Bài 6: Nguy cơ 'vỡ trận' sở hữu kỳ nghỉ

Thực trạng thị trường sở hữu kỳ nghỉ tại Việt Nam cho thấy phần lớn các doanh nghiệp đều bán gói sản phẩm này cho các khu nghỉ dưỡng chưa hoặc đang xây dựng. Việc bán trước kỳ nghỉ ở những khu nghỉ dưỡng hình thành trong tương lai chẳng khác nào một hình thức huy động vốn.

Trong bối cảnh bán bất động sản nghỉ dưỡng khó khăn do thị trường gần như đóng băng, vay vốn ngân hàng cũng bế tắc, bán sở hữu kỳ nghỉ phần nào giúp doanh nghiệp có nguồn thu để tài trợ cho việc triển khai xây dựng.

Hơn nữa, công suất phòng bình quân của các khu nghỉ dưỡng ở Việt Nam cũng chỉ 60-70%/năm, nên việc bán trước sở hữu kỳ nghỉ góp phần tăng công suất cho thuê của khu nghỉ dưỡng trong tương lai. Bên cạnh đó, chủ đầu tư sẽ có thêm nguồn thu từ việc bán các dịch vụ khác cho khách hàng mua sở hữu kỳ nghỉ.

Vẫn u ám bức tranh bất động sản nghỉ dưỡng 2023

Tuy nhiên, hình thức bán nhà ở hình thành trong tương lai đã nhiều lần được các chuyên gia cảnh báo về rủi ro rất lớn khi dự án triển khai chậm tiến độ, không bàn giao đúng cho khách hàng. Nhưng hình thức bán sở hữu kỳ nghỉ hình thành trong tương lai có thể còn rủi ro hơn rất nhiều.

Nguyên nhân là do, để được bán nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư dự án phải đáp ứng đủ điều kiện mở bán theo quy định của pháp luật như hoàn thành thủ tục pháp lý, xây dựng xong phần móng, có bảo lãnh tín dụng của ngân hàng. Trong khi đó, pháp luật hiện hành không có quy định về bán sở hữu kỳ nghỉ.

Lãnh đạo một doanh nghiệp bán sở hữu kỳ nghỉ thừa nhận rằng có công ty chưa hoàn thành đầy đủ pháp lý dự án, chưa có chứng nhận chủ trương đầu tư, giấy phép xây dựng, dự án chưa triển khai thi công, đã bán sở hữu kỳ nghỉ ra thị trường.

Mỗi hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ có giá trị không hề nhỏ, lên tới vài trăm triệu đồng, số tiền thu lại là rất lớn. Không ai đảm bảo rằng, số tiền thu được từ bán sở hữu kỳ nghỉ sẽ được sử dụng đúng mục đích để phát triển dự án đúng tiến độ, công khai, minh bạch.

Đó là chưa kể đến việc, vì chưa được xây dựng, chưa có pháp lý rõ ràng, khách hàng sẽ gặp rủi ro rất lớn khi dự án không thể hoàn thiện và đi vào hoạt động.

Với các khu nghỉ dưỡng đã đi vào hoạt động ổn định, họ có nhiều kinh thức kinh doanh khác hiệu quả hơn nhiều so với việc bán sở hữu kỳ nghỉ vốn dĩ nhằm huy động vốn.

Khi khu nghỉ dưỡng gốc chưa hình thành, các công ty bán sở hữu kỳ nghỉ thuyết phục khách hàng bằng cách để họ được nghỉ dưỡng tại các khu nghỉ mà doanh nghiệp này liên kết, hợp tác đầu tư. Tuy nhiên, trong trường hợp này, các doanh nghiệp bán sở hữu kỳ nghỉ gốc không khác nào các doanh nghiệp bán kỳ nghỉ trung gian.

Nguy cơ mất trắng

Như đã phân tích ở các bài trước, doanh nghiệp bán sở hữu kỳ nghỉ nhưng không sở hữu khu nghỉ dưỡng gốc, mang đến rủi ro cho khách hàng vì khi bên bán sản phẩm không sở hữu khách sạn, việc cung cấp dịch vụ nghỉ dưỡng cho bên mua phụ thuộc hoàn toàn vào hợp đồng sử dụng khách sạn hay hệ thống khách sạn của bên thứ ba do bên bán ký kết hoặc hợp tác.

