Bất động sản
Siết tín dụng vay mua nhà từ 3 tỷ đồng: Cú sốc lớn với thị trường bất động sản?
Theo nhiều chuyên gia và doanh nghiệp, việc siết tín dụng cho vay mua nhà từ 3 tỷ đồng nếu được thực hiện sẽ là một chính sách vô cùng nguy hiểm, để lại nhiều hệ luỵ cho thị trường bất động sản.

Thị trường bất động sản thời gian gần đây đang "đứng ngồi không yên" trước thông tin từ dự thảo thông tư thay thế Thông tư 36/2014/TT-NHNN đang được Ngân hàng Nhà nước lấy ý kiến sửa đổi.
Theo đó, dự thảo thông tư quy định siết cho vay mua nhà đất, căn hộ cao cấp trên 3 tỷ đồng. Các khoản phải đòi của ngân hàng thương mại đối với khách hàng vay mua nhà đất, căn hộ cao cấp từ 3 tỷ đồng trở lên sẽ áp dụng hệ số rủi ro lên tới 150%, gấp ba lần quy định trước đó.
Theo ban soạn thảo, việc điều chỉnh này nhằm thực hiện chủ trương của Chính phủ về hoàn thiện cơ chế, chính sách, pháp luật liên quan đến thị trường bất động sản, bảo đảm phát triển hiệu quả, bền vững cho thị trường và an toàn hoạt động của hệ thống ngân hàng.
Ngân hàng nhà nước sẽ tiếp tục kiểm soát cho vay cá nhân phục vụ nhu cầu đời sống liên quan đến bất động sản để mua nhà ở phân khúc cao cấp. Đồng thời, gián tiếp yêu cầu ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài cần dự trữ thêm vốn đối với lĩnh vực bất động sản có tiềm ẩn rủi ro.

Nhận định về quy định mới này trong dự thảo thay thế Thông tư 36, chuyên gia tài chính ngân hàng Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, về mặt quản lý rủi ro tín dụng, đây là một quy định tích cực. Bởi những khoản tiền cho vay mua bất động sản có giá trị lớn nếu trở thành nợ xấu sẽ thiệt hại rất lớn đối với hệ thống tín dụng của các ngân hàng.
Để siết lại các khoản tín dụng cho vay đó buộc hệ số rủi ro phải tăng lên. Ông Hiếu lấy ví dụ với khoản cho vay 100 đồng, với hệ số rủi ro 100%, các ngân hàng chỉ cần có 9 đồng vốn tự có trong tổng số 100 đồng cho vay. Trong khi đó, với hệ số rủi ro 150%, vốn chủ sở hữu của ngân hàng trong cho khoản vay 100 đồng không phải là 9 đồng nữa mà sẽ là 13,5 đồng.
Điều này có nghĩa, ngân hàng sẽ phải phân bổ số vốn chủ sở hữu của mình nhiều hơn cho các khoản vay có hệ số rủi ro cao. Nếu các ngân hàng không tăng được lượng vốn chủ sở hữu qua việc tăng vốn điều lệ, tăng lợi nhuận thì sẽ phải giảm quy mô cho vay lại để đáp ứng được mức hệ số rủi ro 150% theo quy định.
Theo ông Hiếu, việc phải phân bổ nhiều hơn khoản vốn tự có vào các khoản vay sẽ làm tăng chi phí vốn, chi phí cơ hội của ngân hàng. Nếu không phải phân bổ nhiều vốn tự có, ngân hàng có thể dùng số vốn đó để đầu tư sinh lời tại các lĩnh vực khác. Do đó, việc tăng hệ số rủi ro sẽ làm tăng lãi suất cho vay khiến khách hàng vay mua nhà gặp nhiều khó khăn.
"Về mặt quản lý rủi ro tín dụng, đây là tín hiệu tích cực bởi tại Việt Nam, mức thu nhập của người dân còn thấp, những khoản vay ngân hàng lớn như vay mua nhà từ 3 tỷ trở lên có rủi ro rất cao. Để hạn chế những rủi ro đó buộc ngân hàng phải có vốn tự có nhiều hơn để đảm bảo", vị chuyên gia này nhận định.
Sẽ tác động mạnh đến thị trường bất động sản
Bên cạnh những mặt lợi của việc siết cho vay mua nhà ở cao cấp, ông Hiếu cũng cho rằng, quy định này nếu đi vào thực tế sẽ có tác động rất lớn đối với thị trường bất động sản.
