Áp lực với tân chủ tịch Tập đoàn DIC

Tân Chủ tịch Tập đoàn DIC, ông Nguyễn Hùng Cường, vừa đăng ký nhận thừa kế từ người cha quá cố gần 20,8 triệu cổ phiếu DIG, qua đó trở thành cổ đông lớn nhất của công ty với 82,7 triệu cổ phiếu, chiếm 13,56% vốn điều lệ. Với thị giá cổ phiếu DIG khoảng 21.000 đồng, khối tài sản của ông Cường ước tính hơn 1.700 tỷ đồng.

Trước đó, Hội đồng quản trị DIC đã bầu ông Cường làm chủ tịch và người đại diện pháp luật cho công ty trong nhiệm kỳ 2023 - 2027, thay thế người cha là cố chủ tịch Nguyễn Thiện Tuấn qua đời tháng 8 vừa qua.

Ông Cường đã có nhiều năm gắn bó với Tập đoàn DIC và song hành cùng cha mình dẫn dắt công ty từ một nhà nghỉ nhỏ bé của Bộ Xây dựng trở thành một trong những tập đoàn bất động sản lớn, với những dự án trải dài từ Bắc và Nam.

Trước khi đảm nhiệm chức vụ phó chủ tịch DIC từ năm 2018 đến nay, ông Cường đã có sáu năm giữ vị trí phó tổng giám đốc DIC và hai năm làm Giám đốc Ban quản lý dự án Thăng Long kiêm Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư phát triển du lịch thể thao Vũng Tàu – thành viên của DIC.

Áp lực kinh doanh với quỹ đất “khủng” trên vai

Từ một nhà nghỉ của Bộ Xây dựng với chỉ vài nhân viên gói gọn trong lĩnh vực phục vụ công nhân viên ngành điều dưỡng, DIC được ông Tuấn dẫn dắt và chuyển dịch sang mô hình hoạt động đa ngành, đa lĩnh vực.

Đáng chú ý, năm 2018 đánh dấu bước ngoặt quan trọng trong hoạt động sản xuất kinh doanh sau khi Nhà nước thoái hết 49,65% tại DIC, tương ứng với gần 118,3 triệu cổ phần có giá trị 2.274 tỷ đồng. Từ đó, DIC chuyển hẳn thành tập đoàn kinh tế tư nhân.

Khi chuyển từ nhà nghỉ thành Công ty Đầu tư xây dựng và dịch vụ du lịch năm 1993, công ty có tổng tài sản 8,2 tỷ đồng. Nhưng tới năm 2024, DIC đã ghi nhận tổng tài sản tiến sát mốc 18.500 tỷ đồng.

Cùng với đó quỹ đất 8.000ha ở các vị trí đắc địa tại các địa phương như Bà Rịa Vũng Tàu, Đồng Nai, Vĩnh Phúc, Hà Nam, đưa DIC trở thành đơn vị phát triển bất động sản có quỹ đất hàng đầu trong nhóm doanh nghiệp địa ốc vốn hoá vừa niêm yết trên thị trường chứng khoán.

Có thể thấy, “di sản” mà cố chủ tịch Nguyễn Thiện Tuấn để lại là rất “đồ sộ” nhưng đi kèm với đó là những áp lực không hề nhỏ dành cho người kế nhiệm.

Ông Cường tiếp nhận vị trí chủ tịch vào lúc công ty trải qua một trong những giai đoạn khó khăn nhất của ngành bất động sản, xây dựng nói chung cũng như tình hình kinh doanh sa sút của DIC.

Sau khi ghi nhận doanh thu và lợi nhuận năm 2023 ở mức thấp nhất kể từ khi thoái vốn Nhà nước, nửa đầu năm nay, lợi nhuận sau thuế của DIC chỉ đạt “vỏn vẹn” 3,9 tỷ đồng, giảm 95% so với cùng kỳ và mới hoàn thành 5% kế hoạch đề ra.

Thậm chí, trong quý I năm nay, DIC phải ghi nhận mức lỗ ròng hơn 121 tỷ đồng, kết quả “bết bát” nhất của công ty kể từ khi niêm yết cổ phiếu trên sàn chứng khoán.

