Giao dịch condotel tại Nha Trang đang chững lại?

Bùng nổ nguồn cung

Theo số liệu từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, đến hết năm 2017, lượng cung căn hộ khách sạn (condotel) tại tỉnh Khánh Hòa đạt 11.872 căn. Mỗi dự án như Vinpearl Empire, Swisstouches La Lune Resort, Panorama Nha Trang có 1.000 - 2.000 căn. 

Đặc biệt, nếu như trước đây các dự án căn hộ khách sạn tập trung ở trung tâm thành phố Nha Trang thì hiện nay, nhiều dự án mới ở bán đảo Cam Ranh đã khởi động và tung một lượng cung rất lớn ra thị trường. Điển hình như dự án The Arena Cam Canh có tới 4.500 căn hộ. Ngoài ra còn có dự án Movenpick Cam Ranh, The Vogue, Mystery.

Công ty tư vấn bất động sản CBRE cũng cho biết, với sự bùng nổ đầu tư dự án căn hộ khách sạn như hiện nay, đến năm 2020, nguồn cung phòng khách sạn ở Nha Trang sẽ lên tới 36.700 phòng. Con số này cao hơn tổng nguồn cung ước tính khoảng 32.000 phòng được đưa vào sử dụng tại Đà Nẵng.

Về nguyên nhân khiến bất động sản nghỉ dưỡng, đặc biệt là loại hình condotel phát triển mạnh mẽ tại Nha Trang, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng do sự phát triển mạnh mẽ của thị trường du lịch. 

Dẫn số liệu của Tổng cục Du lịch năm 2017, Khánh Hòa thu hút 6,6 triệu lượt khách du lịch bởi có nhiều lợi thế về điều kiện tự nhiên và văn hóa. Nha Trang là một trong số các địa phương được đầu tư hạ tầng khá tốt, cảnh quan thiên nhiên đẹp, có nhiều danh lam thắng cảnh và nhiều điểm vui chơi giải trí, nghỉ dưỡng chất lượng cao.

Cùng với đó là tốc độ tăng trưởng kinh tế cao, ổn định và sự phát triển nhanh của dân số đã tạo nền tảng cho sự phát triển của thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, cũng theo Hội Môi giới, thị trường bất động sản tại thành phố này đang tiềm ẩn nhiều dấu hiệu phát triển không ổn định.

Theo đó, đến hết năm 2017, thị trường Khánh Hòa có khoảng 7.198 giao dịch bất động sản nghỉ dưỡng thành công, chỉ chiếm 60% trên tổng nguồn cung. Phân khúc condotel gần như chững lại do nguồn cung quá nhiều, tạo ra sự cạnh tranh gay gắt giữa các chủ đầu tư. Trong khi đó, mức giá của các căn hộ này vẫn ở ngưỡng tương đối cao.

Mặt khác, khách hàng mua bất động sản ở Nha Trang chủ yếu là các nhà đầu tư từ Hà Nội (chiếm tới 50%), nhà đầu tư từ TP. HCM, Việt Kiều, người nước ngoài và dân địa phương chiếm khoảng 50% còn lại.

Rủi ro về tính pháp lý và cam kết lợi nhuận?

Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Phó Giám đốc của Bộ phận Nghiên cứu Savills Hà Nội cho rằng, không thể phủ nhận một thực tế là lượng khách du lịch đến Nha Trang đang tăng trưởng rất tốt. Song, với số lượng condotel đưa ra thị trường tăng quá nhanh như hiện nay, sức mua không thể tiêu thụ hết được ngay trong một thời gian ngắn.

Bên cạnh đó, giả sử lượng khách du lịch thuê phòng khách sạn không thể tăng nhanh  tương xứng với số phòng khách sạn, các condotel sẽ khó có thể mang lại lợi nhuận như các chủ đầu tư đã cam kết với khách hàng. "Đây có lẽ chính là vấn đề lớn nhất mà các nhà đầu tư quan tâm", bà Hằng cho hay.

Thêm vào đó, việc hiện vẫn còn thiếu khung pháp lý đối với condotel chính là yếu tố khiến các nhà đầu tư còn cân nhắc khi quyết định đầu tư vào phân khúc bất động sản này, đại diện Savills nhận định.

Đồng qua điểm, ông Nguyễn Quốc Khánh, Chủ tịch HĐQT DTJ Group cũng cho rằng, Nha Trang là thành phố có tiềm năng phát triển du lịch rất lớn. Không khó để có thể lý giải việc thị trường bất động sản tại đây tăng trưởng chóng mặt chỉ trong một thời gian ngắn.

