Bài 2: Gánh nặng nhà ở và lời cảnh tỉnh về dân số vàng đang phai màu

Gánh nặng an cư

Trong phần mở đầu bài thuyết trình tại tọa đàm về nhà ở vừa túi tiền do TheLEADER tổ chức mới đây, Chủ tịch Cen Land Nguyễn Trung Vũ không nói về đất, dự án hay lợi nhuận. Ông nói về con người, về những người trẻ đang phải đánh đổi cả tuổi trẻ và tương lai chỉ để có một nơi gọi là “nhà”. Trong lời ông, giấc mơ an cư đã vượt ra khỏi câu chuyện của thị trường bất động sản. Nó trở thành bài toán nan giải của một quốc gia, nơi lợi thế dân số vàng đang dần phai màu khi thế hệ trẻ chật vật tìm chỗ 'an cư'.

“Nếu người trẻ phải dành cả cuộc đời để trả nợ mua nhà, họ sẽ không còn thời gian và động lực để sinh con, lập gia đình, và cống hiến,” ông Vũ nói. “Đó không chỉ là gánh nặng cá nhân, đó là gánh nặng của một quốc gia.”

Giá nhà ở Việt Nam đã phi mã chỉ trong một thập kỷ. Với nhiều người trẻ ở các thành phố lớn, hành trình mua căn hộ đầu tiên không còn là dấu mốc của sự ổn định, mà là khởi đầu cho một cuộc đua dài với những khoản vay có nguy cơ trở thành gánh nặng tài chính cuộc đời.

“Khi người trẻ vay mua nhà, họ không thế chấp bằng tài sản, mà bằng cả cuộc đời mình,” ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), nói.

Những câu nói ấy, vang lên giữa hội trường, khiến cả vấn đề nhà ở bỗng trở nên không chỉ là câu chuyện kinh tế, mà là tấm gương phản chiếu những áp lực xã hội đang đè nặng lên vai một thế hệ.

Theo ông Châu: "Nhà ở là nhu cầu bức thiết đi theo vòng đời của mỗi con người. Khi mới lập nghiệp, người trẻ chỉ cần một không gian nhỏ, riêng tư khoảng 20 - 30m2. Khi có gia đình, có con, họ cần một căn hộ 60 - 70m2, hai phòng ngủ. Bước vào trung niên, khi con cái lớn và thu nhập tăng lên, họ cần một ngôi nhà với không gian rộng hơn".

Trong bối cảnh giá nhà liên tục leo thang, phân khúc nhà ở vừa túi tiền gần như biến mất khỏi thị trường, ông Châu nhìn nhận việc sở hữu một ngôi nhà đã trở thành gánh nặng rất lớn đối với nhiều người trẻ.

Những con số biết nói từ dữ liệu nghiên cứu của Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho thấy, gánh nặng tài chính khi mua nhà đã tăng lên đáng kể. Năm 2014, giá căn hộ trung bình cho một gia đình khoảng 1,75 tỷ đồng, tương đương 2,6 tỷ đồng vào năm 2025, sau khi điều chỉnh theo lạm phát (trung bình khoảng 3,5%/năm).

Tuy nhiên, trên thực tế, giá bán căn hộ năm 2025 đã tăng lên mức trung bình khoảng 5,3 tỷ đồng, cao hơn 2,7 tỷ đồng so với giá trị thực quy đổi của năm 2014.

Giá nhà tăng phi mã, vượt xa tốc độ tăng trưởng thu nhập, đã tạo ra một gánh nặng khổng lồ đè lên vai người trẻ đang trong đội tuổi lập gia đình. Hệ quả trực tiếp và đáng báo động của nó là phần nào ảnh hưởng đến sụt giảm của tỷ lệ sinh.

Trong hai thập kỷ qua, phụ nữ Việt Nam ngày càng trì hoãn việc sinh con. Nhiều người phụ nữ chỉ sinh một con, hoặc thậm chí quyết định không sinh con.

Thông tin từ Bộ Y tế cho thấy, tỷ suất sinh ở Việt Nam đã giảm xuống mức thấp nhất lịch sử vào năm 2024, sau khi có xu hướng sụt giảm rõ rệt từ năm 2021. Tỷ suất sinh đã giảm từ 2,01 con/phụ nữ năm 2022 xuống 1,96 vào năm 2023 và 1,91 năm 2024.

