Bài 5: Cạm bẫy hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ

Những bản hợp đồng mập mờ

Là người nhiều năm nghiên cứu sâu mô hình sở hữu kỳ nghỉ ngay từ khi vừa du nhập về Việt Nam năm 2014, luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Law Firm khẳng định rằng, đây là loại hình sản phẩm rất phức tạp, nhiều biến tướng, tiềm ẩn rủi ro cho khách hàng,

Theo ông Tú, tại các buổi hội thảo, đại diện công ty bán sở hữu kỳ nghỉ và nhân viên bán hàng thường đưa ra những cam kết rất “chắc chắn”, “như đinh đóng cột” về quyền lợi mà các gói sở hữu kỳ nghỉ mang lại.

Những cam kết về dịch vụ đẳng cấp, khả năng sinh lời rất hấp dẫn nhằm thu hút khách hàng, khiến họ dễ dàng xuống tiền mua sở hữu kỳ nghỉ. Tuy nhiên, trên thực tế, hầu như tất cả các hợp đồng bằng giấy đều rất quy định rất “chung chung”, không rõ ràng về quyền lợi khách hàng được hưởng khi mua sở hữu kỳ nghỉ.

Ông Tú tiết lộ, quyền lợi của khách hàng trong hợp đồng ký kết thường không giống với thông tin mà họ được nghe quảng cáo, giới thiệu. Các công ty áp dụng mô hình chia sẻ kỳ nghỉ đang lợi dụng sự thiếu hiểu biết của khách hàng để thu lợi nhuận trong khi họ không hề được hưởng những dịch vụ tương ứng cam kết.

Quan trọng hơn, theo vị luật sư này, khi các điều khoản cam kết cụ thể của phía bên bán sở hữu kỳ nghỉ không được quy định rõ ràng, minh bạch trong hợp đồng, nếu có tranh chấp, khiếu kiện xảy ra, khách hàng sẽ rơi vào “thế yếu” khi đưa sự việc ra pháp luật.

Một dẫn chứng điển hình về sự thiếu rõ ràng trong hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ được ông Tú chỉ ra là vấn đề về nghĩa vụ tài chính của khách nghỉ dưỡng. Theo đó, bên cạnh khoản tiền phải thanh toán một lần tại thời điểm ký kết hợp đồng khoảng vài trăm triệu đồng, khách hàng còn phải thanh toán chi phí hàng năm lên đến vài chục triệu đồng để sử dụng quyền nghỉ dưỡng thực tế.

Tuy nhiên, khoản chi phí này hoàn toàn không được quy định cụ thể trong hợp đồng. Hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ vắng bóng “mức phí cụ thể” hay nguyên tắc thu. Thậm chí, nhiều khách hàng còn không hề biết về mức phí này khi mua sở hữu kỳ nghỉ.

Điều này dẫn đến người mua kỳ nghỉ không thể đoán định được các loại phí dịch vụ mà doanh nghiệp bán hàng áp đặt, bao gồm các khoản phí duy trì, quản lý và duy tu liên quan đến khu nghỉ. Những khoản phí này bị “thả nổi”, có thể thay đổi tùy ý, khiến người mua không thể kiểm soát.

Mới đây, Ủy ban Cạnh tranh Quốc gia cũng chỉ ra 6 vấn đề không rõ ràng trong các điều khoản về quyền lợi của bên mua trong một số hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ.

Ngoài vấn đề về nghĩa vụ tài chính như quan điểm của ông Tú đã trình bày ở trên, Ủy ban Cạnh tranh Quốc gia cho rằng, nhóm điều khoản liên quan đến chất lượng dịch vụ nghỉ dưỡng trong hợp đồng cũng là vấn đề khách hàng cần quan tâm.

Theo đó, mặc dù được quảng cáo vô cùng hấp dẫn với các tiện nghi, chất lượng nghỉ dưỡng đẳng cấp quốc tế, 5 sao, nhưng danh mục dịch vụ và chất lượng dịch vụ cung cấp cho khách hàng lại không được cụ thể hóa trong hợp đồng.

Điều này khiến khách hàng thiếu cơ sở pháp lý để khiếu nại trong trường hợp họ cho rằng chất lượng dịch vụ không đảm bảo, không tương xứng với số chi phí phải chi trả hoặc không đúng với kỳ vọng về một địa điểm nghỉ dưỡng lý tưởng như quảng cáo ban đầu.