Kết quả èo uột trên phần nào gây “hụt hẫng” cho giới đầu tư khi đầu năm nay, DIC tiếp tục thông qua mục tiêu kinh doanh tham vọng “nghìn tỷ” với doanh thu hợp nhất dự kiến đạt 2.300 tỷ đồng và lợi nhuận trước thuế 1.010 tỷ đồng năm nay, lần lượt tăng tới 72% và 510% so với thực hiện năm ngoái.

Dù vậy, nếu theo dõi hành trình tăng trưởng của công ty trong những năm vừa qua, có thể thấy việc DIC liên tục “lỡ hẹn” các kế hoạch kinh doanh không còn quá “lạ lẫm” đối với các cổ đông.

Ba năm trở lại đây, DIC liên tục không thể hoàn thành mục tiêu lợi nhuận năm. Ngay cả trong năm 2021, khi DIC ghi nhận mức lãi trước thuế kỷ lục hơn 1.280 tỷ đồng, tập đoàn vẫn không thể đạt được mục tiêu lợi nhuận đề ra là 1.444 tỷ đồng.

Áp lực về huy động và giải ngân vốn

Dù sở hữu quỹ đất hàng nghìn héc ta, việc giải quyết các vướng mắc về pháp lý như bồi thường, giải phóng mặt bằng cùng yêu cầu số vốn “khủng” không kém vẫn là thách thức trong nhiều năm qua cũng như trong thời gian tới.

Tại cuộc họp giao ban tháng 10 vừa qua, ông Nguyễn Quang Tín, Tổng giám đốc DIC nhấn mạnh việc tập trung hoàn thành pháp lý các dự án; tăng vốn điều lệ; hoàn thành chuyển nhượng dự án theo kế hoạch; xây dựng kế hoạch bán hàng hiệu quả và tập trung thu hồi công nợ tại các dự án trong quý cuối năm.

Ngay đầu năm nay, công ty đã thông qua các kế hoạch tăng vốn nhằm thu về khoảng 6.450 tỷ đồng để trả nợ và dồn lực đầu tư các dự án trọng điểm trên cả nước.

Trong động thái mới nhất, công ty tiếp tục xin điều chỉnh đợt chào bán cổ phiếu ra công chúng cho cổ đông hiện hữu để kịp tiến độ huy động vốn phục vụ hoạt động sản xuất kinh doanh và đầu tư theo đúng mục đích sử dụng vốn.

Trên thực tế, các kế hoạch chào bán cổ phiếu để tăng vốn đã được công ty đề xuất nhiều lần trong các năm 2022 - 2023 trước đó, nhưng vẫn bị “bỏ ngỏ” cho tới nay sau nhiều lần tạm hoãn.

Ở kênh nợ vay tài chính, sau khi chủ động mua lại 2.600 tỷ đồng trái phiếu trước hạn trong quý IV/2022 và quý I/2023, công ty đã quay trở lại phát hành hai lô trái phiếu có tổng trị giá 1.600 tỷ đồng.

Đồng thời, DIC và ngân hàng BIDV đã ký kết hợp tác toàn diện giai đoạn 2024 – 2028 và ngân hàng này có kế hoạch tài trợ cho công ty khoản tín dụng dự kiến khoảng 1.500 tỷ đồng.

Không chỉ khó khăn trong khâu huy động vốn, nội lực về vốn của DIC cũng bị suy giảm đáng kể sau khi cổ đông lớn thoái vốn.

Trong vòng ba năm từ cuối năm 2020 đến cuối năm 2023, khoảng 3.000 tỷ đồng đã luân chuyển giữa DIC và các công ty con, đối tác nhận chuyển nhượng cổ phần và công ty liên quan đến chủ tịch công ty.

Đây cũng là giai đoạn cổ phiếu DIG ghi nhận đà tăng “bằng lần” trên sàn chứng khoán với sự xuất hiện của các cổ đông lớn là Thiên Tân và Him Lam Land trước khi giảm mạnh sau khi nhóm này rút vốn.

Ngày 2/12/2020, Thiên Tân chi hơn 1.000 tỷ đồng mua thêm hơn 47 triệu cổ phiếu DIG, nâng tỷ lệ sở hữu lên hơn 18% và Him Lam Land đã mua gần 68 triệu cổ phiếu DIG để sở hữu 21,49% cổ phần của DIC.