Việc thực hiện hợp đồng trong tương lai có thể bị đứt gãy nếu bên phân phối sản phẩm gặp trục trặc từ phía đối tác hoặc thậm chí là rút lui, biến mất khỏi thị trường. Lúc này, sẽ không đơn vị nào đứng ra để bảo vệ quyền lợi của khách hàng.

Hai thách thức lớn của bất động sản nghỉ dưỡng

Thị trường bán sở hữu kỳ nghỉ thời gian vừa qua đã chứng kiến không ít vụ việc khiếu kiện của khách hàng đối với các công ty bán sở hữu kỳ nghỉ trung gian. Nhiều doanh nghiệp thậm chí còn chưa có hợp đồng hợp tác với công ty sở hữu các khách sạn, khu nghỉ dưỡng, đã tự ý bán các gói sở hữu kỳ nghỉ cho khách hàng để thu lợi.

Khi khách hàng liên hệ với đơn vị sở hữu khách sạn, khu nghỉ dưỡng gốc, họ không hề biết đơn vị trung gian bán sở hữu kỳ nghỉ là ai.

Khách hàng sẽ đối diện với nguy cơ “mất trắng” nếu đơn vị bán sở hữu kỳ nghỉ trung gian sau khi bán và thu được một lượng lớn tiền của khách hàng, chỉ hoạt động vài năm rồi âm thầm biến mất trên thị trường hoặc tuyên bố giải thể, phá sản.

Với những bản hợp đồng "chung chung", có lợi cho bên bán cùng sự tính toán từ trước, các công ty này đã tự ý miễn trừ toàn bộ trách nghiệm thực hiện tiếp hợp đồng với khách hàng trong suốt thời gian hàng chục năm còn lại của gói sở hữu kỳ nghỉ.

Ngay cả trong trường hợp doanh nghiệp kinh doanh sở hữu kỳ nghỉ có khu nghỉ dưỡng gốc, nguy cơ “vỡ trận” sở hữu kỳ nghỉ cũng rất lớn do khả năng cao khách hàng không đặt được phòng.

Lãnh đạo một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ lưu trú cho biết, để một khách sạn, khu nghỉ dưỡng có thể hoạt động ổn định, đáp ứng được về dịch vụ cho khách hàng và không bị quá tải hạ tầng, lượng khách đặt mua các gói sở hữu kỳ nghỉ từ trước chỉ nên chiếm khoảng 50% quỹ phòng, còn lại là dành cho khách hàng đặt phòng trực tiếp.

Nếu vượt quá số lượng này, khu nghỉ dưỡng rất dễ rơi vào tình trạng quá tải, không đáp ứng được nhu cầu đặt phòng của khách.

Tuy nhiên, trên thực tế, vì vấn đề lợi nhuận, các công ty này đã bán với số lượng lớn các gói kỳ nghỉ, không giới hạn về số lượng. Việc lên kế hoạch cho quỹ phòng và bán sở hữu kỳ nghỉ hoàn toàn phụ thuộc vào “đạo đức kinh doanh” của doanh nghiệp, không có đơn vị chức năng nào đứng ra quản lý.

Mặt khác, một nhân viên chăm sóc khách hàng của khách sạn tiết lộ, các khu nghỉ dưỡng luôn có chính sách ưu tiên khách hàng đặt phòng lẻ hơn các khách đã mua gói nghỉ dưỡng. Khi bán cho khách lẻ, số tiền thu được mỗi đêm nghỉ cao hơn rất nhiều.

Thông thường, nếu một khách sạn có giá phòng 1,8 - 2 triệu đồng/đêm, thì khi bán trong gói sở hữu kỳ nghỉ, chỉ từ 900 nghìn đồng đến hơn 1 triệu đồng. Đây chính là nguyên nhân chính khiến khách hàng sau khi đã mua sở hữu kỳ nghỉ khó đặt phòng hay thay đổi thời gian nghỉ dưỡng của mình.

Trước những nguy cơ này và trong bối cảnh các gói sở hữu kỳ nghỉ được bán ra càng nhiều, khách hàng cần tỉnh táo cũng như các cơ quan nhà nước cần có quy định quản lý để tránh nguy cơ “vỡ trận” mà khi xảy ra khách hàng luôn là người gánh chịu toàn bộ rủi ro. Những dự án căn hộ du lịch (condotel) đã ‘vỡ trận’ như Cocobay Đà Nẵng là bài học cảnh tỉnh.

Bài 7: Đưa sở hữu kỳ nghỉ vào khuôn khổ