Ác mộng chốn thiên đường cho nhà đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng

Phía sau quần đảo đẹp như tranh vẽ của Phuket, với biển xanh, cát trắng, nắng vàng, là khung cảnh ngập đầy thép rỉ sắt, bê tông và các công trường xây dựng hoang vắng. 

Báo cáo nghiên cứu gần đây từ C9 Hotelworks cho thấy quần đảo ở phía Nam Thái Lan có khoảng 22 dự án khách sạn nghỉ dưỡng có phần bất động sản được quản lý bởi các tập đoàn quản lý khách sạn, với quy mô 6.529 căn.

Ngoài các dự án căn hộ và biệt thự nghỉ dưỡng do các tập đoàn quản lý khách sạn vận hành hoặc có thương hiệu riêng, số lượng các dự án nhà ở thuần tuý nhưng được phát triển cho khách du lịch thuê, cũng nhiều không kém.

Nếu tính cả số lượng này, quy mô thị trường bất động sản nghỉ dưỡng của Phuket lên tới hơn 10.000 căn.

Dự án "đắp chiếu"

Tuy nhiên, C9 Hotelworks cho biết quá trình nghiên cứu thực địa cho thấy hơn 60% dự án đang tạm dừng. Cảnh tượng hiện nay là những công trường vắng vẻ, bờ biển bị chặn nham nhở và không có bất kỳ hoạt động nào bên trong. 

Đáng lo ngại, trong chuyến đi thực địa cũng như tìm kiếm nhóm bán hàng cho dự án, các nhà khảo sát đã không thể liên lạc được với ai, cho thấy một tương lai thiếu chắc chắn.

Thị trường nghỉ dưỡng hạng sang của Phuket dựa vào khách du lịch Trung Quốc và Nga - hai thị trường chiếm tới 42% lượng khách nước ngoài đến đây vào năm 2019. Vì thế, những dự án nào phụ thuộc lớn vào những thị trường này đang vị ảnh hưởng tiêu cực nhất.

Ngày càng có nhiều trường hợp chủ đầu tư mất khả năng trả nợ cho các nhà thầu, từ đó tạo ra hiệu ứng đổ domino đối với chuỗi nhà thầu phụ và các nhà cung cấp phía sau.

Bên cạnh đó, các vụ việc liên quan đến pháp lý đang gia tăng, và trong trường hợp phá sản hoặc bị gán nợ, những người mua tài sản là đối tượng bị ảnh hưởng nhiều nhất. Thê thảm hơn, những gì nhà đầu tư đi cùng với dự án ngay từ giai đoạn đầu tiên, giờ đây nhận được là sự thất hứa về các cam kết lợi nhuận.

Tại sao tình hình lại bi thảm như vậy?

Trong hơn ba thập kỷ qua, kể từ sự xuất hiện của khu nghỉ dưỡng Amanpuri và sau đó là Banyan Tree, hình thức sở hữu căn hộ nghỉ dưỡng cao cấp tại những khu vực năm sao đã đưa Phuket trở thành thị trường bất động sản nghỉ dưỡng hàng đầu Đông Nam Á.

Tiếp đến, vào những năm đầu 2000, thị trường tài chính tăng vọt, việc kiếm tiền dễ dàng hơn đã giúp thị trường bất động sản căn hộ nghỉ dưỡng tại Phuket bùng nổ mạnh mẽ hơn. Phần lớn người mua là người sử dụng thật, với mục đích sử dụng như ngôi nhà thứ hai, hoặc để dành khi nghỉ hưu, và rất ít đầu cơ.

Tuy nhiên, bài học kinh nghiệm khi quan sát các thị trường là mọi phương thức đầu tư sẽ xuất hiện khi nguồn cung lớn được tung ra. Thực tế này đã diễn ra ở Phuket.

Khi khủng hoảng tài chính toàn cầu 2008 diễn ra, một số dự án tại Phuket sụp đổ, nhiều nhà phát triển dự án chỉ còn lại là các công trình bỏ hoang.

Nhưng điều này đã dần bị lãng quên khi châu Á trở lại đường đua sau cuộc khủng hoảng với tiêu dùng tăng nhanh. Cùng với đó, sự phát triển tại Trung Quốc và Nga đã thúc đẩy số lượng người đi du lịch ngày càng nhiều, và bỗng nhiên, du lịch trở thành con ngỗng đẻ trứng vàng mà ai cũng muốn bằng bất cứ giá nào.

Mờ mắt vì cam kết lợi nhuận

Đối với các nhà phát triển dự án, sản phẩm dễ bán nhất là những căn hộ nhỏ. Họ cũng thường so sánh chi phí, giá với các khách sạn khu vực lân cận sở hữu công suất thuê cao, dù trên thực tế gần như có rất ít điểm tương đồng về cơ sở vật chất hay chất lượng.

Thế nhưng, người mua vẫn lao theo các cam kết đảm bảo lợi nhuận ở mức 8-10%. Rõ ràng, trong bối cảnh lãi suất ngân hàng giảm, những con số hứa hẹn như vậy khó có thể bỏ qua.

Thay vì những mảnh đất đắc địa tại Phuket có mức giá cao, hoặc khó chen chân, một loạt nhà phát triển căn hộ nghỉ dưỡng mới đã tập trung vào những khu vực bên trong kém hấp dẫn hơn, nhưng lại chào hàng sản phẩm ngang ngửa với các khu nghỉ dưỡng tốt nhất, với mức lợi nhuận dường như vô tận.

Cứ như thế, hệ thống khách sạn ngày càng phình rộng với rất sự tham gia của rất nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước. Nhưng điều không tưởng đã xảy đến - đại dịch - một phát đạn vào tim du lịch.

Giờ đây, bóng ma sau những giấc mơ không thành của những người mua bất động sản nghỉ dưỡng Phuket sẽ phủ bóng lên ngành này, mở ra một kỷ nguyên mới đòi hỏi trách nhiệm cao hơn. 

Suốt nhiều năm qua, những người mua trước khủng hoảng tài chính vẫn tự hỏi có còn hy vọng không, nhưng đáng tiếc, trong hầu hết trường hợp, hoàn toàn không. Kết quả là tiền mất tật mang.

Bài học sau sự đi xuống của thị trường là nhu cầu cao về minh bạch, môi giới có trách nhiệm, nhiều luật điều chỉnh hơn và phương thức giúp bảo vệ người mua bất động sản trong trường hợp dự án vỡ nợ. Ngoài ra, các dự án cần thẩm định kỹ càng hơn trong khi người mua cần có nhiều kiến thức và được cung cấp thông tin nhiều hơn.