Thứ ba, về khả năng đầu tư sinh lời của các gói sở hữu kỳ nghỉ, nhiều người mua phản ánh họ được hứa hẹn có thể dễ dàng chuyển nhượng lại các đêm nghỉ với giá cao hơn rất nhiều nhằm thu lợi.

Tuy nhiên, thông qua điều khoản hợp đồng, các công ty bán sở hữu kỳ nghỉ có thể thiết kế các rào cản đối với khách hàng trong việc thực hiện quyền này, như việc chuyển nhượng gắn với điều kiện trả phí và phải được bên cung cấp dịch vụ đồng ý trước bằng văn bản.

Trong khi đó, mức phí chuyển nhượng và điều kiện chuyển nhượng cụ thể chưa được quy định tại thời điểm ký kết hợp đồng mà thuộc quyền quyết định của doanh nghiệp tại từng thời điểm. Như vậy, tại thời điểm khách hàng muốn chuyển nhượng, doanh nghiệp hoàn toàn có thể đưa ra các điều kiện để hạn chế việc này.

Thứ tư, một điều khoản được cam kết “bằng miệng” khác là các thông tin về địa điểm nghỉ dưỡng. Các gói sở hữu kỳ nghỉ quảng cáo rằng, khách hàng có thể lựa chọn các địa điểm nghỉ dưỡng phong phú, tại khu nghỉ của công ty hoặc các địa điểm khác trong và ngoài nước của các đối tác trong mạng lưới liên kết với công ty.

Song, điều đáng nói là khách hàng cũng không được cung cấp thông tin về danh sách các khu nghỉ dưỡng liên kết cụ thể và các tiêu chí lựa chọn đối tác liên kết của doanh nghiệp. Điều này tiềm ẩn rủi ro khi khách hàng không được nghỉ dưỡng ở các địa điểm khác hoặc doanh nghiệp lựa chọn đối tác liên kết thiếu năng lực, không đáp ứng được nhu cầu của khách hàng.

Thứ năm, về những điều khoản liên quan đến chủ thể cung cấp dịch vụ nghỉ dưỡng, theo Ủy ban Cạnh tranh Quốc gia, hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ thường có điều khoản cho phép doanh nghiệp có thể chuyển nhượng, chuyển giao các quyền và nghĩa vụ của mình theo cho bất kỳ bên thứ ba nào với điều kiện không làm thay đổi các điều khoản cơ bản của hợp đồng. Sau khi thông báo bằng văn bản tới khách hàng, doanh nghiệp được miễn trừ toàn bộ các trách nhiệm và nghĩa vụ liên quan.

Như vậy, rủi ro khách hàng gặp phải là rất lớn trong trường hợp doanh nghiệp chuyển nhượng, chuyển giao hợp đồng cho bên thứ 3 thiếu năng lực và thiện chí trong việc thực hiện hợp đồng.

Thứ sáu, về cơ chế chấm dứt hợp đồng, phần lớn các hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ chỉ quy định quyền chấm dứt hợp đồng và chế tài xử lý vi phạm của doanh nghiệp, không quy định quyền chấm dứt và hủy bỏ hợp đồng của khách hàng. 

Theo Ủy ban Cạnh tranh Quốc gia, với nhóm điều khoản rất bất lợi này, khách nghỉ dưỡng đang đứng trước rủi ro lớn trong việc bị doanh nghiệp chấm dứt hợp đồng và mất khoản tiền đã thanh toán mặc dù thời hạn hợp đồng có thể còn dài. Trong khi đó, họ lại hoàn toàn không có chế tài để xử phạt các doanh nghiệp vi phạm.

Hành vi lừa dối khách hàng

Việc các doanh nghiệp bán sở hữu kỳ nghỉ “mặc sức” quảng cáo về các ưu đãi, lợi ích cho khách hàng trong khi các điều khoản này không được quy định cụ thể trong hợp đồng và thực tế khách hàng nhận được dịch vụ không tương ứng, được luật sư Trương Anh Tú cho rằng, đây là dấu hiệu “lừa dối khách hàng”.

