Vì sao phân lô, bán nền nhiều biến tướng nhưng không dễ cấm?

An Chi Thứ tư, 26/06/2019 - 14:28

Nhiều chuyên gia cho rằng nên xoá bỏ hình thức phân lô, bán nền để hạn chế những hệ luỵ của nó đối với thị trường bất động sản.

Việc phân lô bán nền để lại nhiều hệ luỵ cho thị trường bất động sản

Nhiều hệ luỵ!

Thời gian gần đây, thị trường bất động sản liên tục xuất hiện những cơn sốt đất nền tỉnh lẻ thu hút sự quan tâm và dòng vốn lớn của các nhà đầu tư.

Với một quỹ đất lớn, hoặc có thể là đất nông nghiệp đã được chuyển đổi mục đích sử dụng, doanh nghiệp chỉ cần bỏ ra chi phí xây dựng cơ sở hạ tầng cơ bản là đã có thể phân lô bán cho các nhà đầu tư. Với cách làm này, doanh nghiệp vừa không mất vốn lớn, vừa có thể quay vòng vốn nhanh, chưa kể đến việc giá đất tăng do đầu tư hạ tầng.

Các sản phẩm bất động sản phân lô bán nền vì thế luôn có sức hấp dẫn đặc biệt với các doanh nghiệp địa ốc. Đặc biệt, kể từ khi Quyết định 33/2014 về giải quyết tách thửa được ban hành, cùng với sự chào đón của các UBND tỉnh với nhiều chính sách thu hút nhà đầu tư, không ít các công ty địa ốc đã mua những quỹ đất lớn, sau đó tự phân lô đem bán.

Còn đối với các nhà đầu tư, các sản phẩm đất nền đã đánh trúng sở thích đầu tư đất của người dân. Mặt khác, các lô đất này thường có diện tích và mức giá vừa phải, các nhà đầu tư không phải bỏ ra một lượng vốn quá lớn, trong khi đó vẫn có thể mua đi bán lại, lướt sóng kiếm lời.

Xu hướng phân lô bán nền vì thế đã nhanh chóng nở rộ, nhất là tại các tỉnh vùng ven Hà Nội, TP. HCM và các địa phương có du lịch phát triển như Nha Trang, Đà Nẵng, Quảng Ninh, Phú Quốc.

Đầu tư đất nền ven biển: Cảnh báo nguy hiểm

Tuy nhiên, đi cùng với sự phát triển mạnh mẽ, những năm gần đây, những sản phẩm này đã để lại những hệ luỵ lớn đối với thị trường bất động sản. Nhiều doanh nghiệp đã lợi dụng việc phân lô bán nền để ngang nhiên rao bán dự án trái pháp luật.

Mới đây, thông tin về việc hàng loạt các doanh nghiệp đã giới thiệu, quảng cáo, rao bán đất nền không hợp pháp thông qua hình thức lập vi bằng, hợp đồng góp vốn đã gây hoang mang cho nhiều khách hàng.

Đáng chú ý nhất là trường hợp của Công ty CP Địa ốc Alibaba. Từ cuối năm 2017, công ty này đã rao bán gần 30 dự án đất nền tại Đồng Nai trong khi không được cấp phép bất cứ một dự án khu dân cư nào tại địa phương này.

Mặc dù UBND huyện Nhơn Trạch, lãnh đạo huyện Long Thành và tỉnh Đồng Nai đã nhiều lần lên tiếng xác nhận Alibaba không có dự án các huyện, thành phố trong tỉnh, song công ty này vẫn không dừng hành vi ngang nhiên rao bán đất nền, khiến nhiều nhà đầu tư bỏ tiền ra mua những dự án đất nền "ma", không hề có thật.

Nhận định về thực trạng bùng nổ các hoạt động đầu tư đất nền, mua bán các dự án phân lô bán nền hiện nay, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và môi trường cho rằng, thực trạng phân lô bán nền tại các dự án hiện nay đang để lại nhiều hệ luỵ cho thị trường bất động sản.

Bên cạnh việc chính sách này bị các doanh nghiệp lợi dụng để phân lô bán dự án trái pháp luật việc phân lô bán nền cũng dẫn đến tình trạng các nhà đầu tư găm đất, đầu cơ trên đất để đợi lên giá mà không đưa vào sử dụng gây lãng phí và làm mất mỹ qua đô thị tạo ra rất nhiều các khu đô thị bị hoang hóa.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, cơn sốt đất nền đang bùng nổ rất mạnh mẽ tại nhiều địa phương trên cả nước. Trước đó, luật đất đai đã cấm việc phân lô bán nền nhưng thời gian gần đây lại mở chưa cho các giao dịch này. 

