách giảm tỷ lệ dùng vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn quy định giảm từ 60% xuống 40%, giãn ra trong hai năm, gần đây lại có thông tin mới về việc giảm xuống 30% trong vòng hai năm rồi siết cho vay mua nhà trên 3 tỷ đồng. Tất nhiên, việc Ngân hàng Nhà nước giải thích 3 tỷ đồng là mua được nhà ở thu nhập thấp rồi nên không ảnh hưởng đến người nghèo. Song, việc gì mà các ngân hàng phải cấm người giàu mua nhà khi họ có đủ khả năng trả nợ", ông Nam chia sẻ.
Vấn đề là các ngân hàng phải kiểm soát chặt việc người vay có đủ khả năng trả nợ hay không. Nếu người dân vay trên 3 tỷ đồng nhưng họ có khả năng trả nợ thì tại sao lại không cho vay, ông Nam đặt câu hỏi và cho rằng, không nên hạn chế tín dụng cho vay mua nhà mà nên hạn chế tín dụng cho vay mua đất.
Nguyên nhân theo vị nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng này là do, mua nhà kéo theo hàng loạt các ngành nghề khác phát triển như xây dựng, xi măng, sắt thép, trong khi đó, người dân mua đất chủ yếu là “ngâm" ở đấy, lướt sóng kiếm lợi. Trong trường hợp không lướt được sóng mà mắc cạn, đất nền không có thanh khoản, vỡ bong bóng, người vay sẽ không thể trả nợ, rủi ro với các ngân hàng sẽ là rất lớn.
Còn theo ông Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia, thị trường bất động sản Việt Nam phụ thuộc rất lớn vào thị trường tiền tệ. Ngân hàng Nhà nước không nên kiểm soát quá hà khắc tín dụng vào bất động sản mà nên kiểm soát tổng tín dụng nói chung.
Theo dự đoán của các chuyên gia tài chính thế giới, từ năm 2021 - 2023 sẽ là giai đoạn cực kỳ nhạy cảm đối với cả thị trường tài chính và bất động sản. Sắp tới sẽ có một sự dịch chuyển dòng vốn rất lớn từ thị trường chứng khoán sang thị trường bất động sản. Sự dịch chuyển này có thể bắt đầu từ năm 2019 và nhanh thì có thể kéo dài đến năm 2021, còn chậm thì đến năm 2023.
Điều đó có nghĩa, giai đoạn từ năm 2021 - 2023, thị trường bất động sản sẽ lên đến đỉnh điểm và có nguy cơ xảy ra bong bóng. Còn từ nay đến năm 2021, chưa có dấu hiệu đổ bể của thị trường, khó có thể xảy ra bong bóng bất động sản, ông Nghĩa nhận định.