Giai đoạn từ năm 2014 - 2025, tổng tỷ suất sinh cũng đã giảm từ khoảng 2,09 con/phụ nữ xuống chỉ còn 1,91 con.

Ngoài các nguyên nhân khác, bao gồm yếu tố cá nhân và văn hóa, giá nhà ở ngày càng tăng là một trong những nguyên chính khiến tỷ lệ sinh giảm sút. Nhà ở ngày càng xa tầm với của nhiều gia đình, khi giá nhà ở vốn đã cao lại liên tục tăng, vượt qua tốc độ tăng lương, khiến các cặp đôi buộc phải trì hoãn việc sinh con hoặc sinh ít con hơn.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, việc giá nhà tiếp tục leo thang, nguồn cung nhà ở vừa túi tiền khan hiếm, cơ hội sở hữu nhà của người trẻ ngày càng thu hẹp đang dẫn đến nguy cơ suy giảm dân số, với những tác động tiềm tàng đến chất lượng và cơ cấu dân số trong tương lai.

Ông Đính trích dẫn nghiên cứu của Cục Nghiên cứu Kinh tế Quốc gia Mỹ cho thấy, giá nhà tăng 10% sẽ làm giảm 1% tỷ lệ sinh ở nhóm người chưa sở hữu nhà tại đô thị.

Như vậy, có thể thấy rõ ràng, bài toán nhà ở không còn là vấn đề của riêng mỗi cá nhân, mà đã trở thành một biến số quan trọng ảnh hưởng đến cấu trúc dân số của cả xã hội.

Chìa khóa để giữ vững lợi thế “dân số vàng”

Khi người trẻ chịu áp lực về việc sở hữu nhà ở khiến tỷ lệ sinh giảm sút, nhìn ở góc độ vĩ mô, ông Nguyễn Trung Vũ, Chủ tịch Cen Land cho rằng, lợi thế cạnh tranh lớn nhất của Việt Nam trong bối cảnh thế giới đầy biến động chính là "dân số vàng" đang gặp thách thức nghiêm trọng.

Theo ông Vũ, khi những người trẻ, lực lượng lao động chính, phải dành toàn bộ tâm sức và nguồn lực cho "cuộc đua" nhà ở, họ sẽ không còn động lực để sinh con, lập gia đình và cống hiến. Điều này sẽ đẩy nhanh quá trình già hóa dân số, đặt ra gánh nặng về y tế và an sinh xã hội cũng như sự tăng trưởng kinh tế bền vững trong tương lai.

“Việt Nam đang đặt mục tiêu tăng trưởng hai con số. Nhưng câu hỏi là chúng ta sẽ đi theo hướng nào – như Nhật Bản, Đức, Hàn Quốc hay Singapore”, ông Vũ đặt câu hỏi.

Lấy ví dụ tại Nhật Bản, ông Vũ cho rằng, quốc gia này là ví dụ điển hình của xã hội già hóa và chủ nghĩa cá nhân . “Tôi quen một người Nhật 70 tuổi ở Osaka, có cô con gái 45 tuổi nhưng năm năm nay chưa về thăm bố. Ông sống một mình, ngày nào cũng đi uống rượu. Họ rất giàu, rất tự lập, nhưng không chắc đã hạnh phúc. Nhiều người có con mà như không có,” ông kể.

Thực tế, dân số Nhật Bản đang ở giai đoạn “siêu già”. Một số tỉnh có tới 40% dân số trên 65 tuổi, trong khi Việt Nam hiện mới ở mức khoảng 10%, dự kiến sẽ tăng lên 25% vào năm 2035.

Song khác với các quốc gia phát triển, thách thức của Việt Nam là chưa có công nghệ lõi thực sự. Nhiều doanh nghiệp công nghệ của Việt Nam thành công nhờ tận dụng nguồn nhân lực trẻ và thông minh, chứ chưa tạo ra sản phẩm hay nền tảng cốt lõi có thể bán ra toàn cầu. Việt Nam hiện vẫn chủ yếu dựa vào lao động, thay vì công nghệ.

Ông cũng lưu ý rằng, dòng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) dù lớn, nhưng hiệu ứng lan tỏa công nghệ rất hạn chế.