Trong khi đó, việc đầu tư đất nền của người dân hầu hết chỉ mua để đấy, đợi giá lên để bán lại. Do đó, các giao dịch mua bán đầu tư đất nền là rất nguy hiểm, không kéo theo sự phát triển kinh tế và các hoạt động đầu tư khác của xã hội.

Cấm phân lô bán nền: 70% sàn giao dịch sẽ đóng cửa?

Trước thực trạng hiện nay, GS. Đặng Hùng Võ đề xuất nên cấm phân lô, bán nền để hạn chế đầu cơ và hoang hóa ở các khu đô thị. Bên cạnh đó, khi chủ trương này được áp dụng cũng sẽ loại bỏ được những chủ đầu tư yếu kém về nguồn vốn, giảm thiểu rủi ro cho các nhà đầu tư.

"Thực chất đề xuất này không mới, việc này đáng lẽ phải được tiến hành từ lâu. Nếu không làm mạnh việc xóa bỏ phân lô, bán nền thì lợi ích sẽ chỉ phục vụ cho các chủ đầu tư và giới đầu cơ, trong khi rủi ro và thiệt hại luôn rơi vào người tiêu dùng", ông Võ nhấn mạnh.

Cảnh báo cơn sốt đất nền như 'bom nổ chậm'

Cũng theo vị chuyên gia này, thời gian vừa qua nhiều chủ đầu tư nhận đất xong thì chia lô bán nền ngay để bán cho các nhà đầu tư. Điều này đã đi ngược lại với xu hướng đầu tư chuyên nghiệp trên thị trường bất động sản là đưa đất đai vào phát triển các dự án đầu tư trên đất để sinh lời.

Theo ông Võ, các cơ quan quản lý nhà nước cần cấm việc chia lô bán nền, thay vào đó, nên khuyến khích các nhà đầu tư đầu tư trên đất. Đây mới là nguyên tắc đầu tư bất động sản mang lại giá trị bền vững cho thị trường.

Còn theo chuyên gia tư vấn đầu tư bất động sản Trần Minh, việc cấm phân lô bán nền là rất cần thiết đối với thị trường bất động sản. Bản chất của việc phân lô bán nền chỉ nên dành cho các nhà đầu tư, khách hàng có nhu cầu ở thực tại những địa phương thiếu nhà ở cho người dân nên phân lô bán nền để giao cho người dân sử dụng. 

Trong khi đó, phân lô bán nền hiện nay đang bị "biến tướng" nhằm phục vụ nhu cầu đầu cơ của các nhà đầu tư. Những đối tượng khách hàng này chủ yếu mua đất để lướt sóng kiếm lợi, không có nhu cầu ở thực hay đầu tư trên đất, khiến nhiều vùng đất bị bỏ hoang, gây lãng phí tài nguyên. Mặt khác, khi các nhà đầu tư thực đến triển khai dự án cũng sẽ gặp khó trong khâu giải phóng mặt bằng do vướng phải đất phân lô của các nhà đầu tư.

Việc cấm phân lô bán nên là cần thiết, song theo ông Minh, điều này không dễ thực hiện. Hiện nay, khoảng 70% các sàn giao dịch bất động sản đều đang bán các sản phẩm phân lô, đặc biệt là tại khu vực các tỉnh phía Nam. Việc cấm phân lô bán nền sẽ khiến các sàn giao dịch này gặp nhiều khó khăn, thậm chí buộc phải đóng cửa.

Bên cạnh đó, việc phân lô bán nền cũng là nguồn thu chính của nhiều địa phương như Đà Nẵng, Vũng Tàu, Phú Quốc. Nếu cấm hoạt động này sẽ làm ảnh hưởng đến lợi ích của các địa phương. 

"Để cấm ngay việc phân lô bán nền là rất khó nhưng về lâu dài, điều này là hết sức cần thiết để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh", ông Minh nhận định.

