Áp lực dư cung đè nặng thị trường văn phòng cho thuê

Nguồn cung lớn đổ bộ thị trường

Nguồn cung lớn trong bối cảnh nhu cầu cho thuê đang chậm lại rõ rệt từ nửa cuối năm 2023 do kinh tế suy giảm, đang đặt áp lực rất lớn lên hoạt động của phân khúc văn phòng cho thuê.

Công ty tư vấn Cushman & Wakefield dự báo tỷ lệ trống của các toà nhà văn phòng cho thuê ​có thể lên đến ​trên 20% trong suốt giai đoạn 2023 - 2026, do nguồn cung mới tăng liên tục.

Năm nay sẽ chào đón số lượng lớn nguồn cung văn phòng mới, trong đó Hà Nội dự kiến sẽ đón tổng cộng khoảng 80.700m2 văn phòng và tổng nguồn cung văn phòng tại thủ đô sẽ tăng trưởng trung bình từ 3,5%/năm trong giai đoạn 2023 - 2027.

Lượng nguồn cung này chủ yếu nằm ở các quận xung quanh khu vực trung tâm thành phố. Ngoài ra, khoảng 100.000m2 văn phòng hạng A mới dự kiến sẽ đi vào hoạt động trong giai đoạn 2024–2027.

Từ nay đến năm 2026, thị trường Hà Nội ghi nhận khoảng 15 dự án mới, cung cấp hơn 389.770m2 diện tích văn phòng. Văn phòng hạng A dự kiến chiếm 86% nguồn cung trong tương lai. 

Các dự án tiêu biểu có thể kể đến Grand Terra, Taisei Square Hà Nội, Tiến Bộ Plaza, 27 - 29 Lý Thái Tổ và các dự án thuộc khu Starlake Tây Hồ Tây. Diện tích văn phòng xanh sẽ chiếm 18% lượng sàn văn phòng tương lai.

Trong khi đó, tại TP. HCM, nguồn cung hạng A mới dự kiến cũng tăng mạnh tại khu vực trung tâm thành phố vào năm 2024–2025. Nguồn cung chủ yếu nằm ở ba dự án, đóng góp tổng cộng 118.700m2 diện tích văn phòng cao cấp cho thị trường. 

Khoảng 81.000m2 nguồn cung hạng A bổ sung cũng được dự kiến hoàn thành từ khu vực ngoài trung tâm trong giai đoạn 2024–2026.

Theo bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc cho thuê thương mại Cushman & Wakefield Việt Nam, nguồn cung mới từ khu đô thị mới Thủ Thiêm đánh dấu một bước tiến quan trọng để thị trường phụ này thực sự trở thành ‘cánh tay nối dài’ với khu vực trung tâm thành phố hiện tại. 

Khu vực Quận 7 và khu đô thị mới Thủ Thiêm sẽ vươn lên trở thành trung tâm thương mại và kinh doanh mới của thành phố nhờ nằm ngay gần khu vực trung tâm thành phố hiện tại với giá thuê cạnh tranh, các dự án mới với công nghệ tiên tiến, quỹ đất dồi dào cho các dự án phát triển mới và cơ sở hạ tầng được cải thiện liên tục.

Với nguồn cung mới tăng mạnh, nhiều chuyên gia cùng chung nhận định rằng, áp lực cho thuê của thị trường sẽ rất lớn. Tại Hà Nội, nhu cầu thị trường mạnh mẽ trong nửa đầu năm 2023, nhưng nhu cầu đã chậm lại vào nửa cuối năm 2023 và dự kiến ​​sẽ duy trì ở mức thấp trong suốt năm 2024. 

Theo bà Ngọc, tỷ lệ trống dự kiến ​​sẽ ở mức 25–30% vào năm 2023–2024 và sau đó giảm dần xuống khoảng 20,5% vào năm 2027. 

Đồng quan điểm, bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc cấp cao, bộ phận cho thuê thương mại, Savills Hà Nội cũng cho rằng, số lượng dự án lớn ra mắt từ nay đến 2026 có thể sẽ gây áp lực lên giá thuê, đặc biệt là ở các dự án hạng A. Công suất thuê hạng A và B có thể giảm xuống mức 80% vào năm 2026. 

Thực tế cho thấy, thị trường văn phòng quý IV và năm 2023 đã chứng kiến sự chậm lại rõ rệt. Công suất ổn định theo quý nhưng giảm 1 điểm % theo năm xuống 87%. Giá thuê gộp đạt 513.000 VNĐ/m2/tháng, ổn định theo quý và theo năm.

Cuộc chiến cạnh tranh bằng chất lượng

Bất ổn kinh tế đã và đang ảnh hưởng đến nhu cầu văn phòng của các doanh nghiệp khi khách thuê ngày càng quan tâm hơn đến chi phí.

Với nguồn cung mới dồi dào, thị trường dự kiến ​​sẽ thuận lợi cho khách thuê trong thời gian tới với giá thuê ổn định và có xu hướng giảm nhẹ.

Bên cạnh đó, theo bà Ngọc, cuộc chiến cạnh tranh về chất lượng trên thị trường văn phòng sẽ ngày càng tăng nhiệt để hấp dẫn khách thuê. Đối với nhiều dự án phát triển văn phòng mới gần đây, xu hướng chủ nhà tập trung đầu tư vào tính bền vững và các yếu tố xanh trong tòa nhà đang trở nên rõ ràng hơn.

Theo ghi nhận của Cushman & Wakefield, có khoảng 21 tòa nhà được cấp chứng chỉ LEED/BCA Green Mark tại TP. HCM và Hà Nội, đây là hai tiêu chuẩn chất lượng công trình hàng đầu được công nhận trên toàn cầu.

Cùng với đó, hầu hết các dự án mới trên thị trường Việt Nam đều đang theo đuổi hoặc đã đạt được chứng chỉ ESG. Điều này có nghĩa, hàng trăm tòa nhà hiện hữu sẽ chịu áp lực phải cải tạo để duy trì tính cạnh tranh trên thị trường, đặc biệt là nếu họ muốn thu hút khách thuê là các doanh nghiệp đa quốc gia lớn.

Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết thêm, các doanh nghiệp toàn cầu đang thực hiện các cam kết Net Zero, vì vậy, bất động sản có tích hợp yếu tố ESG sẽ là điểm quan trọng giúp đáp ứng mục tiêu của họ. 

Đây là một phần lý do tại sao khách thuê đang dần chuyển ưu tiên từ tập trung vào vị trí, giá thuê và tiện nghi sang các tòa nhà xanh, giúp họ đạt được mục tiêu phát triển bền vững.

Tiết lộ thú vị từ bà Minh cũng cho thấy, tại Hà Nội, các dự án có chứng chỉ xanh như Capital Place, Lancaster Luminaire và Lotte Mall đang trở nên đặc biệt phổ biến với các khách thuê và có nhiều giao dịch nhất trong năm 2023. 

Bên cạnh đó, các doanh nghiệp châu Âu, Nhật Bản và Singapore cũng đang tích cực tìm kiếm các dự án văn phòng thân thiện với môi trường. Đây sẽ là tín hiệu tốt đối với các dự án đạt chứng chỉ xanh trong thời gian sắp tới, bà Minh chia sẻ.