6 yếu tố ảnh hưởng tới thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm 2021

Thị trường bất động sản suy yếu, vắng bóng giao dịch

Thị trường bất động sản Việt Nam đang đối diện nhiều khó khăn do sự bùng phát của đại dịch Covid-19 trong quý II/2021.

Theo số liệu của Hội Môi giới bất động sản, lượng cung sản phẩm đủ điều kiện mở bán 6 tháng đầu năm 2021 tại Hà Nội chỉ đạt 42,7% so với cùng kỳ năm 2019 và bằng 67,2% so với cùng kỳ năm 2020.

Tổng sản phẩm chào bán trên toàn thị trường đạt 4.578 sản phẩm. Gồm 3.726 căn hộ và 852 nhà thấp tầng (trong đó có 142 shophouse và 710 liền kề). Lượng giao dịch trên thị trường đạt 1.094 sản phẩm, gồm 670 căn hộ và 424 thấp tầng.

Tỉ lệ hấp thụ tại thị trường Hà Nội chỉ đạt trung bình 23,9%. Thấp tầng là dòng sản phẩm có tỉ lệ hấp thụ tốt nhất với 49,8% và căn hộ cao cấp có tỉ lệ hấp thụ thấp, chỉ đạt 9,2%.

Tương tự, tại TP. HCM, trong quý III/2021, thành phố chỉ có 3 dự án với 2.002 sản phẩm được Sở Xây Dựng TP. HCM cấp phép đủ điều kiện tham gia thị trường. So với cùng kỳ năm 2019 lượng cung này chỉ bằng 80,2%.

Tổng sản phẩm chào bán trên toàn thị trường TP. HCM đạt 4.028 sản phẩm gồm 3.844 căn hộ và 184 thấp tầng. Giao dịch trên thị trường đạt 963 sản phẩm, gồm 853 căn hộ và 110 thấp tầng. Tỉ lệ hấp thụ trung bình đạt 23,9%.

Căn hộ trung cấp là dòng sản phẩm có tỉ lệ hấp thụ tốt nhất với 72,7%, căn hộ cao cấp có tỉ lệ hấp thụ thấp nhất, chỉ đạt 10%.

Nguyên nhân khiến tỷ lệ hấp thụ trên thị trường bất động sản thấp được Hội Môi giới bất động sản Việt Nam lý giải là do mức giá còn quá cao và dịch bệnh kéo dài. Sau biến động sốt đất mạnh và dịch bệnh Covid-19, thị trường bất động sản suy yếu và ít giao dịch.

Các dự án thuộc phân khúc cao cấp đã có động thái giảm giá thông qua các chương trình khuyến mãi, tặng quà. Ở thị trường thứ cấp, có hiện tượng giảm giá bán đến mức lỗ để thu hồi vốn của các nhà đầu tư nhỏ lẻ.

Dự báo thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm 2021, Hội Môi giới cho rằng, nhiều khả năng, thị trường sẽ tiếp tục khó khăn trong quý III. Sang quý IV, trong trường hợp Việt Nam ngăn chặn thành công đợt dịch thứ 4, lực cầu của thị trường sẽ tăng trở lại.

Nếu kịch bản này xảy ra, tổng giao dịch trên toàn thị trường có thể đạt tương đương 70 – 80% so với năm 2020. Phân khúc căn hộ trung cấp tại Hà Nội và TP. HCM nếu có hàng ra thị trường sẽ được hấp thụ mạnh, đạt tỷ lệ trên 75%.

Phân khúc cao cấp sẽ vẫn hấp thụ ở mức thấp. Trong khi đó, phân khúc đất nền sẽ vẫn là sản phẩm được săn tìm của các nhà đầu tư. Những dự án có pháp lý tốt, chất lượng tốt, giá phù hợp sẽ được hấp thụ tốt.

6 yếu tố ảnh hưởng tới thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm 2021

Hội Môi giới bất động sản Việt Nam chỉ ra 6 yếu tố ảnh hưởng tới thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm 2021.

Thứ nhất là sự bùng phát của dịch bệnh. Ngay từ đầu quý II/2021, Việt Nam đã đối diện đợt dịch Covid lần thứ 4. Đợt dịch nguy hiểm nhất từ trước tới nay, lây lan trên diện rộng và kéo dài nhiều tháng đã gây ảnh hưởng rất lớn cho cả nền kinh tế và thị trường bất động sản.

Trong từ nay đến cuối năm, thị trường bất động sản nhiều khả năng sẽ vẫn chịu những tác động tiêu cực của đại dịch, cho đến khi dịch bệnh được kiểm soát.

Thứ hai, do ảnh hưởng của Covid-19, thu nhập người dân bị suy giảm. Theo nguyên lý kinh tế vĩ mô, nhu cầu đối với bất động sản sẽ giảm đi, giá bán cũng bị áp lực giảm. Nhưng trên thực tế thị trường lại cho thấy những dấu hiệu ngược lại, cầu thực giảm, số lượng giao dịch giảm, nhưng tổng tiền vào thị trường do nhu cầu đầu tư lại đang tăng mạnh.