Đầu cơ đất nền để lại hậu quả khủng khiếp

Đầu cơ đất nền để lại hậu quả khủng khiếp

Bất động sản -  5 năm
Đó là nhận định của ông Phan Công Chánh, Tổng giám đốc Phú Vinh Group trước những cơn sốt đất nền ở một số địa phương như Mũi Né, Vân Đồn, Phú Quốc, Quảng Nam trong thời gian gần đây.
Đầu cơ đất nền để lại hậu quả khủng khiếp

Đầu cơ đất nền để lại hậu quả khủng khiếp

Bất động sản -  5 năm
Đó là nhận định của ông Phan Công Chánh, Tổng giám đốc Phú Vinh Group trước những cơn sốt đất nền ở một số địa phương như Mũi Né, Vân Đồn, Phú Quốc, Quảng Nam trong thời gian gần đây.
Đất nền: Kênh đầu tư có độ an toàn cao trong năm 2019

Đất nền: Kênh đầu tư có độ an toàn cao trong năm 2019

Bất động sản -  6 năm

Đất nền ven đô Hà Nội và một số khu vực như Bắc Ninh, Quảng Ninh, Hưng Yên... tiếp tục nhận được sự quan tâm lớn từ giới đầu tư.

Sốt đất nền: Loanh quanh toàn đầu cơ, rất ít giao dịch thực

Sốt đất nền: Loanh quanh toàn đầu cơ, rất ít giao dịch thực

Bất động sản -  6 năm

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, cơn sốt đất nền tại nhiều địa phương trên cả nước thời gian gần đây chủ yếu do các nhà đầu cơ mua đi bán lại với nhau, người mua ở thực rất ít.

Cảnh báo cơn sốt đất nền như 'bom nổ chậm'

Cảnh báo cơn sốt đất nền như 'bom nổ chậm'

Bất động sản -  6 năm

Theo GS. Đặng Hùng Võ, các nhà đầu tư nên cẩn trọng với cơn sốt đất nền, tránh trường hợp ôm phải 'quả bom nổ chậm'.

Shark Hưng: 'Đất nền, căn hộ cho thuê là kênh đầu tư tốt'

Shark Hưng: 'Đất nền, căn hộ cho thuê là kênh đầu tư tốt'

Bất động sản -  6 năm

Phó chủ tịch HĐQT CEN Group Phạm Thanh Hưng nhận định về cơ hội đầu tư bất động sản trong năm 2019 theo từng phân khúc và một số địa bàn trọng điểm.

TP. Thủ Đức chấp thuận chủ trương 21 dự án nhà ở

TP. Thủ Đức chấp thuận chủ trương 21 dự án nhà ở

Bất động sản -  8 giờ

TP. Thủ Đức vừa chấp thuận chủ trương đầu tư 21 dự án nhà ở với tổng vốn hơn 54.000 tỷ đồng, nhằm bổ sung quỹ nhà ở.

Văn Phú Invest, Đèo Cả muốn đầu tư siêu dự án ven sông Hồng

Văn Phú Invest, Đèo Cả muốn đầu tư siêu dự án ven sông Hồng

Bất động sản -  9 giờ

UBND TP. Hà Nội đã chấp thuận đề xuất của liên danh Văn Phú Invest - Đèo Cả nghiên cứu phát triển dự án “đại lộ và cảnh quan ven sông Hồng” theo hình thức BT.

Sei Harmony: Chuẩn sống Nhật giữa lòng Sài Gòn

Sei Harmony: Chuẩn sống Nhật giữa lòng Sài Gòn

Bất động sản -  12 giờ

Khu dân cư Sei Harmony đang nổi lên như một biểu tượng mới cho phong cách sống đẳng cấp và tinh tế tại phía Tây Sài Gòn, mang đến trải nghiệm sống chuẩn Nhật hoàn toàn khác biệt. Không chỉ kiến tạo không gian an cư lý tưởng, Sei Harmony còn định hình một lối sống đáng mơ ước, hướng đến sự cân bằng và hài hòa giữa con người và thiên nhiên.

River Park - LA Home: Hấp lực mạnh mẽ với cư dân tri thức

River Park - LA Home: Hấp lực mạnh mẽ với cư dân tri thức

Bất động sản -  1 ngày

Tiếp nối phân khu LA Sol trong tổng thể khu đô thị sinh thái LA Home, River Park được phát triển dành cho nhóm khách hàng đang tìm kiếm môi trường sống chất lượng cao, nơi mọi trải nghiệm được tổ chức liền mạch. Ba dòng chảy “xanh, tri thức và thịnh vượng” chính là nền tảng tạo nên sức hút khác biệt, giúp River Park khẳng định vị thế an cư bền vững tại khu Tây TP.HCM.