Theo đó, người dân muốn mua nhà trên 3 tỷ sẽ phải trả mức lãi suất ngân hàng rất cao, ảnh hưởng tiêu cực đến người đi vay, kéo theo đó là làm sụt giảm thanh khoản của thị trường.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, việc siết tín dụng cho vay mua nhà được áp dụng ở bất kỳ phân khúc nào cũng làm ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư cũng như giao dịch của thị trường bất động sản.
Nếu được thực hiện trong một thời gian dài, quy định này sẽ ảnh hưởng rất nghiêm trong đến phân khúc bất động sản cao cấp. Trong khi đó, Việt Nam lại đang muốn tạo dựng các dự án bất động sản chất lượng có hạ tầng đồng bộ, mang lại chất lượng sống tốt cho người mua nhà. Mặt khác, các sản phẩm nhà ở cao cấp cũng tạo nên nét đẹp và hiện đại của các đô thị mà bắt buộc cần phải có.
Do đó, theo ông Đính, nếu quy định này đi vào thực tế sẽ có thể làm thay đổi xu hướng đầu tư của các nhà đầu tư. Các chủ đầu tư và khách hàng sẽ dành quan tâm nhiều hơn tới phân khúc bình dân và nhà ở giá rẻ, hạn chế các hoạt động đối với phân khúc cao cấp.
"Trước thực trạng này, các cơ quan quản lý nhà nước cần xem xét, không nên đưa ra các chính sách để thị trường bất động sản phát triển một cách lệch lạc, đặc biệt tại các đô thị lớn là TP. HCM và Hà Nội". Nếu buộc phải siết cho vay mua nhà cao cấp, ông Đính cho rằng, chỉ nên áp dụng trong ngắn hạn, tránh để xảy ra những tiêu cực lớn đối với thị trường.
Dưới góc nhìn của chủ đầu tư, ông Nguyễn Anh Tuấn, Phó Chủ tịch HĐQT Công ty CP đầu tư địa ốc Hải Đăng (HD Mon Holdings) cũng cho rằng, quy định siết cho vay mua nhà có giá trị 3 tỷ sẽ ảnh hưởng rất nghiêm trọng đến thị trường bất động sản khi hầu hết những người mua nhà hiện nay đều sử dụng đến nguồn vốn vay ngân hàng để mua nhà.
Một căn chung cư diện tích dưới 100m2, có vị trí tương đối đẹp tại Hà Nội có giá trung bình từ 3 - 4 tỷ đồng/căn. Các biệt thự liền kề có giá từ 7 - 8 tỷ, thậm chí có thể lên đến hàng chục tỷ đồng. Với số tiền lớn như vậy, đa số người dân phải sử dụng đến vốn vay ngân hàng, đặc biệt là những khách hàng đầu tư, rất ít người mua nhà bằng tiền mặt 100%.
Đó cũng chính là nguyên nhân khiến các chính sách hỗ trợ lãi suất cho vay giữ một vai trò rất quan trọng trong việc kích cầu thanh khoản cho các dự án, hỗ trợ cho khách hàng. Chính vì vậy, việc siết cho vay mua nhà tất yếu sẽ ảnh hưởng rất lớn đến thị trường.
Theo ông Tuấn, các ngân hàng có thể rà soát để siết cho vay mua nhà đối với các chủ đầu tư không đủ uy tín, năng lực trên thị trường để đảm bảo tránh rủi ro tín dụng thay vì áp dụng quy định này trên toàn thị trường bất động sản cao cấp.
"Nếu đi vào thực tế, đây sẽ là một chính sách vô cùng nguy hiểm, một cú sốc lớn để lại nhiều hệ luỵ cho thị trường. Nhất là trong bối cảnh hiện nay khi thị trường bất động sản có rất nhiều vấn đề tồn đọng khiến cả nguồn cung và thanh khoản đang có xu hướng chậm lại", ông Tuấn nhận định.
Ngày càng nhiều người vay ngân hàng dài hạn để mua nhà, vì sao?
Khung lãi suất cho vay mua nhà ở xã hội năm 2019 từ 3% - 4,8%
Khung lãi suất cho vay mua nhà ở xã hội được quy định không thấp hơn lãi suất cho vay hỗ trợ hộ nghèo về nhà ở và không vượt quá lãi suất cho vay ưu đãi của các tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định để mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội.
Bất động sản giảm giá, kích cầu mua nhà cuối năm
Cuối năm luôn là thời điểm người mua nhà được đón nhận nhiều chương trình khuyến mãi, giảm giá hấp dẫn từ các doanh nghiệp bất động sản.