Khác với Trung Quốc, Việt Nam gần như không được chuyển giao công nghệ từ các tập đoàn toàn cầu. Trung Quốc đã buộc Volkswagen, Tesla, Siemens… chuyển giao công nghệ khi đầu tư, để từ đó tạo nền tảng phát triển đường sắt, ô tô điện, và thậm chí bán ngược lại công nghệ rẻ hơn cho châu Âu.

Theo ông, đây là bài học quan trọng với Việt Nam. Nếu tiếp tục thu hút FDI chỉ bằng ưu đãi đất, thuế và chi phí nhân công rẻ, chúng ta sẽ không thể tạo ra tăng trưởng bền vững.

Sớm muộn, Việt Nam cũng phải phát triển theo hướng thúc đẩy các doanh nghiệp tư nhân trong nước và thu hút FDI chất lượng cao, hướng tới phát triển công nghiệp hoá, đầu tư cho phát triển công nghệ lõi, thay vì tập trung vào sản xuất gia công nhờ lao động giá rẻ.

Mặc dù vậy, ở bối cảnh hiện tại, dân số vàng vẫn là lợi thế chiến lược lớn nhất của Việt Nam trong 10 năm tới và ưu tiên hàng đầu của quốc gia lúc này là phải duy trì và phát huy lợi thế dân số vàng.

“Chúng ta phải quan tâm đến cả số lượng và chất lượng dân số, khuyến khích các gia đình sinh con, hỗ trợ nhà ở, y tế, giáo dục cho người trẻ. Nếu không giải quyết được bài toán nhà ở, đặc biệt tại đô thị lớn, chúng ta sẽ tự đánh mất lợi thế dân số của mình", ông Vũ nhấn mạnh.

So với các quốc gia phát triển như Nhật Bản – giàu có nhưng dân số già, xã hội đề cao chủ nghĩa cá nhân và sự cô đơn – Việt Nam sở hữu nguồn lực con người dồi dào, sáng tạo và gắn kết. Đây chính là động lực tăng trưởng cốt lõi khi Việt Nam còn chưa có nhiều lợi thế về công nghệ lõi hay vốn tích lũy.

Từ thực tế trên, ông Vũ cho rằng, đã đến lúc các chính sách cần có những bước đi đột phá, coi nhà ở là một cấu phần của an sinh xã hội, thay vì chỉ là một sản phẩm của thị trường bất động sản.

Câu chuyện về nhà ở đã vượt ra ngoài khuôn khổ của một ngành kinh tế. Giải quyết bài toán an cư cho người trẻ chính là giải quyết vấn đề an sinh của xã hội, là chìa khóa để bảo vệ lợi thế "dân số vàng" và đảm bảo một tương lai phát triển bền vững cho Việt Nam.

Tuy nhiên, giá nhà ngày càng tăng, nhà ở vừa túi tiền ngày càng vắng bóng, giấc mơ an cư của giới trẻ đối mặt với nhiều thách thức.

Đón đọc bài 3: Vì sao giá nhà tăng cao, cao mãi?

LỜI TOÀ SOẠN

Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào một giai đoạn nghịch lý: nguồn cung dồi dào, giá nhà tăng không ngừng nhưng nhà ở vừa túi tiền - phân khúc vốn là xương sống của mọi đô thị bền vững - lại dần biến mất khỏi bản đồ phát triển.

Tọa đàm “Giải cơn khát nhà ở vừa túi tiền và giải pháp thu hút dân cư về khu đô thị mới” do Tạp chí TheLEADER tổ chức giữa tháng 10/2025, đã phơi bày sự thật: Cơn khát nhà ở không chỉ là câu chuyện của thị trường, mà là vấn đề an sinh và công bằng xã hội.

Từ các phát biểu của diễn giả và chuyên gia, tuyến bài này tái hiện bức tranh toàn cảnh về cuộc khủng hoảng nhà ở: Vì sao thị trường bị méo mó, đâu là những chính sách chưa hiệu quả, và quan trọng hơn là làm thế nào để đưa giấc mơ an cư trở về với người lao động.

Bài 1: 'Kim tự tháp ngược' và sự biến mất của nhà ở vừa túi tiền