CEO Group tiến về Cam Ranh, hé lộ điểm đầu tư chiến lược mới

CEO Group tiến về Cam Ranh, hé lộ điểm đầu tư chiến lược mới

Bất động sản -  3 ngày

Ngày 21/6/2025, Tập đoàn CEO khởi công tổ hợp nghỉ dưỡng Novotel Cam Ranh Resort, đánh dấu bước tiến quan trọng trong hành trình phát triển hệ sinh thái du lịch nghỉ dưỡng đẳng cấp quốc tế tại Việt Nam.

Bộ Tài chính cảnh báo lỗ hổng giúp doanh nghiệp FDI trốn thuế

Bộ Tài chính cảnh báo lỗ hổng giúp doanh nghiệp FDI trốn thuế

Tiêu điểm -  3 giờ

Doanh nghiệp FDI có trường hợp ghi nhận tổng vốn đầu tư hàng tỷ USD nhưng vốn góp thực tế từ chủ sở hữu rất thấp, gây ra rủi ro chuyển giá, trốn thuế.

Vincom Retail nhận chuyển nhượng một phần siêu dự án Cần Giờ

Vincom Retail nhận chuyển nhượng một phần siêu dự án Cần Giờ

Doanh nghiệp -  3 giờ

Vincom Retail vừa công bố thông tin sẽ nhận chuyển nhượng một phần siêu dự án Khu đô thị du lịch lấn biển Cần Giờ (Vinhomes Green Paradise) của Vingroup.

'Bí quyết' đằng sau sự tự tin trước bão thuế quan của Gemadept

'Bí quyết' đằng sau sự tự tin trước bão thuế quan của Gemadept

Doanh nghiệp -  3 giờ

Ban lãnh đạo Gemadept cho biết, từ khi có thông tin thuế đối ứng thì doanh nghiệp đã chuẩn bị các kịch bản đối phó, đảm bảo ảnh hưởng tối thiểu kể cả trong kịch bản xấu.

Xác định đối tượng thụ hưởng tín chỉ carbon rừng

Xác định đối tượng thụ hưởng tín chỉ carbon rừng

Phát triển bền vững -  4 giờ

Nguồn thu từ trao đổi tín chỉ carbon rừng là nguồn thu của chủ rừng, theo dự thảo nghị định của Bộ Nông nghiệp và môi trường.

Bảo hành điện tử: Nâng tầm dịch vụ, củng cố niềm tin vào thương hiệu lớn

Bảo hành điện tử: Nâng tầm dịch vụ, củng cố niềm tin vào thương hiệu lớn

Nhịp cầu kinh doanh -  6 giờ

Trong bối cảnh thị trường ngày càng cạnh tranh, dịch vụ hậu mãi, đặc biệt là trải nghiệm bảo hành cũng đã trở thành một yếu tố đóng vai trò then chốt góp phần xây dựng uy tín thương hiệu. Tập đoàn Tân Á Đại Thành, với tầm nhìn chiến lược, đã triển khai hệ thống bảo hành điện tử, khẳng định cam kết nâng cao chất lượng chăm sóc khách hàng một cách toàn diện và chuyên nghiệp

Vietjet khai trương loạt đường bay thẳng đầu tiên kết nối Việt Nam – Nga

Vietjet khai trương loạt đường bay thẳng đầu tiên kết nối Việt Nam – Nga

Doanh nghiệp -  6 giờ

Hãng hàng không Vietjet vừa chính thức khai trương các đường bay thẳng đầu tiên giữa Việt Nam và Nga.

Vinhomes Royal Island nhận giải Vàng VUPA: Đô thị đảo kiểu mẫu cho cộng đồng tinh hoa toàn cầu

Vinhomes Royal Island nhận giải Vàng VUPA: Đô thị đảo kiểu mẫu cho cộng đồng tinh hoa toàn cầu

Nhịp cầu kinh doanh -  8 giờ

Vinhomes Royal Island (Vũ Yên, Hải Phòng) vừa được vinh danh với giải Vàng tại giải thưởng Quy hoạch đô thị quốc gia lần thứ IV - cột mốc quan trọng tiếp theo khẳng định tầm vóc của dự án và tầm nhìn chiến lược của Vinhomes. Giải thưởng góp phần gia tăng sức hút của đô thị đảo nghỉ dưỡng với giới đầu tư và cộng đồng quốc tế giữa thời điểm Hải Phòng đang trên hành trình vươn mình trở thành siêu đô thị hàng đầu khu vực.