Siết tín dụng vay mua nhà từ 3 tỷ đồng: Cú sốc lớn với thị trường bất động sản?

Thị trường bất động sản thời gian gần đây đang "đứng ngồi không yên" trước thông tin từ dự thảo thông tư thay thế Thông tư 36/2014/TT-NHNN đang được Ngân hàng Nhà nước lấy ý kiến sửa đổi. 

Theo đó, dự thảo thông tư quy định siết cho vay mua nhà đất, căn hộ cao cấp trên 3 tỷ đồng. Các khoản phải đòi của ngân hàng thương mại đối với khách hàng vay mua nhà đất, căn hộ cao cấp từ 3 tỷ đồng trở lên sẽ áp dụng hệ số rủi ro lên tới 150%, gấp ba lần quy định trước đó.

Theo ban soạn thảo, việc điều chỉnh này nhằm thực hiện chủ trương của Chính phủ về hoàn thiện cơ chế, chính sách, pháp luật liên quan đến thị trường bất động sản, bảo đảm phát triển hiệu quả, bền vững cho thị trường và an toàn hoạt động của hệ thống ngân hàng.

Ngân hàng nhà nước sẽ tiếp tục kiểm soát cho vay cá nhân phục vụ nhu cầu đời sống liên quan đến bất động sản để mua nhà ở phân khúc cao cấp. Đồng thời, gián tiếp yêu cầu ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài cần dự trữ thêm vốn đối với lĩnh vực bất động sản có tiềm ẩn rủi ro.

Nhận định về quy định mới này trong dự thảo thay thế Thông tư 36, chuyên gia tài chính ngân hàng Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, về mặt quản lý rủi ro tín dụng, đây là một quy định tích cực. Bởi những khoản tiền cho vay mua bất động sản có giá trị lớn nếu trở thành nợ xấu sẽ thiệt hại rất lớn đối với hệ thống tín dụng của các ngân hàng.

Để siết lại các khoản tín dụng cho vay đó buộc hệ số rủi ro phải tăng lên. Ông Hiếu lấy ví dụ với khoản cho vay 100 đồng, với hệ số rủi ro 100%, các ngân hàng chỉ cần có 9 đồng vốn tự có trong tổng số 100 đồng cho vay. Trong khi đó, với hệ số rủi ro 150%, vốn chủ sở hữu của ngân hàng trong cho khoản vay 100 đồng không phải là 9 đồng nữa mà sẽ là 13,5 đồng.

Điều này có nghĩa, ngân hàng sẽ phải phân bổ số vốn chủ sở hữu của mình nhiều hơn cho các khoản vay có hệ số rủi ro cao. Nếu các ngân hàng không tăng được lượng vốn chủ sở hữu qua việc tăng vốn điều lệ, tăng lợi nhuận thì sẽ phải giảm quy mô cho vay lại để đáp ứng được mức hệ số rủi ro 150% theo quy định.

Theo ông Hiếu, việc phải phân bổ nhiều hơn khoản vốn tự có vào các khoản vay sẽ làm tăng chi phí vốn, chi phí cơ hội của ngân hàng. Nếu không phải phân bổ nhiều vốn tự có, ngân hàng có thể dùng số vốn đó để đầu tư sinh lời tại các lĩnh vực khác. Do đó, việc tăng hệ số rủi ro sẽ làm tăng lãi suất cho vay khiến khách hàng vay mua nhà gặp nhiều khó khăn.

"Về mặt quản lý rủi ro tín dụng, đây là tín hiệu tích cực bởi tại Việt Nam, mức thu nhập của người dân còn thấp, những khoản vay ngân hàng lớn như vay mua nhà từ 3 tỷ trở lên có rủi ro rất cao. Để hạn chế những rủi ro đó buộc ngân hàng phải có vốn tự có nhiều hơn để đảm bảo", vị chuyên gia này nhận định.

Sẽ tác động mạnh đến thị trường bất động sản

Bên cạnh những mặt lợi của việc siết cho vay mua nhà ở cao cấp, ông Hiếu cũng cho rằng, quy định này nếu đi vào thực tế sẽ có tác động rất lớn đối với thị trường bất động sản. 