Tuy nhiên, thị trường bất động sản có tính chu kỳ rất rõ rệt. Trong giai đoạn trước, thị trường đã bùng nổ rất mạnh mẽ. Sau một giai đoạn phát triển nhất định, thị trường bất động sản cần thời gian tích luỹ để tiếp tục phát triển đi lên.

Bên cạnh đó, qua thực tế xảy ra tại một số dự án bất động sản nghỉ dưỡng cam kết lợi nhuận nhưng không giữ lời hứa trả lãi cho khách hàng đã khiến việc đầu tư vào phân khúc này của người dân hiện nay cũng đang được cân nhắc nhiều hơn trước, ông Khánh cho hay.

Sẽ không dư cung nếu thị trường phát triển lành mạnh

Ông Trần Đình Quý, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Khánh Hòa cho rằng: “Hiện nay có một số ý kiến cho rằng thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đang phát triển quá ổ ạt dẫn đến bão hoà, dư thừa nguồn cung. Điều này là không hoàn toàn thuyết phục”.

Theo ông Quý, khi đánh giá về một thị trường bất động sản nào đó, cần xem xét, tham khảo dựa trên nhiều nguồn. Đối với các phân khúc bất động sản thông thường, chỉ cần nghiên cứu dựa trên số lượng cư cân hiện tại, lượng dân số du nhập của địa phương đó, từ đó tính ra khả năng hấp thụ của thị trường.

Tuy nhiên, đối với phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, do những đặc thù riêng của loại hình nên có sự khác biệt rất rõ ràng.

Ông Quý dẫn số liệu từ Tổng cục Du lịch cho thấy, năm 2017, Việt Nam đón 13 triệu lượt khách du lịch quốc tế, riêng TP. Nha Trang đón 2,2 triệu lượt khách quốc tế. Con số này mặc dù đã vượt xa mục tiêu của Chính phủ nhưng vẫn còn thấp hơn rất nhiều của các nước trong khu vực Đông Nam Á. 

Do đó, ông Quý cho rằng, nếu biết cách khai thác tốt, lượng khách du lịch của Việt Nam sẽ còn tăng cao hơn nhiều trong thời gian tới.

“Nếu làm bài toán so sánh giữa lượng khách du lịch và số cơ sở lưu trú, rõ ràng Việt Nam còn thiếu rất nhiều các khách sạn, khu nghỉ dưỡng có quy mô lớn, hiện đại. Chính vì vậy, theo tôi, nhận định về nguồn cung bất động sản nghỉ dưỡng của Nha Trang nói riêng và cả nước nói chung đang dư thừa là không hợp lý”, ông Quý khẳng định.

Còn về nguyên nhân khiến thanh khoản tại phân khúc condotel trên thị trường bất động sản Nha Trang đang có xu hướng chững lại trong thời gian gần đây, ông Quý cho rằng, có hai vấn đề đang tồn tại trên thị trường này là tính pháp lý và cam kết lợi nhuận.

Theo đó, vấn đề thứ nhất là hiện Nhà nước chưa công nhận đối với các căn hộ condotel. Các căn hộ này không được cấp sổ đỏ khiến khách hàng lo lắng về tính pháp lý của loại hình bất động sản này.

Vấn đề thứ hai là rủi ro về tranh chấp lợi nhuận. Hiện nay trên thị trường đã xuất hiện một số chủ đầu tư năng lực yếu kém, cam kết lợi nhuận cao trong khi không được trả phần lợi nhuận như đã cam kết đối với khách hàng. Chính điều này đã khiến khách hàng mất niềm tin vào việc đầu tư bất động sản.

Theo ông Quý, đây chính là bài toán đầu tư mà người mua nhà cần cân nhắc, lựa chọn những chủ đầu tư lớn, uy tín, có kinh nghiệm triển khai dự án trên thị trường. Người mua nhà cần biết "chọn mặt gửi vàng" để tránh những rủi ro đáng tiếc có thể xảy ra.

Bên cạnh đó, trong thời gian tới, với việc tính pháp lý của condotel được công nhận, cũng như các cơ quan Nhà nước có biện pháp quản lý công khai minh bạch hơn đối với thị trường bất động sản này, chắc chắn sẽ giúp bất động sản nghỉ dưỡng phát triển ổn định và bền vững, ông Quý tin tưởng.