Mua chung cư cuối năm, người mua nhà cần quan tâm
Bên cạnh việc chuẩn bị kỹ lưỡng về tài chính thì người mua nhà cần tỉnh táo.
Nhu cầu mua nhà tăng cao bởi hàng triệu người 'rời quê lên phố' mỗi năm
Theo dự báo của UNU – WIDER, tính đến năm 2019 số người “rời quê lên phố” sẽ vào khoảng 6 triệu người, chiếm 6,4% tổng dân số Việt Nam, tình trạng này sẽ gây nhiều tác động đến cả nền kinh tế - xã hội Việt Nam trong đó có sự gia tăng đột biến về nhu cầu nhà ở.
Sân chơi mới của 'đại bàng': Hưng Yên, Thái Bình, Hà Nam trỗi dậy
Thúc đẩy công nghiệp hỗ trợ chính là chìa khoá giúp bất động sản công nghiệp Đồng bằng sông Hồng phát triển mạnh mẽ.
Sóng bất động sản 2025: Sàn đấu của kẻ mạnh
Thị trường bất động sản dậy sóng với loạt dự án khởi công rầm rộ, nhiều "ông lớn" tái xuất. Nhưng phía sau sự sôi động ấy, không ít doanh nghiệp vẫn mắc kẹt trong khó khăn, chật vật tìm lối thoát.
Cú hích mới cho nguồn cung bất động sản
Phó thủ tướng Trần Hồng Hà đề nghị cơ quan soạn thảo sớm hoàn thiện hai nghị định quy định chi tiết thi hành hai nghị quyết quan trọng của Quốc hội về đất đai, bất động sản.
'Chim sợ cành cong', nhà đầu tư vẫn dè chừng bất động sản nghỉ dưỡng
Dù thị trường bất động sản nghỉ dưỡng bắt đầu ghi nhận những tín hiệu phục hồi, nhiều nhà đầu tư vẫn thận trọng trước các rủi ro tiềm ẩn và bài học từ giai đoạn trước.
Chặt quá hoá nghẽn, nhà ở xã hội mắc kẹt ở vạch xuất phát
Quy trình lựa chọn nhà đầu tư, lập dự án dự án phức tạp, gian nan không kém nhà ở thương mại là hai trong số nhiều lý do khiến việc đầu tư nhà ở xã hội mãi ì ạch.
Vinhomes Đan Phượng hút khách
Chỉ sau hơn 10 ngày, kể từ 10/03 khi Vinhomes chính thức ra mắt đại đô thị Vinhomes Wonder City Đan Phượng, 90% bảng hàng tại phân khu Hừng Đông đã có thanh khoản.
Sân chơi mới của 'đại bàng': Hưng Yên, Thái Bình, Hà Nam trỗi dậy
Thúc đẩy công nghiệp hỗ trợ chính là chìa khoá giúp bất động sản công nghiệp Đồng bằng sông Hồng phát triển mạnh mẽ.
Lý do doanh nghiệp tư nhân, hộ kinh doanh không muốn lớn
Hiện đang có tình trạng doanh nghiệp tư nhân nhỏ, hộ kinh doanh không muốn lớn, không chịu lớn để tránh các quy định ràng buộc, thủ tục phức tạp.
Thời cơ vàng để du lịch Việt Nam bứt phá
Du lịch Việt Nam đang đứng trước thời cơ vàng để bứt phá, tăng tốc, tận dụng mọi lợi thế để khẳng định vị thế mới trên bản đồ du lịch thế giới.
Ninh Bình hối thúc dừng nhà máy điện than, đầu tư mới điện linh hoạt
Ninh Bình tiếp tục xin bổ sung dự án điện linh hoạt trị giá 5.600 tỷ đồng vào Kế hoạch thực hiện quy hoạch điện quốc gia thời kỳ 2021-2030, đồng thời dừng này máy điện than hiện tại.
'Quốc gia khởi nghiệp': Bài học quản trị xuất sắc
Khám phá bí quyết quản trị xuất sắc từ những quốc gia khởi nghiệp hàng đầu thế giới. Học hỏi chiến lược và bài học thành công để thúc đẩy sự phát triển bền vững.
Techcombank tiến sâu vào thị trường bảo hiểm
Techcombank đánh giá thị trường bảo hiểm nhân thọ tại Việt Nam còn nhiều dư địa phát triển, kinh tế trên đà hồi phục mạnh mẽ.