Theo đó, người dân muốn mua nhà trên 3 tỷ sẽ phải trả mức lãi suất ngân hàng rất cao, ảnh hưởng tiêu cực đến người đi vay, kéo theo đó là làm sụt giảm thanh khoản của thị trường.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, việc siết tín dụng cho vay mua nhà được áp dụng ở bất kỳ phân khúc nào cũng làm ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư cũng như giao dịch của thị trường bất động sản. 

Nếu được thực hiện trong một thời gian dài, quy định này sẽ ảnh hưởng rất nghiêm trong đến phân khúc bất động sản cao cấp. Trong khi đó, Việt Nam lại đang muốn tạo dựng các dự án bất động sản chất lượng có hạ tầng đồng bộ, mang lại chất lượng sống tốt cho người mua nhà. Mặt khác, các sản phẩm nhà ở cao cấp cũng tạo nên nét đẹp và hiện đại của các đô thị mà bắt buộc cần phải có.

Do đó, theo ông Đính, nếu quy định này đi vào thực tế sẽ có thể làm thay đổi xu hướng đầu tư của các nhà đầu tư. Các chủ đầu tư và khách hàng sẽ dành quan tâm nhiều hơn tới phân khúc bình dân và nhà ở giá rẻ, hạn chế các hoạt động đối với phân khúc cao cấp.

"Trước thực trạng này, các cơ quan quản lý nhà nước cần xem xét, không nên đưa ra các chính sách để thị trường bất động sản phát triển một cách lệch lạc, đặc biệt tại các đô thị lớn là TP. HCM và Hà Nội". Nếu buộc phải siết cho vay mua nhà cao cấp, ông Đính cho rằng, chỉ nên áp dụng trong ngắn hạn, tránh để xảy ra những tiêu cực lớn đối với thị trường.

Dưới góc nhìn của chủ đầu tư, ông Nguyễn Anh Tuấn, Phó Chủ tịch HĐQT Công ty CP đầu tư địa ốc Hải Đăng (HD Mon Holdings) cũng cho rằng, quy định siết cho vay mua nhà có giá trị 3 tỷ sẽ ảnh hưởng rất nghiêm trọng đến thị trường bất động sản khi hầu hết những người mua nhà hiện nay đều sử dụng đến nguồn vốn vay ngân hàng để mua nhà. 

Một căn chung cư diện tích dưới 100m2, có vị trí tương đối đẹp tại Hà Nội có giá trung bình từ 3 - 4 tỷ đồng/căn. Các biệt thự liền kề có giá từ 7 - 8 tỷ, thậm chí có thể lên đến hàng chục tỷ đồng. Với số tiền lớn như vậy, đa số người dân phải sử dụng đến vốn vay ngân hàng, đặc biệt là những khách hàng đầu tư, rất ít người mua nhà bằng tiền mặt 100%.

Đó cũng chính là nguyên nhân khiến các chính sách hỗ trợ lãi suất cho vay giữ một vai trò rất quan trọng trong việc kích cầu thanh khoản cho các dự án, hỗ trợ cho khách hàng. Chính vì vậy, việc siết cho vay mua nhà tất yếu sẽ ảnh hưởng rất lớn đến thị trường. 

Theo ông Tuấn, các ngân hàng có thể rà soát để siết cho vay mua nhà đối với các chủ đầu tư không đủ uy tín, năng lực trên thị trường để đảm bảo tránh rủi ro tín dụng thay vì áp dụng quy định này trên toàn thị trường bất động sản cao cấp.

"Nếu đi vào thực tế, đây sẽ là một chính sách vô cùng nguy hiểm, một cú sốc lớn để lại nhiều hệ luỵ cho thị trường. Nhất là trong bối cảnh hiện nay khi thị trường bất động sản có rất nhiều vấn đề tồn đọng khiến cả nguồn cung và thanh khoản đang có xu hướng chậm lại", ông Tuấn nhận định.