Nguyên nhân bởi một lượng lớn tiền rút từ các lĩnh vực, thị trường khác như chứng khoán, ngoại hối và các ngành kinh tế suy yếu khác đang đổ mạnh vào thị trường bất động sản tìm cơ hội đầu tư.

Nguồn tiền thực tế vào thị trường rất lớn, trong khi nguồn hàng lại khan hiếm là nguyên nhân chính khiến giá bất động sản tăng mạnh, tạo các cơn sốt đất trong tháng 2, tháng 3/2021 vừa qua. Cũng chính hiện tượng cầu lớn, hàng khan, giá tăng mạnh này đã tạo cơ hội cho một bộ phận đầu cơ tham gia phát triển thị trường không tuân thủ quy định pháp luật. Xẻ thịt, chia lô đất, rừng đồi, ruộng để bán làm náo loạn trật tự ở nhiều địa phương trên cả nước.

Thứ ba, lực cầu đầu tư gia tăng từ các nhà đầu tư F0. Dòng tiền ngoài thị trường bất động sản đang chảy vào thị trường gồm: Thu lợi từ thị trường chứng khoán; kiều hối tại nhiều khu vực trên thế giới, do covid nên không có hiệu quả đầu tư, đã cam kết về Việt Nam để đầu tư bất động sản. Nhiều ngành kinh tế ở Việt Nam bị thu hẹp hoạt động vì Covid nên chuyển vốn vào thị trường bất động sản để tìm kiếm cơ hội tốt hơn. Tiền gửi ngân hàng bị điều chỉnh lãi suất giảm nên rút ra chốt lại chuyển từ chứng khoán vào thị trường bất động sản.

Điều này dẫn đến tổng lượng tiền sẵn sàng thanh toán mua bất động sản tăng, làm tổng cầu bất động sản tăng. Tuy nhiên, bản chất của các nhà đầu tư này lại là đầu tư ngắn hạn, chỉ cung muốn sinh lợi cao và nhanh (hết Covid họ sẽ quay về thị trường cũ).

Bên cạnh đó, các nhà đầu tư này cũng thiếu kinh nghiệm nên hay tham gia đầu tư theo đám đông và dễ bị dụ dỗ, mắc bẫy. Do vậy, sự phát triển của thị trường là không bền vững, gây hậu quả đẩy giá bất động sản lên cao, không có lợi cho người tiêu dùng thực sự.

Thứ tư, nguồn cung trên thị trường khan hiếm. Theo Hội Môi giới, kể từ 2019, nguồn cung ra thị trường đã bắt đầu hạn chế. Cho đến nay, tình trạng này cũng không mấy được cải thiện. Theo nguyên lý, khi cầu tăng, hàng hóa thiếu hụt. Cung sẽ gặp cầu ở mức giá cao hơn.

Song, trên thực tế, tại thời điểm sốt đất, nhiều dự án đã đưa ra mức giá còn cao hơn giá thị trường. Điều này đã tạo ra một điểm giá nằm ở khu vực không thể gặp bất kì một loại cầu nào, mọi đường cầu đều nằm dưới điểm đó. Đây cũng là nguyên nhân giải thích tại sao tổng cầu trên thị trường cao, mà tỷ lệ hấp thụ lại đang ở ngưỡng rất thấp.

Thứ năm, nguồn cung thị trường thứ cấp dồi dào, nhiều nhà đầu tư ồ ạt tung hàng ra bán, chấp nhận giảm giá, thậm chí lỗ sâu để thu hồi vốn nhưng tỷ lệ tiêu thụ chậm.

Thứ sáu, theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, giá bất động sản tăng theo phân tích ở trên là do bị đẩy giá. Nhưng thực tế hiện nay giá bất động sản tương lai (vì những bất động sản đang bán trên thị trường chưa bị ảnh hưởng bởi các vấn đề này) cũng đang đối mặt với áp lực phải tăng giá, bởi một số yếu tố như giá đất trên thị trường sau cơn sốt vẫn còn ở mức cao nên đền bù giải phóng mặt bằng sẽ cao.

Bên cạnh đó, thời gian vừa qua, khung giá đất ở rất nhiều địa phương đã bị điều chỉnh tăng lên 15%, vật liệu xây dựng và các yếu tố đầu tư xây dựng đều đã tăng khoảng 50% (nhóm chi phí này chiếm tỷ trọng trên 50% giá thành đầu vào bất động sản).

Ngoài ra, việc thủ tục phê duyệt dự án kéo rất dài, do vướng mắc quy định pháp luật dẫn đến tăng chi phí và chi phí cơ hội là rất cao. Từ đó, làm tăng giá bất động sản.

Đưa ra giải pháp khuyến nghị giúp thị trường phát triển bền vững, hiệp hội này cho rằng, các cơ quan quản lý nhà nước cần đẩy nhanh hơn nữa quá trình sửa đổi quy định pháp luật để cải thiện nguồn cung cho thị trường, kiểm soát lạm phát, tăng giá mạnh các yếu tố đầu vào của bất động sản.

Đồng thời, Chính phủ cần sớm kiểm soát được dịch bệnh và kích thích phát triển kinh tế ở các lĩnh vực khác, ngoài ngành bất động sản nhằm điều chỉnh các dòng vốn F0 về đúng mục tiêu.