Dù vậy, cả Him Lam và Thiên Tân hiện cũng không còn là cổ đông lớn của DIG sau khi lần lượt bán ra hàng nghìn tỷ cổ phiếu trong giai đoạn 2021 -2022 khi cổ phiếu DIG giao dịch ở vùng đỉnh lịch sử.

Vướng mắc pháp lý triển khai dự án

Việc DIC quay lại đẩy mạnh huy động vốn trên thị trường diễn ra trong bối cảnh doanh nghiệp này đang cùng lúc triển khai loạt dự án quy mô lớn.

Tuy nhiên, dù khá “sốt sắng” với các kế hoạch huy động vốn, lượng lớn tiền thu về hiện đang chờ giải ngân, được công ty gửi kỳ hạn ngắn tại các ngân hàng thương mại với giá trị khoảng 3.000 tỷ đồng.

Bên cạnh các yếu tố khách quan từ thị trường, những “ách tắc” về pháp lý dự án được đánh giá là một trong những nguyên nhân khiến công ty chưa thể tận dụng hiệu quả dòng vốn đầu tư.

Theo đó, ở công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, DIC cho biết đang gặp nhiều khó khăn, nhiều vấn đề nằm ngoài khả năng thẩm quyền giải quyết của công ty do phụ thuộc vào cơ quan nhà nước.

Những dự án quy mô lớn như Khu trung tâm Chí Linh, Khu đô thị mới Bắc Vũng Tàu ở Bà Rịa Vũng Tàu hay Khu đô thị Long Tân và Khu đô thị du lịch sinh thái Đại Phước ở Đồng Nai vẫn vướng giải phóng mặt bằng khiến công ty không thể triển khai đầu tư theo tiến độ đề ra.

Tiêu biểu trong nhóm các dự án gặp vướng mắc là Khu trung tâm đô thị Chí Linh kéo dài gần 30 năm, sau bảy lần điều chỉnh, ba lần gia hạn và lần phê duyệt điều chỉnh, đến nay, dự án vẫn còn ngổn ngang, nhiều khu, hạng mục vẫn chưa được triển khai.

Xử lý sai phạm hậu thoái vốn Nhà nước

Những “lùm xùm” liên quan tới việc chấp hành pháp luật trong cổ phần hóa và thoái vốn tại DIC cũng là những vấn đề ông Cường phải giải quyết ngay sau khi nhậm chức.

Các vi phạm, hạn chế này liên quan đến một số trình tự, thủ tục cổ phần hóa không thực hiện theo quy định, việc xác định giá trị một số tài sản không đúng suất vốn đầu tư xây dựng trên đất dẫn đến giá trị tài sản được đánh giá chênh lệch giảm so với quy định của Chính phủ.

Cập nhật mới nhất về vấn đề sai phạm tại cuộc họp giao ban tháng 10/2024, Tổng giám đốc DIC Nguyễn Quang Tín cho biết đến nay, công ty đã hoàn tất toàn bộ nghĩa vụ tài chính, trong đó nộp bổ sung số tiền 2,4 tỷ đồng vi phạm trong xác định giá trị tài sản trên đất theo kết luận của Thanh tra Chính phủ.

Bên cạnh đó, công ty cũng hoàn thành việc kiểm điểm, xử lý hành chính đối với các tổ chức, cá nhân có liên quan vào giai đoạn 2007 - 2008 và 2016 – 2017.

Đồng thời, DIC đã hoàn tất báo cáo kết quả thực hiện toàn bộ các kiến nghị và kết luận thanh tra thuộc trách nhiệm của tập đoàn về Bộ Xây dựng và các cơ quan có liên quan.

Mặc dù đã tích cực xử lý các vướng mắc bên cạnh đẩy mạnh công tác truyền thông, nhưng niềm tin từ phía các nhà đầu tư cũng như uy tín công ty đã bị ảnh hưởng đáng kể.

Ngay sau khi Thanh tra Chính phủ công bố kết luận thanh tra, cổ phiếu DIG tiếp đà lao dốc từ cuối tháng 8/2024. Chỉ trong vòng ba tháng, cổ phiếu này đã giảm tới gần 25% xuống quanh mức 20.000 đồng/cổ phiếu, tiệm cận với vùng đáy 19.000 đồng/cổ phiếu hồi tháng 10/2023.