“Cũng cần nói thêm rằng, hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ rất dài với nội dung phức tạp, những người am hiểu pháp luật cũng phải có thời gian nghiên cứu kỹ lưỡng. Trong khi đó, khách hàng thường bị ép ký ngay tại hội thảo, họ chưa kịp đọc mà chỉ tin tưởng vào lời giới thiệu của nhân viên bán hàng.

Nhiều khách hàng sau khi mua sở hữu kỳ nghỉ đã tìm đến TAT Law Firm nhờ tư vấn pháp luật để đòi lại công bằng. "Những khách hàng này cho rằng, sau khi đọc kỹ hợp đồng, họ mới nhận ra mình bị lừa dối, bị áp đặt, chèn ép quá đáng bởi những quy định vô lý, mà trước khi ký họ không hề hay biết”, ông Tú chia sẻ.

Bên cạnh những điều khoản mập mờ, không rõ ràng trong hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ, theo ông Tú, bản chất hoạt động kinh doanh này tại nhiều doanh nghiệp bán sở hữu kỳ cũng không đúng quy định pháp luật.

Hiện trong luật, thuật ngữ sử dụng trong chuyên ngành du lịch của Việt Nam chưa có khái niệm “sở hữu kỳ nghỉ”. Khái niệm này là do các doanh nghiệp “tự đặt tên” cho dịch vụ mà mình cung cấp.

Hiểu một cách đơn giản, sở hữu kỳ nghỉ là hoạt động cung cấp dịch vụ du lịch lưu trú có kỳ hạn hoặc dài hạn cho khách hàng. Với dịch vụ này, người mua sẽ được cung cấp thời gian nghỉ tại một khách sạn, thường là 7 ngày mỗi năm, trong thời gian từ 15 - 35 năm.

Như vậy, căn cứ Luật Du lịch và các văn bản hướng dẫn thi hành, các công ty cung cấp dịch vụ du lịch phải đáp ứng đủ điều kiện quy định tại điều 64 Luật Du lịch và điều 18 Nghị định 92/2007/NĐ-CP năm 2007 quy định chi tiết một số điều của Luật Du lịch.

Theo đó, điều kiện cụ thể đối với dịch vụ lưu trú là các biệt thự, căn hộ phải bảo đảm yêu cầu về trang thiết bị và mức độ phục vụ theo tiêu chuẩn xếp hạng tương ứng. Tuy nhiên, trên thực tế, phần lớn các khách sạn, khu nghỉ dưỡng kinh doanh mô hình sở hữu kỳ nghỉ đều chưa hoàn thành, thậm chí chưa xây dựng.

Điều này đồng nghĩa với việc các công ty này chưa đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch theo quy định pháp luật nhưng vẫn tiến hành ký hợp đồng, thu tiền của khách hàng.

Trước những bất cập trên, ông Tú cho rằng, các cơ quan quản lý cần tích cực hơn trong việc quản lý, xử phạt nghiêm các hành vi vi phạm trong lĩnh vực kinh doanh dịch vụ lưu trú của các công ty rao bán mô hình sở hữu kỳ nghỉ, nhằm sớm chấm dứt hành vi kinh doanh khi chưa đủ điều kiện theo quy định pháp luật.

Sự vào cuộc của các cơ quan chức năng sẽ giúp khách hàng phòng tránh được rủi ro, hạn chế những vụ kiện cáo phức tạp như trong thời gian vừa qua, gây mất an ninh trật tự, đảm bảo an sinh xã hội.

Bài 6: Nguy cơ 'vỡ trận' sở hữu kỳ nghỉ

Sở hữu kỳ nghỉ đã chứng minh là mô hình kinh doanh mang lại lợi ích cho cả khách hàng và doanh nghiệp cung ứng dịch vụ, nhưng việc một số doanh nghiệp bán sở hữu kỳ nghỉ bằng mọi giá đã làm biến tướng mô hình này. Chuyên đề "Ma trận sở hữu kỳ nghỉ" sẽ phân tích những ưu, nhược điểm và làm thế nào phát huy thế mạnh, đồng thời hạn chế rủi ro của hình thức kinh doanh sở hữu kỳ nghỉ ở Việt Nam.
Bài 1: Liên tiếp những hồi chuông cảnh tỉnh
Bài 2: Mô hình tốt bị biến tướng
Bài 3: Chiêu trò thao túng tâm lý khách hàng
Bài 4: Đánh tráo khái niệm sở hữu kỳ nghỉ