Tham vọng vươn mình

Làm sao tận dụng tối đa quỹ đất sẵn có và phát triển mạnh mẽ trong chu kỳ tăng trưởng mới của ngành bất động sản cũng như nền kinh tế cũng được đánh giá là thách thức lớn nhất dành cho tân chủ tịch cùng đội ngũ lãnh đạo công ty.

Mặc dù sở hữu quỹ đất lớn, từ trước đến nay, DIC chủ yếu phân kỳ dự án thành quy mô nhỏ hơn để đầu tư xây dựng hoặc chia nhỏ kết hợp “bán buôn” từng phần dự án lớn như khu đô thị du lịch sinh thái Đại Phước.

Điều này cũng dễ hiểu khi nguồn lực về vốn lẫn năng lực phát triển dự án lớn của DIC là hạn chế, đặc biệt trong giai đoạn đầu hậu thoái vốn Nhà nước.

Quy mô vốn chủ sở hữu của công ty gần như đi ngang trong suốt giai đoạn 2010-2017, dao động quanh mức 2.500-2.900 tỷ đồng, trước khi thực sự “bùng nổ” tiệm cận mốc 8.000 tỷ đồng trong những năm tiếp theo.

Trong những năm gần đây, với nền tảng vốn được tăng cường và bộ máy lãnh đạo ổn định, DIC bắt đầu mở rộng triển khai phát triển phân khúc đất nền tại các khu đô thị quy mô lớn hơn như dự án DIC Latana Hà Nam và DIC Victory City Hậu Giang.

Đáng chú ý, xuất hiện trong danh sách cập nhật bảy dự án đầu tư trọng điểm của DIC là nhiều đại dự án có quy mô hàng trăm ha, như dự án khu đô thị Long Tân 332ha và tổng mức đầu tư hơn 15.710 tỷ đồng, hiện đã giải phóng mặt bằng khoảng 50%.

Hai dự án lớn khác là khu đô thị Đại Phước 465ha hay khu đô thị Nam Vĩnh Yên 191ha đều đã hoàn thành các thủ tục pháp lý đầu tư và đang trong quá trình triển khai.

Trong đó, số tiền đầu tư dự án Đại Phước đã tăng thêm 60% trong nửa đầu năm nay, lên mức 2.140 tỷ đồng, đứng đầu danh mục đầu tư hiện tại của DIC, cùng với dự án Nam Vĩnh Yên (2.026 tỷ đồng) và Long Tân (753 tỷ đồng).

Bên cạnh việc phát triển các khu đô thị, DIC cũng triển khai đầu tư một số khách sạn cao cấp như khách sạn DIC Star Hậu Giang và Vĩnh Phúc, Landmark Vũng Tàu và DIC Pullman Vũng Tàu.

Có thể thấy, với việc dồn vốn cho các dự án đô thị quy mô lớn, DIC đang từng bước chuyển dịch chiến lược trở thành nhà phát triển bất động sản lớn Việt Nam.

Ngoài việc tập trung vào các công trình dân dụng truyền thống, theo tâm nguyện trước đó được cố chủ tịch Nguyễn Thiện Tuấn chia sẻ, DIC tiếp tục định hướng tìm kiếm tham gia thi công các trình công nghiệp nhà xưởng đón đầu sự phát triển của bất động sản khu công nghiệp khi làn sóng đầu tư đang chuyển dịch về Bà Rịa Vũng Tàu.

Ông Tuấn cho rằng sai lầm lớn nhất của mình là chỉ làm khu đô thị, mà không quan tâm đến khu công nghiệp, làm mất một khoản thu rất lớn cho công ty. DIC đã nhắm đến bốn khu đất để phát triển khu công nghiệp quy mô lớn.

Theo kế hoạch mới nhất, DIC có thể nâng vốn điều lệ lên hơn 10.200 tỷ đồng và trong tầm nhìn tới năm 2025, DIC phấn đấu lọt Top 5 tập đoàn bất động sản lớn nhất Việt Nam và tập trung vào ba mảng bất động sản chính là khu đô thị, du lịch nghỉ dưỡng và khu công nghiệp.